長沙物業管理條例新法規(全文)

長沙物業管理條例2022年新法規暫無公布，請參考最新物業管理條例。

第一章 總 則

第一條 為加強我市城市住宅小區的物業管理，促進住宅小區物業的合理使用，創造良好的居住環境，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內城市住宅小區的物業管理。

第三條 下列用語在本辦法中的含義：

(一)住宅小區是指以住宅房屋為主，并有相應配套公共設施和非住宅房屋的居住區。

(二)物業是指住宅小區內已建成交付使用的各類房屋及其附屬設施、公共設施和場地。

(三)業主是指住宅小區內各類房屋的所有權人。

(四)使用人是指房屋的承租人和其他非業主使用人。

(五)物業管理是指對住宅小區內物業實施維護、修繕、管理，并為業主和使用人提供償服務的活動。

第四條 市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的行政主管部門。區、縣(市)房地產管理局負責轄區內住宅小區物業管理的行政管理工作。

第五條 各級人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的領導，做好組織協調工作。建設、規劃、公安、民政、工商行政、物價、市政、環衛、園林、電力、電信、公用事業等部門應按各自職責，配合做好住宅小區物業管理有關工作。

　　第二章 物業管理組織

第六條 住宅小區入住率達50%以上時，所在地物業管理行政主管部門應會同開發建設單位或街道辦事處召集第一次業主代表大會，選舉產生住宅小區物業管理委員會(以下簡稱管委會)。第一次業主代表大會的召開辦法由市物業管理行政主管部門另行規定。管委會成立后，應負責每年召集一次業主代表大會，必要時，經20%以上業主代表要求，可不受每年一次的限制。業主代表大會的決定，由出席會議的代表過半數以上票數通過，方能有效。

第七條 業主代表大會行使下列職權：

(一)選舉、罷免管委會委員;

(二)審議通過或修訂管委會章程和物業管理公約;

(三)聽取和審議管委會工作報告;

(四)改變或撤銷管委會作出的不當決定;

(五)決定本住宅小區內物業管理的重大事項。

第八條 管委會委員主要在業主中選舉產生，也可聘請街道辦事處、居委會和公安派出所的人員擔任，其中業主委員應不少于委員總數的三分之二。管委會由5人以上單數組成，主任和副主任由管委會委員選舉產生。管委會每屆任期3年，委員可以連選連任。

第九條 管委會的職責：

(一)聽取和反映住宅小區業主及使用人的意見和要求，代表和維護他們的合法權益;?

(二)召集和主持業主代表大會并報告工作，貫徹落實業主代表大會的決議;

(三)擬訂管委會章程和物業管理公約;

(四)選聘物業管理公司，簽訂物業管理服務合同;

(五)審議物業管理公司制定的年度物業管理計劃和物業管理重大措施，并監督執行;?

(六)檢查、督促住宅小區各項管理工作的實施和規章制度的執行，協助物業管理公司落實各項管理工作;

(七)協助、配合居委會搞好有關管理工作;

(八)法律、法規、規章和業主代表大會賦予的其他職責。

第十條 管委會產生后，應當在30日內經所在地物業管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團法人登記手續。

第十一條 物業管理公司必須領取營業執照并按規定取得物業管理資質證書后，方可從事物業管理業務。

第十二條 物業管理公司根據與管委會簽訂的住宅小區物業管理服務合同實施管理。?物業管理服務合同應當包括以下內容：管理服務事項、權限、標準、費用、期限，違約責任以及雙方約定的其他權利義務。物業管理服務合同簽訂后，應在30日內報所在地物業管理行政主管部門備案。

第十三條 新建住宅小區在管委會成立前，由開發建設單位自行或委托物業管理公司對住宅小區實施物業管理，費用由開發建設單位承擔。管委會成立后，應依照本辦法規定招標選聘物業管理公司對住宅小區實施物業管理。

第十四條 物業管理公司的權利：

(一)根據有關法律、法規、規章和本辦法，制定本住宅小區物業管理的`具體規定并組織實施;

(二)制止違反本辦法和住宅小區物業管理公約有關規定的行為;

(三)選聘專業公司或人員承擔物業管理專項業務;

(四)請求管委會協助管理;

(五)依照物業管理服務合同和有關規定收取管理服務費用;

(六)依法開展多種經營，以其收益補充物業管理經費;

(七)法律、法規、規章和物業管理服務合同賦予的其他權利。

第十五條 物業管理公司的義務：

(一)履行物業管理服務合同，依法進行管理服務和經營活動;

(二)接受管委會和業主及使用人的監督;

(三)制定年度物業管理計劃和重大物業管理措施并提交管委會審議或認可;

(四)接受有關行政主管部門和住宅小區所在地人民政府的指導和檢查監督。

(五)法律、法規、規章和物業管理服務合同規定的其他義務。

　　第三章 住宅小區的物業管理

第十六條 住宅小區的物業管理主要包括以下內容：

(一)房屋及設備的維修、養護和管理;

(二)公共設施的維修、養護和管理;

(三)公共場所和服務配套設施的經營、維護和管理;

(四)管理公共綠地，搞好環境衛生和安全防范;

(五)業主和使用人委托的其他事項。

第十七條 新建住宅小區移交時，開發建設單位應向管委會移交下列住宅小區工程建設資料：

(一)住宅小區規劃圖、竣工總平面圖;

(二)單體建筑竣工圖、設備布置圖;

(三)住宅小區綠化、給排水系統圖及地下管網竣工圖;

(四)其他必要的資料。

第十八條 住宅小區的單體建筑竣工驗收合格并交付使用后一年內，開發建設單位應按有關規定負責保修，也可委托物業管理公司保修，費用由開發建設單位支付。

第十九條 住宅小區內禁止下列行為：

(一)占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設施;

(二)占用道路、停車場和其他公共場所，拆除或損壞公共設施;

(三)在公共用地上亂搭亂建、擺設攤擔、店外經營及影響市容觀瞻的亂貼、亂掛;

(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒有害物質;

(五)聚眾喧鬧、發出超過規定標準的噪聲;

(六)亂丟雜物、垃圾和其他污染環境的行為;

(七)法律、法規、規章和物業管理公約禁止的其他行為。

第二十條 使用房屋禁止下列行為：

(一)擅自改變房屋結構、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設施，違反規定裝修房屋。

(二)破壞房屋結構，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間;

(三)損害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

第二十一條 改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質的，應先經管委會同意，再報請有關部門批準后方可進行;如對鄰戶有影響的，還應先征得鄰戶的書面同意。?

第二十二條 相鄰業主和使用人應當按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理房屋設備的使用、維修和給排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。房屋修繕時，有關鄰戶應予配合，不得無理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的，責任人應予修復或賠償。

第二十三條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：

(一)分戶門以內的自用部位和自用設備的維修，由業主負責，費用自理;

(二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機電設備、消防器具等共用設備，由物業管理公司組織維修養護。

第二十四條 住宅小區內公共設施由物業管理公司統一管理和維修養護。

第二十五條 房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設施由有關經營管理單位按規定負責維修養護。

第二十六條 房屋自用部位和自用設備損壞的，由業主或使用人向物業管理公司或其他修繕單位報修;房屋共用部位和共用設備損壞的，由管委會向物業管理公司報修。物業管理公司接到報修后，應當場登記，確定修繕時間，按規定的質量標準及時修繕。

第二十七條 新建住宅小區移交時，開發建設單位應按建造成本價向管委會提供不低于30平方米建筑面積的物業管理用房，同時按同期市、縣(市)政府微利房價格向管委會提供不低于住宅小區總建筑面積2‰的商業用房，產權屬管委會。其商業用房和住宅小區內有經濟收入的服務配套設施，可由管委會直接經營或按合同委托物業管理公司經營，收取有償使用費。

　　第四章 物業管理經費

第二十八條 住宅小區物業管理經費由物業管理專用資金、房屋維修資金、物業管理服務費和其他經營收入組成。

第二十九條 物業管理經費從下列渠道籌集：

(一)物業管理專用資金，由開發建設單位在新建住宅小區移交時，按住宅小區房屋建安工程費2%的比例，一次性劃撥給管委會。

(二)房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每平方米5元的標準由業主繳交，房改出售的公有住房，首次維修基金由售房單位按售房款的15%、業主按實際購房款的1%繳交。以后按本棟過半數業主議定的標準，由業主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標準的150%繳交。

(三)物業管理服務費由業主或使用人按規定或約定繳交。

第三十條 物業管理經費的使用：

(一)物業管理專用資金，用于解決管委會的管理用房和住宅區公共設施的重大維修項目;?

(二)房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設備的維修;

(三)物業管理服務費，用于衛生保潔、公共保安和其他服務等。

第三十一條 物業管理經費的管理

(一)物業管理專用資金由所在地物業管理行政主管部門設立專帳管理，由管委會按規定程序使用;

(二)房屋維修資金由所在地物業管理行政主管部門按棟設立專帳管理，由管委會按規定程序使用;

(三)物業管理服務費由物業管理公司按規定收取、管理和使用，收支情況按月報管委會備案;

(四)屬管委會所有的商業用房和其他服務配套設施的經營收入，用于補充住宅小區的物業管理經費，由管委會設立專帳管理，收支情況按月報所在地物業管理行政主管部門。住宅小區物業管理專用資金、房屋維修資金、物業管理服務費及管委會的經營收入帳目，管委會應至少三個月公布一次，接受業主和使用人的監督。

第三十二條 物業管理收費項目及收費標準，由市、縣(市)物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定公布，適時調整。

第三十三條 在已實施物業管理的住宅小區，其他單位或部門依法向業主和使用人收取的有關費用，可委托物業管理公司代為收取。

　　第五章 法律責任

第三十四條 開發建設單位有下列行為之一的，由所在地物業管理行政主管部門責令限期履行，在規定期限內仍不履行的，管委會不接受房屋的移交，房地產管理部門不予辦理房屋確權和轉讓過戶手續：

(一)未移交住宅小區工程建設資料的;

(二)住宅小區的單體建筑竣工驗收合格并交付使用后一年內，未按有關規定進行保修的;

(三)未及時足額劃撥物業管理專用資金給管委會的;

(四)未按規定向管委會提供物業管理用房和商業用房產權的。

第三十五條 物業管理公司有下列行為之一的，業主和使用人有權投訴;管委會有權制止，并要求限期改正;所在地物業管理行政主管部門可對其給予警告、責令限期改正、賠償損失、降低資質等級直至吊銷其物業管理資質證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：

(一)房屋及共用設備、公共設施修繕不及時、質量不合格的;

(二)占用公共場地、改變公共設施用途的;

(三)不履行物業管理服務合同和本辦法規定義務的。

第三十六條 管委會有下列行為之一的，由所在地物業管理行政主管部門給予警告、責令改正。

(一)未將其所有的商業用房和其他服務配套設施的經營收入設立專帳管理并用于補充住宅小區的物業管理經費的，或未將收支情況按月報所在地物業管理行政主管部門的;

(二)未按規定時間公布物業管理經費收支帳目的。因管委會責任造成住宅小區利益嚴重損失的，所在地物業管理行政主管部門可提請業主代表大會撤換管委會主要負責人和直接責任人。

第三十七條 業主或使用人有下列行為之一的，管委會和物業管理公司有權制止，并要求限期改正;造成損失的，有權要求其賠償。制止無效時，可申請有關行政管理機關給予處罰，或向人民法院起訴：

(一)有法律、法規、規章或本辦法規定的禁止行為之一的;

(二)未經管委會同意并報請有關部門批準改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質的;

(三)改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質時，如對鄰戶有影響而未先征得鄰戶書面同意的;

(四)不按規定繳交房屋維修資金和物業管理服務費的。

第三十八條 開發建設單位、物業管理公司、管委會、業主及使用人有違反其他行政管理規定的行為，需依法給予處罰的，由有關行政管理機關予以處罰。

第三十九條 當事人對行政處罰不服的，可按照《行政復議條例》和《行政訴訟法》的規定，申請復議和提起行政訴訟。當事人既不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第六章 附 則

第四十條 別墅和高級公寓區、高層寫字樓和商住樓的物業管理，可參照本辦法執行。

第四十一條 本辦法自發布之日起施行。