房地產企業的成本管理制度
隨著房地產市場競爭的加劇,為提高產品及企業的核心競爭力,房地產企業的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發建設的整個過程中(立項、規劃設計、建設、結算、銷售)每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理,尤其是在立項和規劃設計階段,所以,房地產的成本管理應該是全過程的成本管理,并且不僅僅要關注財務成本,而且要關注質量、工期等隱性成本,還要考慮消費者的消費成本。
(一)立項環節的成本控制
、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》,《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還須包括以下內容(《可行性研究報告》詳細內容詳見《可行性研究報告指引》):
.成本費用估算和控制目標及措施;
.投資及效益測算、利潤體現安排;
.稅務環境及其影響;
.資金計劃;
.《競投方案》(僅限招標、拍賣項目);
.投資風險評估及相應的對策;
.項目綜合評價意見;
(二)規劃設計環節的成本控制
、規劃設計單位的選擇應遵循以下原則:
)能由公司內部完成的規劃設計工作,應由公司內部自行完成;
)需委托設計院進行的規劃設計工作,應采取招標方式,擇優確定。
、總體規劃設計方案(必須包括建造成本控制總體目標,即目標成本:詳見附錄-目標成本的編制與審核),應首先上報由公司領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查,獲通過后方可進入下一設計階段(如單體設計、擴初設計、施工圖設計)。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制我方的《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標,并以此控制下一階段的設計。
、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
、設計、工程、預算人員應會同監理人員、物業管理人員組成聯合小組,對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業管理成本、用戶使用成本)等進行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設計單位進行修正,避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。
、材料設備之品牌/標準、參數的選用應與工程項目的品質、技術要求相匹配,在滿足功能的前提下,杜絕質量超標。
、對工程之做法應當結合工程項目的實際情況,對規范、圖集的做法進行適當調整,使之更加經濟、合理。在設計規劃階段,使這種調整反映到圖紙中去。
(三)招標環節的成本控制
、除壟斷性質的工程項目外,其它工程的施工或作業單位,不得指定。
、主體施工單位的選擇,必須采取公開或邀請招標方式進行。
、應對投標單位進行資格預審,審查單位包括工程、預算、財務、設計四大專業人員。
、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組,就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃,擬訂標書,開展招標活動;對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察,提出書面考察意見;對投標情況進行評估,提出書面評估意見。,
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