濟寧物業管理條例新法規(全文)

更新：2023-09-21 16:07:59 高考升學網

濟寧物業管理條例2022年新法規暫無公布，請參考最新物業管理條例。

濟寧物業管理條例新法規(全文)

第一章　總　則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人以及其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第三條　物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、專業服務、社區管理相結合的原則。

第四條　市、縣（市、區）住房城鄉建設或者房地產管理部門（以下統稱物業主管部門）按照各自職責，負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

發展改革、市場監管、城市管理或者綜合執法、公安、消防等有關部門，以及供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，按照各自職責，做好與物業管理有關的工作，在物業服務區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。

發展改革部門負責制定普通住宅前期物業公共服務費、普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費基準價格及浮動幅度等物業服務收費管理相關政策，建立完善物業服務收費管理制度，報請本級政府批準后執行；負責將物業管理領域信用建設納入社會信用體系建設管理。

市場監管部門負責監督落實物業服務收費標準公示和監督管理工作，依法查處物業服務收費中的價格違法違規行為；負責住宅小區電梯等特種設備監管工作。

城市管理或者綜合執法部門負責對擅自占用物業服務區域內業主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設，以及私搭亂建、私開門窗、擅自改變房屋用途等違反物業管理規定和城市管理法規的行為進行查處。

公安機關負責物業服務人治安防范、技防設施建設監督管理工作；指導和監督物業服務人保安服務、保安員管理工作。

消防救援部門負責指導轄區派出所實施住宅小區消防監督檢查，督促物業服務人和其他相關責任人落實消防安全責任，對違反消防安全規定的行為進行查處。

第五條　縣（市、區）人民政府（管委會）應當加強對物業管理工作的組織領導和協調，將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區管理和社會治理體系，建立健全縣（市、區）、鄉鎮（街道）、社區三級物業管理工作體系和專業化、社會化、市場化物業服務機制，支持采用新技術、新方法，提高物業管理水平。

各縣（市、區）依托物業主管部門成立物業服務行業黨組織，負責統籌指導本地物業服務行業黨建工作。各縣（市、區）要建立由組織、發展改革、住房城鄉建設、民政、公安、財政、自然資源和規劃、生態環境、應急、市場監管、城市管理等部門參加的綜合協調機制，定期召開會議，研究協調解決物業黨建和物業服務管理中的重點難點問題。

第六條　業主大會、業主委員會、物業服務人在鄉鎮（街道）、社區黨組織的指導下依法依規開展物業管理活動。

支持住宅小區、業主委員會、物業服務人、物業服務行業自律組織根據中國共產黨章程的規定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業管理活動依法有序進行。

第七條　市物業主管部門建設市級物業服務人信用信息管理系統。物業服務人信用信息管理系統應當具備物業服務人信用管理、物業服務信息發布、電子投票表決等功能。法律、法規、規章等規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，可以通過系統進行表決。

第八條　物業服務行業自律組織應當建立完善行業自律管理制度，加強物業服務行業從業人員培訓和教育，配合物業主管部門開展物業服務人信用管理工作，協助調解處理物業管理糾紛。鼓勵物業服務人和相關單位加入物業服務行業自律組織。

第二章　新建物業與前期物業管理

第九條　物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，重點考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

第十條　普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案、選擇物業服務等級，依法選聘物業服務人，簽訂前期物業服務合同，并于合同簽訂之日起十日內報送物業所在地縣（市、區）物業主管部門備案。

住宅物業的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務人，鼓勵非住宅物業通過招標方式選聘前期物業服務人。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。業主上房前更改前期物業服務人的應依法按照相應程序進行重新備案。

投標人少于三個或者物業服務區域住宅規模較小的，經縣（市、區）物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務人。

提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式選聘物業服務人。

第十一條　建設單位應當在樓房銷售處醒目位置公示前期物業服務合同和臨時管理規約。

建設單位在銷售商品房時，應當將下列內容以圖文形式向買受人明示：

（一）物業服務區域的范圍；

（二）物業共用部位、共用設施設備名稱；

（三）規劃用于停放機動車、非機動車的車位（庫、棚），充電樁的數量和位置；

（四）物業服務用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備；

（六）物業服務等級標準、服務內容和收費標準。

第十二條　物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。落實在居民小區建設“紅帆驛站”要求，“紅帆驛站”可與物業服務人共用場所。

物業服務用房按照下列標準配置：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件，方便物業服務人提供服務，方便業主進出物業服務中心。

物業服務用房應當能夠單獨確定產權，任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押，不得擅自改變用途。

第十三條　物業服務區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業服務區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

物業服務區域依法配建的人民防空工程平時用于停放汽車的，應當開放使用并保持人民防空功能，按照“誰受益、誰負責”的原則，由人民防空工程停車位使用費收取方負責運營、維修、保養。

第十四條　新建物業實行前期物業承接查驗制度。物業交付使用十五日前，建設單位應當按照前期物業服務合同約定，與物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗�，F場查驗中，物業服務人應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務人復驗。

第十五條　前期物業服務人應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及相關資料移交給業主委員會。無業主委員會的，應當在鄉鎮（街道）的監督下，移交物業所在地的社區環境和物業管理委員會（以下簡稱環物委）或社區居民委員會。

環物委為社區居民委員會的下設委員會，人數應當為五人（含）以上且為單數，其中黨員人數應當不少于百分之五十。設主任一名，由社區居民委員會主任兼任；副主任一名，由“兩委”成員擔任；委員由社區“兩委”成員、網格員、樓長、業主代表等組成。

第三章　業主自治

第十六條　業主大會根據物業服務區域的劃分成立，一個物業服務區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

分期開發建設的住宅小區，先期開發部分符合業主大會成立條件的，可以成立業主大會，并選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條　符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位、前期物業服務人應當及時向鄉鎮（街道）書面報告業主入住情況。

建設單位、前期物業服務人未按規定報告的，可以由業主聯名，向鄉鎮（街道）提出召開首次業主大會會議的書面申請。鄉鎮（街道）應當及時調查核實，符合首次業主大會會議召開條件的，應當在受理業主書面申請三十日內組建業主大會籌備組。

符合首次業主大會會議召開條件，但建設單位、前期物業服務人未按規定報告，且業主未主動提出書面申請的，鄉鎮（街道）可以根據實際情況，組建業主大會籌備組。

第十八條　業主大會籌備組由七人以上單數組成，由鄉鎮（街道）代表一名，社區居民委員會代表一名，建設單位代表一名、前期物業服務人代表一名和業主代表若干名組成。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉鎮（街道）代表擔任。

業主大會籌備組組建前，鄉鎮（街道）應當向建設單位、前期物業服務人發函，建設單位、前期物業服務人應當予以簽收并派人參加籌備組。

第十九條　物業服務區域業主人數較多的，可以幢、單元、層等為單位推選業主代表，參加業主大會會議。

業主代表參加業主大會會議前，應當事先就會議內容書面征求所代表的所有業主的意見、建議，凡需業主投票表決的，表決票應當經業主本人簽名，并將其所代表的所有業主的意見、建議和表決票如實向業主大會提交。

第二十條　業主委員會一般由五至十一人的單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會委員在業主中選舉產生，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第二十一條　鼓勵業主中的居民委員會成員和黨員通過法定程序擔任業主委員會成員。做好業主委員會委員候選人資格審核把關，注重把符合條件的社區“兩委”成員、黨員業主、機關企事業單位退休黨員、樓長、網格長等推薦為業主委員會委員或主任候選人，通過法定程序進入業主委員會，原則上新增、換屆業主委員會成員中，黨員比例不低于百分之五十。

第二十二條　設立業主大會、召開業主大會會議時，鄉鎮（街道）和社區居民委員會應當派員參加并給予指導和協助。

召開業主委員會會議時，業主委員會會議召集人應當告知社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。社區居民委員會應當派員參加并給予指導和協助。

第二十三條　業主委員會應當在物業服務區域內顯著位置設置公示欄，用于發布業主自治等信息。業主委員會組成及委員分工情況，應當在公示欄長期公示，接受業主監督。

第四章　社區物業管理

第二十四條　鄉鎮（街道）應當明確機構和人員，組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會的日�；顒硬⒁婪男新氊煟{解處理物業管理糾紛。

第二十五條　社區居民委員會、村民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助鄉鎮（街道）開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作。

第二十六條　因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在鄉鎮（街道）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第二十七條　社區內有多個住宅小區的，環物委可以在住宅小區設立小區事務組，作為環物委派出組織，代表環物委在本小區具體履行職責，完成環物委交辦的工作。

小區事務組的產生方法、人員構成、管理制度、職責范圍等，由社區居民委員會監督環物委制定。

第二十八條　環物委履行下列職責：

（一）宣傳環境衛生和物業管理法律法規和方針政策；

（二）協調處理本轄區物業管理有關事項，督促業主委員會和物業服務人履行職責；

（三）監督物業服務合同履行，督促物業服務人依法依約開展服務；

（四）對物業服務區域內的違法違規現象，及時勸阻、制止并報告有關部門；

（五）協調處理業主與業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業服務人之間的矛盾糾紛和投訴；

（六）社區居民委員會交辦的其他工作。

第五章　物業服務人與物業服務

第二十九條　鼓勵物業服務人提供物業服務時建立項目經理責任制。項目經理責任制是指物業服務人承接物業服務項目時指派項目經理，負責處理物業服務項目的運營和管理、與相關管理部門和業主的溝通協調等日常事務性工作。

住宅物業項目經理可以通過“項目經理接待日”等活動，聽取業主對物業服務的意見建議，作好記錄并及時解決。

承接住宅物業項目的物業服務人黨組織應當與社區黨組織簽訂黨建聯建協議，年內認領社區黨組織黨建服務項目不少于兩個；組織物業服務人黨員到社區報到，每年開展志愿服務活動不少于兩次。

第三十條　物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話、合同終止情形等，接受業主、物業使用人的監督，并不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。物業服務人收取物業服務保證金、押金等應當符合有關規定，并不得以保證金、押金等形式變相收費。

物業服務人代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業服務區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

第三十一條　業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

第三十二條　物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第三十三條　物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第三十四條　物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

第三十五條　物業服務人辦理物業管理交接，應當同時移交下列資金、資料和物品：

（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（二）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（三）移交物業服務用房；

（四）清算預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規規定的其他事項。

物業服務人未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業服務區域或者停止物業服務。

第三十六條　業主大會決定選聘新的物業服務人后，原物業服務人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第三十七條　物業服務人不得擅自擴大收費范圍或提高收費標準。

物業服務人依約履行義務的，業主應當按照規定和物業服務合同約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第三十八條　業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

第三十九條　住宅小區的物業服務人應當依照物業服務合同對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供防火巡查、消防火災隱患等消防安全防范服務。

第六章　物業的使用與維護

第四十條　業主、物業使用人、物業服務人在物業服務區域內不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

業主、物業使用人有前款規定行為之一的，物業服務人應當予以勸阻、制止，經勸阻、制止仍未改正的，向有關行政管理部門報告。物業服務人有前款規定行為之一的，業主委員會應當予以勸阻、制止，經勸阻、制止仍未改正的，向有關行政管理部門報告；業主和相關單位也可以向有關行政管理部門投訴。有關行政管理部門在接到報告或者投訴后，應當依法予以處理。

第四十一條　鼓勵住宅小區建設視頻監控、人臉識別、車輛識別等安全防范系統，提升安全防范水平。

第四十二條　物業服務人應當按照當地人民政府在緊急狀態下或處置突發事件時作出的決定、命令，協助有關行政管理部門維護物業服務區域內社會秩序，落實各項應急處置措施。

除上述緊急狀態或突發事件外，任何單位和個人不得強制要求物業服務人提供物業服務合同約定內容之外的任何服務。確需物業服務人配合或者協助的，由雙方另行協商。

第四十三條　業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務人辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主或者物業使用人在已竣工交付使用的住宅樓進行室內裝修活動應當限制作業時間，并采取其他有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環境噪聲污染。工程開工前，應當告知相鄰業主。物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人應當予以配合。

第四十四條　任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地。因維修、改造等原因確需占用和挖掘的，應提前告知業主委員會、物業服務人和相關管線設施專營單位，查明地下管線信息，制定管線設施保護方案，在業主委員會、物業服務人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影響相關管線設施安全，減少對其他業主正常生活的影響。

供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業服務區域道路、場地的，應當在占用或者施工場地顯著位置公示占用或者施工的時限，并在公示的時限內恢復原狀。

第四十五條　物業服務人或者實行自治管理的業主委員會規劃、設置停車位時，不得占用消防車通道，并應當在消防車通道設置禁止占用的明顯標識。對占用消防車通道的，物業服務人或者業主委員會應當通知占用人糾正，拒不糾正的，立即報告當地公安派出所。

第四十六條　物業服務區域內權屬不清的車位、車庫，任何單位和個人不得進行處分。

第四十七條　擅自占用物業共用部位停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，業主委員會、物業服務人應當通知車輛所有人或者使用人駛離；無法通知或者經通知后拒不駛離的，可以向相關行政管理部門報告，有管理職責的行政管理部門應當依法處置。

第四十八條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

第四十九條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位委托物業服務人提供物業保修服務的，委托事項由雙方約定并在物業服務區域內公示。

第五十條　物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護和維修，由業主負責，所需費用由業主承擔。

因業主或者物業使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關法律責任。

第五十一條　業主應當按照國家和省市有關規定交存住宅專項維修資金。物業保修期滿后，因共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產生的支出，沒有交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，相關業主應當按照各自擁有物業建筑面

積的比例分攤有關費用。

第五十二條　提倡舊住宅區實行物業管理。舊住宅區改造整治完成后，鄉鎮（街道）應當組織業主設立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務人實施專業化、市場化的物業管理方式。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。