安慶物業管理條例新法規(全文)

更新：2023-09-15 23:41:24 高考升學網

安慶物業管理條例2022年新法規暫無公布，請參考最新物業管理條例。

安慶物業管理條例新法規(全文)

《安慶市物業管理辦法》（修訂稿）經市政府第67次常務會議審議通過，于2018年2月7日頒布實施�！稗k法”的出臺實施，對改善人民群眾的生活和工作環境，促進物業管理健康發展具有重要意義，它標志著我市物業管理進入法制化、規范化發展的新時期，是有效化解物業服務矛盾糾紛，主動服務民生工作的需要，也是物業服務行業不斷滿足人民日益增長的美好生活需要的制度保障。

一、辦法的修訂背景及過程

為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益，提高服務質量和水平， 2007年4月1日安慶市人民政府發布了《安慶市物業管理辦法》。該“辦法”實施十多年以來,對促進我市物業管理市場的發展、維護業主和物業服務企業的合法權益,起到了積極作用。隨著我市物業管理市場的迅速發展，物業管理中新情況、新問題不斷凸顯。同時,在過去的10年間，國家、省對物業管理相關法律法規都作出了完善和修訂，而我市一直沒有修訂出臺新的相關規定。特別是2016年10月1日《安徽省物業管理條例》的出臺，對物業管理提出了新的要求和規范，原“辦法”存在明顯的滯后性和局限性。因此,我委結合近幾年來物業管理工作實踐經驗,認真梳理了管理體制、物業服務信訪投訴等方面的問題，深入不同類型的小區調查摸底，實地了解社區基層治理情況，并赴杭州、寧波、合肥、蚌埠等省內外城市進行調研學習，在廣泛征求各地及相關職能部門、街道辦事處、社居委、物業服務企業、業主代表等意見和建議基礎上，組織專家及相關人員對原“辦法”進行了修訂，經市政府法制辦審核后，并在市住建委網站向社會進行了公示后，最終形成“辦法修訂稿”。

二、“辦法”的主要內容

新修訂的《安慶市物業管理辦法》共七章一百一十條，在原“辦法”的基礎上增加了四十三條。

第一章總則（1-7條）。主要規定了物業管理活動應遵循的原則，明確了市和縣（市）、區物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府，居（村）民委員會職責。

第二章前期物業管理（8-25條）。主要明確了建設單位選聘物業服務企業、相關移交責任，重點規范了建設單位在物業承接查驗中相關責任和工程質量保修責任。

第三章業主、業主大會及業主委員會（26-56條）。主要規定了業主大會籌備組職責和經費保障、首次業主大會和業主委員會成立、運作、離任審計以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）對業主大會和業主委員會的監管責任。

第四章物業服務（57-77條）。主要規定了物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目前備案、物業服務企業退出項目的管理、信用信息的管理、業主繳費信用信息的管理、相關職能部門的具體職責、物業聯席會議制度。

第五章物業的使用和維護（78-93條）。主要規定了物業管理區域內禁止的行為、物業所有人維修養護義務以及公共經營收益分配、財務賬目定期審計和公示制度、物業專項維修資金應急使用、老舊小區改造及后續管理等。

第六章關于法律責任（94-105條）。鑒于國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》對建設單位、物業服務企業、業主及業主委員會、行政主管部門的違法行為,已經作出較為明確具體的處罰規定,因此, “辦法”直接予以沿用，沒有增加和修改。

第七章附則（106-110條）。

三、“辦法”就社會關注的幾個主要問題做了明確的規定

1、關于各級物業行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業管理工作中的職責

“辦法”第一章第五、六條規定：市人民政府物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，主要負責制定相關政策、物業服務質量標準和技術規范；指導、監督管理物業管理招投標活動；監督、管理專項維修資金；建立物業管理誠信檔案。

縣（市）區人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，負責物業管理區域的備案和調整，物業承接查驗備案和物業服務合同備案；組織開展轄區內物業管理項目的調查，建立相關物業管理檔案；指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法開展物業管理相關活動；定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業、項目負責人的信用信息征集、核查和監管工作，并接受查詢；負責轄區內物業投訴糾紛的調處。

街道辦事處、鄉鎮人民政府主要負責指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和業主委員會備案工作，并指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛；協調和監督物業服務企業的交接；責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定。

2、關于政府有關職能部門在物業管理工作中的職責

“辦法”第五章第七十五條規定：市、縣（市）區人民政府城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、工商質監、價格、人防、環保、司法行政等部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

市、縣(市)區人民政府相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的管理工作：

(一)住房城鄉建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量、白蟻防治等監督檢查;

(二)規劃行政主管部門負責新建住宅區物業管理區域的核定;

(三)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾、燃放煙花爆竹或者其他廢棄物以及燃氣、供水等監督檢查;

(四)公安機關負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監控安防、寵物飼養等開展監督檢查，并協助開展房屋租賃監督管理工作;

(五)工商質量技術監督行政主管部門負責電梯等特種設備安全運行監督檢查;

(六)價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費監督管理;

(七)人防行政主管部門負責人防工程設施違法行為監督檢查;

（八）環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務業油煙污染等監督檢查;

（九）司法行政主管部門負責人民調解。

3、關于前期物業管理的有關規定

“辦法”第二章第八、九、十三、十四條規定：新建物業實行前期物業管理。在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當依法選聘物業服務企業實施前期物業管理。

建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業服務企業實施前期物業管理。

建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、物業管理區域的劃分、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備、前期物業服務合同等相關材料予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限；約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，買賣合同未約定的，前期物業服務費用由建設單位承擔。

建設單位銷售物業時如承諾減免物業服務費用，減免的物業服務費用由建設單位承擔。

4、關于物業管理區域公共收益的管理規定

“辦法”第二章第二十、八十六條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。

業主大會成立前，建設單位或者前期物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。

5、關于物業承接查驗的規定

“辦法”第二章第十五、十六條規定：新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

縣（市）區人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對物業承接查驗進行監督。

在辦理物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）園林施工圖紙、樹種清單及其養護協議；

（六）業主名冊；

（七）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。

6、關于物業管理區域車輛停放規定

“辦法”第五章第八十三、八十四、八十七條規定：物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公示；業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應當經業主大會同意。

車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理區域相關管理規定，不得占用消防通道。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

7、關于物業專項物業資金的應急使用規定

“辦法”第五章第九十條規定：發生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，并報專項維修資金代管或者監管部門審核后，直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）二次供水設施損壞的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

應急維修費用應當向業主公示，并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

8、關于物業的保修責任的規定

“辦法”第二章第二十四條規定：建設單位應當按照國家規定的保修期限和范圍承擔物業的保修責任。建設單位委托前期物業服務企業承擔日常保修工作的，應當簽訂委托合同并予以公告。物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

9、關于業主大會、業主委員會的概念和成立條件

“辦法”第三章第三十一、三十三條規定：物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的，應當成立首次業主大會。

10、關于業主大會成立的流程的規定

“辦法”第三章第三十四條規定：業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業主大會會議籌備組�；I備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會代表組成，人數應當為單數，其中業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居（村）民委員會組織業主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

符合首次業主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起四十五日內組建業主大會會議籌備組�；I備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和前期物業服務企業應當配合、協助業主大會籌備組開展工作。首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

11、關于業主委員會換屆的規定

“辦法”第三章第四十八條規定：業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

12、關于業主大會如何選聘物業服務企業的規定

“辦法”第四章第六十、六十二條規定：業主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業服務企業。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的，業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示，并按照業主大會規定的程序確認調整合同。前款規定的公示時間不得少于十日。

13、關于物業服務企業的續聘與解聘的規定

“辦法”第四章第六十三條規定：物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；業主大會決定不續聘的，應當及時告知物業服務企業。

提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面告知所在地的縣（市）區人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

14、關于物業應急管理的規定

“辦法”第四章第六十六條規定：物業服務企業退出物業項目時，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，經業主委員會申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居（村）民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的設施設備的專項管理、基本保潔及秩序維護等服務。物業管理費用由業主承擔。

15、關于物業服務收費的規定

“辦法”第四章第六十七、六十八、六十九條規定：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

業主無正當理由拒不交納前款規定費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

物業服務企業應當按照國家和省、市有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等情況，業主委員會應當對所公布的內容進行監督核查，并將核查報告在本物業管理區域內顯著位置公布。

物業服務企業應當將規定比例的物業公共服務費獨立建賬，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。

物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。

16、關于新建房屋物業服務費收費和交付時間的規定

“辦法”第四章第七十一條規定：已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔；未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

17、關于房屋裝修的規定

“辦法”第五章第七十八條規定：業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。物業服務企業應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查；業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

18、關于物業出租的規定