淮北房價預測,淮北未來房價走勢是漲還是跌

很多人喜歡通過各種渠道了解房產方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時間段里根據不同的組合數據來分析當下所呈現的各種特征，其實這些分析等于沒有在分析，要不然你讓他們用組合數據來分析未來價房的趨勢？他們當然能分析出來，對，因為房價好像永遠在漲著的。不過未來淮北房價會上漲嗎？淮北房價會是怎樣的一個趨勢？本文小編為你解讀。

先拿本省合肥來說，十年前，合肥跟下邊城市房價基本相差不多，與第二名相差不過20%，但目前已經達到接近二分之一。這跟安徽省決心將合肥做大做強有關，資源政策的過度集中，使得合肥發展日新月異，城市地位急速上升。未來5年，我覺得合肥跟省內房價第二名的差距，很可能要達到2倍以上。

只有一二線城市實現了房價上漲之后，三四線城市才有可能被惠及。上海的房價上漲之后，長三角的四小龍??南京和合肥才隨之上漲，而合肥房價漲上去之后，周邊的三四線城市才跟風上漲。

為什么會出現這種情況？這就是前面我提到的城市地位決定的，南京是上海房價的一半，上海不漲價，那么南京永遠都難有所作為。同理，合肥不漲價，下邊三四線城市也很難有大的漲幅。南京房價不可能漲到上海的程度，蕪湖的房價也不可能跟合肥一樣，在投資者眼里，南京房價就只值上海的一半，蕪湖房價永遠也趕不上合肥。

我們知道，投資都是趨利的，如果價格不上漲，就不會產生投資收益，也是我們俗話講的“買漲不買跌”。我們國家庫存的主體在三四線城市，如果三四線城市房價一直不漲，就不會有人愿意去買單。但如果二線城市房價不漲，三四線城市房價怎么可能會上漲呢？從某種意義上來講，去庫存戰略成功與否，與一線城市房價能否大漲有直接關系。

接著，限購來了，一二線城市房價被國家死死的摁住，但是資本的活躍性又在積極尋找下一個不被限購的熱點城市，比如蕪湖，蚌埠，阜陽，原本這三個城市跟淮北價格差距并不是很大，但是在這一波漲價中，也遠遠的甩開了淮北這樣的城市，蕪湖目均價已經接近9000，遠超淮北。

但是淮北能不能吃到這一波紅利呢，答案是肯定的，合肥在這輪限購中是屬于政策執行比較嚴格的城市，合肥是“真”限購，因為合肥未來人口流入潛力已遠遠超出其當前承載力。在這種情況下，蕪湖的房價漲破天不可能超過合肥，甚至說達到合肥三分之二已經是過高了。在合肥目前房價被死死摁住的情況下，蕪湖房價被控制在合肥的三分之二到二分之一之間的時候，資本又會往下尋找更適宜投資的城市。

安徽幾個人口流出比較大的城市，房價表現卻出奇的好，這跟我們印象中的邏輯似乎有些不符。眾所周知，目前阻礙中國人口自由流動的最大障礙就是戶籍制度，因為戶籍綁定了國人最重要的福利??教育。

我們知道，國人是非常重視教育的，畸形的高考制度造就了同一國家不同省份不同考卷的現狀，尤其是經濟發達地區與內地更是不同。安徽流出人口在江浙滬大概有700多萬人，即使義務教育能在當地上學，大部分人的孩子還是要回到原籍高考。但我們知道江浙滬的高考試卷跟安徽是不同的，義務教育階段的教學內容也會有所不同。

這就意味著安徽的打工者，要么選擇在當地落戶，讓自己孩子在江浙上學，要么回原籍高考。但事實情況是，絕大部分打工者都沒留在這些地區，因為工作不穩定，房價太高，福利待遇得不到保障，鄉土關系也不在這里。因此我們看到那么多的留守兒童，也看到那么多回鄉買房的人。

從2013年開始，安徽省外出人口開始凈流回，4年內共流回近40萬人。在此之前，安徽每年凈流出都是-20萬人。這說明，這些年沿海產業一直在往內地轉移，越來越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就業機會比以前多了很多。

一些人口大市或者大縣，城鎮化率非常低，農村人口進城的愿望十分強烈。這部分農村人口外出打工之后，他們很多都愿意回家買房置業，這就支撐了當地的房地產市場。收入高的選擇地級市，收入低的選擇縣城。

所以這些在發達地區工作的安徽人，拿著比家鄉相對更高的工資，大部分還是愿意回到家鄉買房，這就是造成人口流出地區房價大漲的原因。皖南幾個人口流出不大的城市，房價反而表現的并不理想。

關于租房，我也來談談看法

目前國家開始大搞房產租賃市場和共有產權試點，其實說白了目的就是一個，把人區分開，或者說直接一些就是把不同人群分層。怎么個分層法，比如，把能在一二線買的起房的人和買不起房的人徹底區分開，買不起房的人要么選擇租房，要么選擇回原籍老家買房。其實這一點很容易理解，全中國十幾億人不可能都待在北上廣，這樣以來農村的地誰來種，大規模密集型勞動產業誰來干。與其說政府抑制房價上漲，不如說是政府控制房價防止下跌，因為一個城市房價的上漲代表這個城市的層次等級的一個重要部分，如果城市的房產不值錢，說明城市本身價值很低，有實力的投資客不會看好這里。

說了這么多，其實是想說，未來5年一二線城市房價還會稍稍放松政策，一旦放松，房價還會上漲，那么再限購的同時，淮北的房價還是要迎接新一輪的上漲，要買房的人真的要抓緊了。

然后再談談我對淮北買房的選擇的看法

淮北目前從一馬路到5馬路房價是成斷崖式分布，一馬路往上的房子比如淮海華府動輒能賣到1w+，但是像四馬路桂花園小區這樣的房子甚至賣不到5000，差別無非3個，學區、地段、配套。對于剛需一族來說，可能一馬路往上的新房子是想都不敢想的，但是為了孩子能上123實驗小學，西園二中這樣的初中，為了不讓孩子輸在起跑線，都是八仙過海各顯神通。好多人盯上了老早以前礦務局集資建房的一些老破小，對于老破小我的建議是，如果真的是為了孩子上學剛需用，可以買一些小戶的，因為相對來說轉手也更方便，但是如果是投資本人并不建議，動輒七八千的均價也是很多家庭一輩子的積蓄。

還有一點，要學會辨別真假學區房�。�！

我就拿近期特別火爆的一馬路新開的碧桂園來說，只能說地理位置和配套都還可以，但是學區可能就是導致瘸腿的一個重要問題。據本人了解，本來實驗二小和二中的學區是在機場路以西，恰恰碧桂園在機場路東邊，還是政府特批把實驗二小劃給了碧桂園，而且當時碧桂園嫌地價太貴想撤資，政府還退了一部分錢給碧桂園，在這個情況下才留住。

大家都知道義務教育小學中學缺一不可，碧桂園僅僅是小學好，但是中學還是四中（當然有銷售嘴里的二中分校），分校這種東西，我之前在別的帖子里發表過自己的看法。遙遙無期的虛構屬于無恥畫餅行為，況且即使分校建成，學校的升學率也不是短期可以提升起來的，關于分校的升學率可以參考一中和天一歷年考試成績。購買學區房之前一定要提前把地段的問題弄清楚，有時候就因為一條小小的路，就能導致兩棟樓之間學區差異巨大。

對于遠期投資的看法，目前淮北的發展方向是往東南，也就是說，未來整個東南片區會是投資的重點區域，從萬達的選址差不多可以看出來了。5-10年期間，不考慮目前配套問題，可以在這個方向自行選擇。

對于開發商的看法，其實本人并不看好一些所謂品牌開發商，比如什么萬科恒大這樣的，因為本身品牌溢價率過高，導致這些開發商的房子要比其他開發商房價要高很多，況且未來也受到品牌溢價率的問題導致升值空間并不會很大。而且所謂精裝房，其實用料都是材質很差的，最主要，我想沒有誰愿意一棟樓里面每家裝修都一樣搞得跟賓館似的吧。