陽泉物業收費標準,陽泉物業管理條例最新版

物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章總則

第一條為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》以及其他有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條本細則所稱物業，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 配套設施齊全的物業推行物業管理;配套設施不齊全的，由物業所在地人民政府、建設單位(或者公有住房出售單位)和公用企(事)業單位完善配套設施。

第四條市住房保障和城鄉建設管理局負責全市物業管理活動的政策指導及監督管理工作�？h(區)住房城鄉建設部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

規劃、環保、公安、物價、財政、工商等部門依法按照職責，共同做好物業管理活動的相關工作。

第五條市、縣(區)人民政府應當做好本行政區域內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當成立業主大會、業主委員會工作指導機構，負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及管理活動進行指導、協助和監督，協調處理物業糾紛。

社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下，對轄區內業主、業主大會、業主委員會以及物業服務企業在物業管理活動中的日常工作進行指導監督。

　　第二章業主和業主大會、業主委員會

第六條房屋的所有權人為業主，物業的承租人或者實際使用物業的其他人為物業使用人。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主在物業管理活動中享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

只有一個業主或業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務需業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他重大、緊急物業管理事項的，由物業所在地社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導監督下，組織業主共同決定有關事項。

第八條物業管理區域的劃分，由物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進行審查，符合《山西省物業管理條例》有關規定的，可以將其確定為一個物業管理區域，由縣(區)住房城鄉建設部門在物業管理區域予以公告。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;住宅區和非住宅區原則上劃分為不同的物業管理區域。

業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門提出申請，由物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進行審查，確需調整的，予以確認并在物業管理區域予以公告。

第九條物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積;共用設施設備情況;建設單位、產權單位;業主總戶數、居住人口、產權構成比例;物業服務企業名稱、管理時間。

第十條在一個物業管理區域內，有下列情形之一的，業主、建設單位(或者公有住房出售單位)可以向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出召開首次業主大會會議的報告：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個業主入住之日起滿2年的。

第十一條　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到報告之日起30日內，會同物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備組負責召集首次業主大會會議。

籌備組成員人數應為單數，由業主直接推舉產生的業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會組織業主推薦。

籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

第十二條建設單位自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關數據信息應更新至籌備組成立之日�；I備組應當對業主資料保密，不得用于與籌備無關的活動。

第十三條籌備組負責下列籌備工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)提出業主大會議事規則和管理規約草案;

(三)登記和確認業主身份;

(四)提出業主委員會委員產生辦法草案;

(五)其他準備工作。

籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將前款所列內容以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不少于7日。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十四條籌備組應當自成立之日起30日內，在物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十五條　首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

(一)管理規約;

(二)業主大會議事規則;

(三)選舉業主委員會委員。

首次業主大會表決權的確認按照《業主大會和業主委員會指導規則》的規定執行。

第十六條　管理規約應當對下列主要事項依法作出約定：

(一)物業的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業共用部分的經營與收益分配;

(四)業主共同利益的維護;

(五)業主共同管理權的行使;

(六)業主應盡的義務;

(七)違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。

管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主及物業使用人違反管理規約，損害其他業主及物業使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。

第十七條　業主大會議事規則應當規定以下事項：

(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

(二)業主委員會的職責;

(三)業主委員會議事規則;

(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業主投票權數的確定方法;

(六)業主代表的產生方式;

(七)業主大會會議的表決程序;

(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

(九)業主委員會換屆程序、補選細則等;

(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第十八條　業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定。

管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

第十九條業主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

召開業主大會，可以邀請物業所在地縣(區)的住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會以及公安部門參加。

第二十條召開業主大會之前，籌備組或業主委員會應當將業主大會會議議題和需表決事項以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告并告知社區居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內，業主可以對擬表決事項提出建議和意見，籌備組或業主委員會應當予以參考，并將擬表決事項以及業主修改建議提交業主大會表決。

第二十一條　業主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業服務企業;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)改變或者撤銷本物業管理區域內業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

(十一)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定第(六)、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十二條　業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十三條業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的'執行機構，依法履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主和業主大會的監督。

由業主大會共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使。

第二十四條業主委員會委員的人數應當是5至15人的單數，業主委員會任期為3至5年，可以連選連任。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，并不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選業主委員會主任和副主任。主任委員應當由具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎、熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策的人員擔任。

第二十五條業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議不得以書面形式召開，必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意并書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會召開會議時，可以同時邀請物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的代表或者社區居民委員會參加。涉及重要事項的，業主委員會召開會議前應當召集業主代表進行座談，聽取業主的意見。重要事項的范圍由業主大會議事規則規定。

第二十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

(一)業主大會成立的情況;

(二)管理規約;

(三)業主大會議事規則;

(四)業主委員會委員的基本情況。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到備案資料之日起7日內出具書面備案證明，并將備案材料抄送物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

業主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當自變更之日起30日內到備案部門重新備案。

第二十七條業主委員會憑街道辦事處、鄉(鎮)人民政府出具的備案證明，向物業所在地公安部門申請刻制業主委員會印章。

第二十八條　有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第二十九條業主委員會委員有下列情況之一的，業主委員會三分之一以上委員或者有20%以上業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業主義務的;

(五)侵害他人合法權益的;

(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十條業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。

因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十一條業主大會、業主委員會應當按照國家有關法律法規以及業主大會議事規則的規定履行職責，并接受物業所在地縣、區住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及社區居民委員會的指導監督，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布。業主大會、業主委員會作出的決定對物業管理區域內全體業主和物業使用人具有約束力。

第三十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

　　第三章物業服務企業

第三十三條物業服務企業應當依法取得物業服務企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務管理活動。從事物業服務的人員，應當依法取得職業資格證書。

物業服務企業應當掛牌經營，并在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的職業資格證書等。

第三十四條外地物業服務企業應當在市住房保障和城鄉建設管理局備案;外省物業服務企業應首先在省住房城鄉建設廳備案。

第三十五條物業服務企業在物業服務管理活動中享有的權利以及應當履行的義務按照《山西省物業管理條例》的有關規定執行。

物業服務企業須嚴格按照國家和省、市相關規定以及物業服務合同的約定，為業主提供質價相符的服務，確保物業項目正常有序，不得擅自停止物業共用部位、共用設施設備的正常運行。

　　第四章前期物業管理

第三十六條本細則所稱前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業服務企業實施的物業服務管理活動。

提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十七條建設單位選聘物業服務企業，應當與其簽訂書面的前期物業服務合同，對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

第三十八條物業服務企業在前期物業服務合同簽訂之前，應當首先到物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門辦理審核備案。縣(區)住房城鄉建設部門應將相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。其中：城區、礦區和開發區范圍內須同時報市住房保障和城鄉建設管理局。

第三十九條建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

第四十條未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。

第四十一條新建住宅物業，建設單位應當在物業管理區域內配套不低于建設房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業管理用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤及業主委員會辦公用房等。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、配置等是否符合前款要求。

物業管理用房所有權屬于全體業主，不得買賣或者抵押;未經業主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。

　　第五章物業管理服務

第四十二條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，對雙方權利義務、服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、物業交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業所在地縣(區)住房城鄉建設部門備案，縣(區)住房城鄉建設部門應將相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。其中：城區、礦區和開發區范圍內須同時報市住房保障和城鄉建設管理局。

第四十三條業主委員會應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，與物業服務企業辦理物業交接驗收手續。

第四十四條物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。

物業服務企業和相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

物業服務企業聘用的保安人員，應當首先在公安部門備案，并嚴格執行《保安服務管理條例》(國務院第564號)相關規定。

第四十五條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，要嚴格執行國家和省、市物業服務收費的相關規定。

第四十六條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。

前款所列單位不得強制物業服務企業代收前款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收第一款規定費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票。物業服務企業可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十七條物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定是否更換物業服務企業等。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的，應當履行必要的告知義務，合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

第四十八條物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月書面通知業主委員會和社區居民委員會，并書面告知物業所在地縣、區住房城鄉建設部門和建設單位。

第四十九條業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。

第五十條物業服務合同終止或者業主大會決定解聘物業服務企業的，物業服務企業應當在合同終止或解聘通知之日起10日內與業主委員會完成交接驗收手續，并退出該物業管理區域。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接手續期間，應當維持正常的物業服務管理秩序。

原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十一條沒有選聘或續聘物業服務企業的住宅小區，物業管理由業主大會自行管理或由社區居民委員會組織業主進行管理。