房地產稅立法或將替換現行房產稅

　　盡管財政部一直表態，年內房地產稅不會出現實質性的進展，但這并沒有降低輿論對房地產稅立法進程的關注。

　　7月28日，國務院發展研究中心研究員倪紅日稱，該中心和財政部、稅務總局正考慮將房產稅和城鎮土地使用稅合并的可行性，現在全國人大正在起草房地產稅立法草案，基本上也是按照這個方向在制定草案。

　　從房產稅試點到如今房地產稅立法，雖然只有一字之差，但卻折射出中央在稅制調整上思路的轉變。

　　據悉，上海、重慶試點房產稅。三年過去了，雖然官方并未對試點效果做出公開評論，但是開征房地產稅的聲音卻逐漸增大，十八屆三中全會以后，房地產稅的使用率也大大提高。相比房產稅單一對房產征稅的模式，房地產稅一定程度上增加了土地使用稅的部分，更好體現了“房地合一”的征稅模式，稅制更完善，未來或將取消房產稅。

“房地合一”征稅模式

　　“城鎮土地使用稅是對土地征稅，按照土地的面積來計稅征稅，房產稅是對房產征稅，按照房產原值進行征稅。房子是建在土地上的，這兩個稅種一旦合并即可實現‘房地合一’。”在2015新常態經濟與財稅改革方案論壇上，倪紅日如此說。

　　據悉，目前房產稅和城鎮土地使用稅都主要面向企業征收。財政部公布的“上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產稅完成959.01億元，城鎮土地使用稅完成1061.71億元。

　　在財政部公布的這份報告中，上述兩個稅種的占比并不大，僅占上半年稅收收入的3%，遠不及個稅占比，且兩項相加不抵土地增值稅的額度，對征管部門來說，合并可能更利于簡化征管。

　　對此，中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇坦言，當前從房產稅試點看，稅制本身的調節作用并不明顯，而且對地方政府稅源貢獻也較小，未來應該取消房產稅，進而改征房地產稅，合并土地使用稅、契稅和耕地占有稅等三個稅種，完善稅制改革。

　　記者了解到，目前世界各主要國家房地產稅課稅對象大體分為兩類：一類是對土地和房屋征收，另一類是僅對土地或房屋征收。

　　之所以出現兩稅合并的趨勢，更多在于當前稅費較多。

　　就有報道曾披露，現階段涉及房地產的稅種有12項，涉及房地產的收費多達50項，兩者共計62項。今年兩會期間，恒大地產董事局主席許家印還表示，現在各種審批費用已經占到房價成本的11%。“最少的地方收37項費用，最多的地方收157項費。”

　　對此，在上述論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康也表示，目前我國在土地開發、房地產交易和不動產持有環節涉及太多種類的稅費。鑒于房地產領域稅費種類偏多，未來確實有進一步合并稅種的需求。

增加持有環節征稅

　　和現在征管方式不同的是，一旦兩個稅種合并，未來征管原則上也應該做相應的調整。

　　倪紅日表示，由于計稅依據和稅基發生變化，合并后的房地產稅應按照房子的市場評估值來征稅。她建議新的房地產稅對所有經營性房地產都征稅。對于住宅，應該只對占住宅總量約10%的豪宅征稅，而對于普通住宅，或可以先不征收房地產稅。

　　事實上，相比房產稅，房地產稅則是一個綜合概念，既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等多個相關稅種，而與房地產相關的各種稅以及整個房地產開發、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費，都可以納入“房地產稅”的范圍。

　　在征收范圍擴大的情況下，房地產稅立法工作也面臨多重困難。是對增量還是存量住房征收，是要按照房產面積還是套數來征稅，是否需要設置免征條件等問題需要權衡考慮。