宿州物業管理條例實施細則全文(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年宿州物業管理條例實施細則是什么？高考升學網整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

第一條為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業企業的合法權益，促進我市物業服務行業的持續健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業管理條例》、安徽省《住宅區物業服務標準》、《安徽省物業服務收費管理辦法》、《宿州市住宅小區管理辦法》等法律法規及有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市行政區域內普通住宅小區物業服務收費的管理工作。

第三條本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業接受業主委托，按照物業服務合同的約定，對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用，主要包括物業公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費等。

第四條市價格主管部門會同同級房地產行政主管部門（以下簡稱物業主管部門），負責全市物業服務收費的監督管理。市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責制定宿州市城區住宅小區物業服務等級標準和宿州市住宅小區物業服務指導收費標準�？h、區人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責本行政區域內物業服務的監督管理工作。

第五條建設單位、業主或業主大會應當通過市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第六條物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平、服務質量相適應的原則，按照當地物業服務行業平均成本、法定稅費和合理利潤確定，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。物業企業應當遵循國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。業主應當按照物業服務合同約定交納物業服務費用。

第七條物業服務收費根據物業性質和服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的有：普通住宅小區前期物業公共服務費，由市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門按照當地物業服務行業平均成本、法定稅費和合理利潤確定。保障性住房、房改房、老舊住宅小區的物業服務收費，應當充分考慮保障對象的經濟承受能力，具體標準由縣區人民政府制定。

實行市場調節價的有：非普通住宅小區包括公寓、別墅（含獨棟、雙拼、聯排、疊加）的物業服務費和實行酬金制的住宅小區，已成立業主大會的普通住宅小區物業服務，以及前期物業中住宅小區停車服務費，裝飾裝修垃圾清運費，物業服務企業滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費等收費實行市場調節價，由建設單位、業主委員會或業主與物業服務企業協商約定。

第八條普通住宅小區前期物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定，提供的公共性物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

前期物業公共服務費根據物業服務等級、服務成本等因素實行分級定價。

市價格主管部門會同市物業主管部門制定我市《宿州市住宅小區物業服務等級標準》（附件一）并根據本市物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況，制定我市相應等級的《宿州市住宅小區物業公共服務費指導收費標準》（附件二），并向社會公布。價格主管部門會同物業行政主管部門，每兩年對前期物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。各縣、區可根據市物業公共服務費指導收費標準制定具體基準價和浮動幅度，并向社會公布。

物業服務等級標準由委托單位與物業服務企業按照《宿州市住宅小區物業服務等級標準》規定進行約定，并在物業服務合同中明確。

為鼓勵物業企業提升服務品質，更好地體現優質優價原則，對于雙方約定提供高品質服務的物業服務項目且被行政主管部門評為市級優秀物業的，其收費標準可在A級標準的基礎上適當上浮，最高上浮幅度不超過5%；被行政主管部門評為省級優秀物業的，其收費標準可在A級標準的基礎上適當上浮，最高上浮幅度不超過10%；被行政主管部門評為國家級優秀物業的，其收費標準可在A級標準的基礎上適當上浮，最高上浮幅度不超過15%；

第九條業主大會成立前，由住宅開發建設單位按規定選聘物業企業的，為前期物業服務階段。依法實行前期物業管理的新建物業，建設單位應當與物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，約定服務等級，并對照相應服務等級的最高收費標準確定具體的物業服務收費標準，報價格主管部門、物業行政主管部門核定后實施。

前期物業服務合同作為房屋買賣合同的附件，經業主簽字確認。

第十條業主大會成立后，由業主大會決定續聘或重新選聘物業企業。物業服務等級及收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業企業在物業服務合同中約定執行。

第十一條物業服務一般包括以下內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理；

（二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理；

（四）車輛停放服務管理；

（五）做好安全防范和秩序維護工作；

（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；

（七）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案資料管理；

（八）業主委托的其他公共性服務內容。

物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分：

（一）服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；

（四）物業服務企業辦公費用；

（五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊；

（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）經業主或者業主大會同意的其它費用。

原則上單列不低于10%的物業公共服務費，專項用于物業共用部位共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。物業服務企業撤出后，應將結余部分移交業主委員會或其他接管單位。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十二條業主或業主大會與物業企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業企業享有和承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條物業服務企業應當按照物業服務合同約定的方式向業主收取物業公共服務費，約定預收的，預收期限由雙方協商確定，但不能超過物業服務期限。

第十四條物業公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

第十五條在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續，作為交納物業公共服務費的起始時間。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

違反法律法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變居住用途用于經營的住房，物業公共服務費按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

普通住宅小區內普惠制幼兒園，其物業公共服務費比照多層住宅標準執行。

第十六條物業服務住宅小區因開發建設單位分批交付使用等原因，造成小區配套設施未全部完工的，業主交納的物業服務費應按照約定收費標準的20%優惠，差額部分由開發建設單位承擔，待小區配套設施全部完工，再按約定的物業費標準執行。

第十七條半年以上未入住且月用電量不足2度的普通商品空置住房，其前期物業公共服務費按房屋所在小區相應等級物業費標準的10%優惠。

第十八條物業服務區域內車輛停放收費標準，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取車位服務費和場地使用費。其中專有車位（庫），應交納車位服務費；物業管理區域內，車位租用使用人應當交納車位場地使用費

利用業主公共部位、場地用于停放車輛的，其收費標準及收益使用應當按規定經業主大會決定，并在物業服務合同中約定。

城市住宅小區依法配建的人防工程竣工驗收后，按照《安徽省物業管理條例》關于共用設施的相關規定，委托物業公司負責維護管理，單獨簽署《人防工程維護管理協議》，協議中明確人防工程平時作為停車使用的，應一并約定停車位停車費或租金。

依法配建的人防工程平時作為停車位使用的，應當向全體業主開放，不得將停車位出售或附贈。人防工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人防工程的正常維護管理和停車管理的必要支出。

第十九條新建住宅小區的停車收費標準應在前期物業服務合同中約定；非新建小區及未成立業主大會的普通住宅小區停車收費繼續按前期物業服務合同有關約定執行，合同到期的，如需調整停車收費標準，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意。

車輛停放費包括車庫、車位的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用及法定稅費等。

物業服務企業不得向進入物業管理區域內執行公務及為業主或者物業使用人提供配送、維修、安裝、郵寄服務的企業和相關人員及車輛收取費用。

第二十條業主或物業使用人對其物業進行裝飾裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業指定的地點堆放，并繳納裝飾裝修垃圾清運費。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修垃圾清運費標準為市場調節價，由物業公司根據成本和市場情況與業主協商約定。

第二十一條物業企業因政策性因素或服務項目和內容等變化，導致服務成本發生較大變動時，如需調整前期物業服務收費標準，物業企業應在服務區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經過小區總戶數（產權人）60%及以上的業主同意，由物業企業與業主協商重新約定具體收費標準。

第二十二條執行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業企業在收費前，應當向價格行政主管部門核定并申領《服務價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。

第二十三條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當按照國家和省有關規定將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、舉報電話等在經營場所或服務地點醒目位置公布。物業服務企業每年（或財務年度）向業主、物業使用人公布利用業主共用、共有設施經營收益和支出情況，以及單列的物業公共服務費收支情況，接受監督。

實行酬金制的住宅小區，物業服務企業應當每年（或財務年度）向業主、物業使用人公布物業服務費用收支情況，接受監督。

第二十四條住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電，綠化用水用電、消防用水等的收費，應當執行居民用水用電格標準。

第二十五條物業服務區域內，共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元電子門禁系統等共用設施設備運行費用（含維護、保養、檢測、能耗等費用）和物業企業辦公所用電費已列入物業公共服務費，不得再向業主分攤收取。

第二十六條未移交給供水部門的二次供水，其增壓水泵運行所需電費運行費用按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。物業企業定期向業主公示，接受監督。

第二十七條非城市集中供暖（冷）單位，設有集中供暖系統的直收到戶的集中供暖（冷）系統、中央空調的物業小區，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業服務企業提出收費方案，經業主大會同意后收取。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定，并在銷售物業時告知物業買受人。物業企業在供暖期結束后，應向業主公示收支情況。

第二十八條物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶的計量器具向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

物業服務企業接受上述企業委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十九條物業企業對人員、車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取制作成本費用。

第三十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業企業同意后，按照規定辦理相關手續。業主所得收益應當主要用于補充物業公共服務費和住宅專項維修資金，也可以按照業主大會決定使用。

第三十一條物業服務企業須嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

物業服務企業應加強對物業服務的成本控制，積極采用現代信息技術開展物業服務。加強對業主的宣傳，引導業主參與服務過程，切實降低成本，提高服務質量。

第三十二條物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時交納物業服務費，未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業企業可督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

第三十三條各縣區價格主管部門要會同物業行政主管部門，加強對物業服務企業的指導，引導和規范物業服務企業合理定價。適時采取約談、告誡、公布經營成本等方式，督促物業服務企業規范價格行為，合理定價。

第三十四條各縣區價格主管部門和物業主管部門要加強對物業服務企業收費項目、收費標準和服務內容、服務質量的的監督管理。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰，切實維護業主和物業使用人合法權益，促進物業企業提高服務水平。

第三十五條各級價格主管部門和物業主管部門可以建立第三方評價機制，對物業企業的服務不能達到相應等級的要重新定級并根據服務等級制定收費收費標準。

第三十六條各縣價格主管部門和物業行政主管部門，可依據本實施細則，結合本地實際核定物業服務收費具體標準。

第三十七條本實施細則由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋。

第三十八條本實施細則自2018年月日起執行，市物價局、市房產局2011年印發的《宿州市普通住宅小區物業服務收費管理實施細則》（宿價業?2011?145號）同時廢止。