淮陰物業收費標準,淮陰物業管理條例最新版

物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好居住環境，促進和諧文明社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理，是指住宅物業管理區域內的住宅物業、非住宅物業的業主，通過選聘物業服務企業或者自行對住宅物業管理區域內的建（構）筑物及配套的設施設備和場地進行維修、養護、管理以及維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、縣（區）人民政府應當加強對住宅物業管理工作的組織領導，將住宅物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；

制定扶持政策，引導物業服務企業為老舊小區、保障性住房等提供物業服務。

市、縣（區）人民政府應當建立聯席會議制度，協調處理住宅物業管理工作中的突出矛盾和問題。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內住宅物業管理工作的指導、協調和監督。

社區居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好住宅物業管理相關工作。

第四條 市、縣（區）物業管理行政主管部門負責本行政區域內住宅物業管理活動的統一監督管理。

有關行政主管部門按照各自職責，做好住宅物業管理相關工作。

第五條 市、縣（區）人民政府及其相關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）等可以通過購買服務等方式，引導法律、會計、工程監理、評估、咨詢等第三方機構參與住宅物業管理相關活動。

鼓勵業主委員會、建設單位、物業服務企業等委托第三方機構開展項目承接查驗、物業服務費用測算、物業服務質量評估等活動。

第三方機構應當依照法律、法規和合同的約定提供專業服務，出具的報告應當真實、客觀、全面。

第六條 市、縣（區）人民政府應當建立和完善住宅物業管理工作獎懲機制，定期進行監督檢查，并將住宅物業管理工作納入年度工作目標責任考核。

第二章 住宅物業管理區域與共有物業

第一節 住宅物業管理區域

第七條 住宅物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

城鄉規劃主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）對住宅物業管理區域劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定住宅物業管理區域。

分期開發、兩個以上建設單位開發或者具有住宅和非住宅等不同物業類型的物業，配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個住宅物業管理區域；

能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的住宅物業管理區域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業管理區域的，由縣（區）物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出住宅物業管理區域劃分方案，在征求相關業主意見后予以確定。

第八條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的住宅物業管理區域向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案，并將已備案的住宅物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已劃定住宅物業管理區域并實施物業管理但尚未備案的，由物業服務企業向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案。

第九條 住宅物業管理區域劃定后不得擅自調整。

住宅物業管理區域需要分立、合并的，應當依照相關法律、法規的規定辦理。

住宅物業管理區域調整后，應當重新辦理住宅物業管理區域備案。

第二節 共有物業

第十條 住宅物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有：

（一）物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）住宅物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地；

（四）建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備；

（五）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等；

（六）法律、法規規定的其他共有部分。

第十一條 城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門在住宅物業交付使用前，應當對物業服務用房進行核實。

建設單位應當在住宅物業管理區域內按照下列標準配置必要的物業服務用房：

（一）建筑面積不低于本住宅物業管理區域內地上地下各類物業總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相對集中安排在住宅物業管理區域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內的，應當有獨立通道；

（三）辦公區配置公共衛生間，并配置獨立計量水、電表等設施，預設通訊、有線電視、網絡寬帶等端口；

（四）適度裝修。

分期開發建設的，在物業服務用房尚未交付前，建設單位應當無償提供符合標準的臨時物業服務用房。

第十二條 物業服務用房竣工驗收后，建設單位應當自承接查驗協議簽訂之日起十日內無償移交，并接受物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督。

建設單位在辦理商品房預售許可、現房銷售備案時，應當注明物業服務用房的位置和建筑面積，不得將物業服務用房計入公攤面積。

業主委員會辦公、議事用房在物業服務用房中安排，具體位置由業主委員會與物業服務企業協商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經業主大會同意，物業服務企業、業主委員會不得改變物業服務用房的用途。

物業服務用房不得買賣和抵押。

第十三條 建設單位在辦理房屋所有權首次登記時應當將住宅物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權，一并申請登記為業主共有，不動產登記機構應當在不動產登記簿上予以記載。

第十四條 新建物業出售時，建設單位應當向物業買受人明示下列內容：

（一）住宅物業管理區域的四至范圍說明及附圖；

（二）公共場所、共有綠地的面積和位置；

（三）地下室、底層架空層、天臺的面積及權屬；

（四）物業服務用房的面積和位置；

（五）其他需要明示的場所和設施設備。

物業服務企業應當將前款所列內容在住宅物業管理區域內向全體業主長期公告。

第三章 管理組織形式

第一節 業主和業主大會

第十五條 房屋的所有權人為業主。

尚未依法辦理不動產登記的下列主體，在物業管理活動中應當認定為業主：

（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人；

（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（三）因合法建造取得房屋所有權的人。

尚未依法辦理不動產登記，基于買賣、贈與、征收補償協議等已經合法占有房屋專有部分的人，可以認定為業主。

已經達到交付使用條件，尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位享有業主權利、履行業主義務。

第十六條 業主在住宅物業管理中，享有下列權利：

（一）接受物業服務企業按照物業服務合同約定提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會、物業管理委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部分、共用設施設備、相關場地使用及收益情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部分、共用設施設備住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十七條 業主在住宅物業管理中，履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決議、決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照相關規定交納住宅專項維修資金；

（五）按照約定交納物業服務費用；

（六）不得損害公共利益和他人合法權益；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第十八條 一個住宅物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由該住宅物業管理區域內的全體業主組成。

住宅物業管理區域內業主戶數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主大會自首次業主大會會議表決通過業主大會議事規則和管理規約之日起成立。

第十九條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會會議：

（一）住宅物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）住宅物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第二十條 符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送下列材料:

（一）住宅物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

建設單位或者十人以上的業主公開聯名書面提出召開首次業主大會會議申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時審核是否符合召開首次業主大會會議條件，并在十個工作日內予以答復。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以向不動產登記機構查閱、復制相關材料，或者要求建設單位、物業服務企業提供相關材料，不動產登記機構、建設單位或者物業服務企業應當予以協助。

第二十一條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

首次業主大會籌備組由業主以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、建設單位等委派人員共同組成；

建設單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。

第二十二條 籌備組中的業主成員應當從具有完全民事行為能力、遵守臨時管理規約、履行業主義務的業主中產生。

有下列情形之一的，不得擔任籌備組成員：

（一）本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業管理區域內提供前期物業服務的企業擔任負責人的；

（二）索取或者非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的；

（三）不宜擔任籌備組成員的其他情形。

籌備組成員被提名為業主委員會委員候選人的，應當退出籌備組。

第二十三條 籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

建設單位應當在選聘前期物業服務企業前按照規定標準將籌備費用交至街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的專用賬戶，用于業主大會的籌備。

籌備經費標準及使用管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第二十四條 首次業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在住宅物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主。

業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

未能按時完成籌備工作的，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）同意，可以延長，延長期限不超過三十日。

第二十五條 業主大會行使下列職權：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員，監督業主委員會工作；

（三）選聘、解聘物業服務企業，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（四）決定籌集和使用住宅專項維修資金；

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）聽取和審查業主委員會的工作報告和財務報告；

（七）決定利用共用部分、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配和使用；

（八）決定業主大會、業主委員會的工作經費；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款事項，應當依照法律、法規的規定表決。

第二十六條 業主大會會議應當有住宅物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，可以采用集體討論或者通過紙質、手機信息、電子郵件等征求意見的方式召開。

業主大會討論的事項需要表決的，應當采用紙質實名投票表決；

在滿足實名投票的條件下，可以采用電子信息技術手段投票表決。

業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

業主大會的決定，對全體業主具有約束力。

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）業主委員會認為需要召開業主大會會議就特定事項作出決定的；

（二）發生重大事故或者緊急事件，需要業主大會作出決定的；

（三）法律、法規、業主大會議事規則和管理規約規定的其他情形。

業主委員會不按照前款規定組織召開業主大會會議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期組織召開；

逾期不組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織業主召開。

除本條第三款第二項情形外，召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，同時報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并妥善保存。

第二十八條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會職責。

一個住宅物業管理區域的業主代表一般不少于三十人，一名業主代表所代表的業主戶數一般不超過三十戶。

業主代表由業主小組推薦產生，業主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實際情況組成。

一個業主小組推選一名業主代表，代表本小組的業主出席業主代表大會會議，表達本小組業主的意愿。

業主代表推選辦法應當在業主大會議事規則中規定。

業主代表履行下列職責:

（一）在業主代表大會會議召開前，就會議議題征集本小組業主意見；

（二）主持業主小組會議，開展議事活動；

（三）向業主委員會反映本小組業主的意見和建議；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業主大會議事規則規定的其他職責。

業主代表出席業主代表大會會議不得委托他人；

業主代表因故不能參加業主代表大會會議的，其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加。

業主代表大會通過的決定與業主大會的決定具有同等效力，對全體業主具有約束力。

第二節 業主委員會

第二十九條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）選舉產生。

業主大會成立時應當同時選舉業主委員會。

業主委員會委員和候補委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：

（一）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費用或者住宅專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的；

（二）本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業管理區域內提供物業服務的企業擔任負責人的；

（三）正在被依法限制人身自由，或者正在被執行刑事處罰的；

（四）不宜擔任業主委員會委員的其他情形。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員具體人數、任期以及是否實行差額選舉、差額比例等，由業主大會議事規則確定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。

候補委員人數由業主大會議事規則確定，最多不超過業主委員會委員總數的百分之五十。

候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

鼓勵推薦本住宅物業管理區域內業主中的先進模范人物以及具有建設、管理、財經、法律等方面專業知識的業主作為業主委員會委員候選人。

第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理業主大會和業主委員會備案：

（一）備案申請書；

（二）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（三）業主大會議事規則、管理規約和業主大會決定的其他重大事項；

（四）業主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在十個工作日內出具業主大會、業主委員會備案證明；

備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自接受材料之日起五個工作日內一次性書面告知需要補正的材料。

備案內容發生重大變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內重新辦理備案。

業主大會和業主委員會取得備案證明后，可以依法申請刻制印章、開立業主大會的銀行賬戶。

第三十一條 業主委員會是業主大會的常設執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）執行業主大會決議、決定；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）組織編制物業共用部分、共用設施設備維修、改造、更新的年度計劃和方案，提請業主大會審議；

（六）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（七）監督管理業主公共收益及其使用；

（八）督促業主按照規定或者約定交納物業服務費用等相關費用；

（九）監督管理規約的實施；

（十）協調處理物業管理活動中的矛盾糾紛；

（十一）及時公開業主大會議事規則、管理規約等規定應該公開的事項；

（十二）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第三十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，經核實后其委員職務終止，由業主委員會予以公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本住宅物業管理區域業主的；

（二）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責的；

（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（五）法律、法規以及業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員職務終止，應當自終止之日起七日內移交其使用保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物。

第三十三條 業主委員會委員不得有下列行為：

（一）擅自使用業主大會或者業主委員會印章，嚴重損害業主利益；

（二）未妥善保管業主大會或者業主委員會經費收支相關財務賬簿憑證，嚴重損害業主利益；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件資料，或者拒絕提供業主有權查詢的文件、資料；

（四）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用或者侵占業主的住宅專項維修資金、公共收益等共有財產；

（五）索取或者非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（六）利用職務之便少交或者不交物業服務費用、停車費等相關物業費用，或者向物業服務企業銷售商品、承攬業務，獲取不正當利益；

（七）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動，嚴重損害業主利益；

（八）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費用或者住宅專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正；

（九）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人或者舉報人；

（十）其他嚴重損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。