張家界物業管理條例新法規(全文)

第一條 為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號）和《湖南省物業管理條例》等有關規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務人按照物業服務合同約定，為業主提供建筑物及其附屬設施設備的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務向業主或物業使用人收取的費用。專有面積部分內的維修、保養或其他服務不在本辦法所稱物業服務收費范圍內。

第四條 業主按照相關法律法規通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務人；物業服務人應當開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費標準通過市場競爭形成。

第五條 物業服務收費實行統一政策、分級管理，遵循服務質量、服務內容與收費標準相對應的原則。

省發展和改革委員會會同省住房和城鄉建設廳、省市場監督管理局負責制定全省物業服務收費政策，指導、協調全省物業服務收費的管理監督工作。省住房和城鄉建設廳負責制定全省物業服務質量等級標準。省市場監督管理局負責對全省違反相關法律法規和價格管理政策的行為進行監督檢查和處罰。

市、縣發展和改革部門會同同級住房和城鄉建設部門負責本行政區域內實行政府指導價的物業服務收費標準的制定。市、縣住房和城鄉建設部門負責本行政區域內物業服務質量的監督管理，督促物業服務人提供質價相符的物業服務。市、縣市場監督管理部門負責對本行政區域內違反相關法律法規和價格管理政策的行為進行監督檢查和處罰。

第六條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

業主大會成立之前的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位的物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行政府指導價。

別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯排商品住宅）、其他非住宅，以及業主大會成立之后的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行市場調節價。

第七條 實行政府指導價的物業服務收費標準，由市、縣發展和改革部門會同同級住房和城鄉建設部門根據物業服務質量等級標準、服務內容等因素制定基準價及浮動幅度并向社會公布。基準價及浮動幅度可根據物業服務發展社會平均成本變化等因素合理調整。

第八條 業主大會成立之前實行政府指導價管理的普通商品住宅前期物業服務費收取標準，由建設單位在商品房開始預售前根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，在政府指導價基準價及浮動幅度內擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必需明確告知物業買受人及在商品房買賣合同中載明，物業服務收費的最終標準以物業服務人按照法律法規和價格管理政策的規定向發展和改革部門申報備案審查通過的價格標準為準。

實行政府指導價的普通商品住宅前期物業服務費，由物業服務人與建設單位完成物業承接查驗移交完畢后的三十日內，將具體物業服務費收取標準報當地市、縣發展和改革部門備案審查。

前期物業服務人與物業買受人簽訂的物業服務合同中應明確約定的物業服務質量等級、物業服務內容及通過審查備案的物業服務收費標準。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。同一物業管理區域內相同服務內容和服務等級在相同的物業服務合同期內的住宅項目，其物業服務收費標準應當保持一致。

第九條 業主大會成立前，普通商品住宅物業服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調整的，物業服務人應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的相關信息，向業主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，在政府指導價范圍內實施調整并通過簽訂新的物業服務合同約定執行。

第十條 實行市場調節價的物業服務收費標準，在未成立業主大會前，由建設單位與物業服務人在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；在成立業主大會后，由業主大會根據物業特點和服務要求，通過法定程序，選擇服務項目、服務質量等級，費用收取標準及符合要求的物業服務人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業管理條例》等相關法律法規規定的程序進行確定，并通過簽訂物業服務合同約定。

所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當全過程參與指導協商。

第十一條 實行政府指導價的物業服務收費采取包干制形式。實行市場調節價的物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務人支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務人享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務人，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十二條 實行包干制的物業服務費，包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行酬金制的物業服務費，所預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務人的酬金。

第十三條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）物業服務人固定資產折舊；

（九）經業主大會同意的其它費用。

依法應當從物業專項維修資金中列支的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條 物業服務費用根據物業的法定產權建筑面積按月計收，物業服務合同對計收時間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產權屬證書的，按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產權屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計算；

（三）尚未出售的，按照經不動產登記管理機構審核備案的房產測繪成果確定的房屋建筑面積計算。

第十五條 物業服務費用交納義務人依照以下規定確定：

（一）前期物業服務合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當月物業服務費，由建設單位交納；

（二）房屋交付買受人之日的次月及以后的物業服務費，由業主交納；但是建設單位向業主承諾減免的物業服務費以及尚未出售的房屋的物業服務費，由建設單位交納；

（三）建設單位應按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發生變化的應在按照房屋購買合同約定的驗收交付房屋時間前告知建設單位。買受人接到建設單位通知驗收交付房屋的應及時進行驗房辦理交付手續。買受人在查驗收房時存在不符合法律法規或者購房合同約定的質量要求的，整改期間的物業服務費由建設單位交納。物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定；

（四）業主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業服務費的，從其約定，業主依法承擔連帶責任；

（五）業主按照物業服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業服務費時，物業服務費按不超過90%交納，具體優惠幅度由市、縣確定。

（六）業主出租法定不計建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標準交納物業服務費；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標準交納物業服務費；承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業服務的標準交納物業服務費。

物業服務費按月計收，業主具體交費時長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預收的，最長預收期限不得超過十二個月。

第十六條 物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費，并自買賣合同簽訂之日起15日內，將轉讓事項告知物業服務企業。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

第十七條 物業服務費用交納義務人應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用；逾期不交納的，物業服務人依法追繳。成立了業主大會的，其業主委員會有義務督促業主交納。

第十八條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、有效期等，并按規定報住房和城鄉建設部門備案。

建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內不得以高于備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

物業管理區域內的機動車停放服務收費按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》有關規定執行。已收取機動車停放服務費的，不得重復收取車位物業服務費。建設單位用于出租的地下停車位，車位物業服務費由建設單位交納。

第十九條 物業管理區域內的水、電、氣等價格按照價格主管部門有關規定執行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業服務人接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業服務費。

第二十條 未成立業主大會前，由物業服務人代管物業共用部位、共用設施設備經營收益，經營收益應實行�？顚Ｓ貌⒍ㄆ诠�示收支情況。

其他經營主體利用物業共用部位、共用設施設備進行經營前，應當征得相關業主、業主大會和物業服務人的同意，并按照有關規定辦理手續。其他經營主體交納的租金或其他收入應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用范圍。

第二十一條 物業服務人根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費標準由雙方協商確定。

第二十二條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務人應當在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務人名稱、服務項目、服務質量等級、計費方式、收費標準、收費依據以及市場監管部門的投訴舉報電話，接受業主監督，不得向業主收取任何未予標明和公示的費用。

物業服務人應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、利用共用部位公共設施設備進行經營等收入和使用情況，本年度物業服務項目收支預算，并應在醒目位置以書面公告的方式告知業主；物業服務人應當及時答復業主提出的質詢。

第二十三條 各級發展和改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）依據職責，依法對物業服務企業進行監督管理。在監督檢查、價格成本監審過程中，物業服務企業應當予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。

第二十四條 物業服務人有下列行為之一的，由市場監督管理部門按照有關法律法規和規章規定予以處罰：

（一）違反本辦法第八條和第九條規定，不遵守政府指導價管理擅自制定或上調收費標準并收取物業服務費的；

（二）超過政府指導價標準收費的；

（三）擅自設立強制性收費項目的；

（四）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；

（五）其他違反價格法律、法規等規定的。

第二十五條 本辦法自2022年5月15日起施行。有效期五年�！逗�南省發展和改革委員會 湖南省住房和城鄉建設廳關于印發<湖南省物業服務收費管理辦法>的通知》（湘發改價調〔2017〕4號）同時廢止。

本辦法實施前已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后或終止解除后按本辦法規定執行。