買房子我們關心更多的就是房價的問題,房價是隨著房地產市場的發展不停的上漲或者下跌,對于這個問題很多的購房者也是很苦惱的,因為不知道什么時候房價會上漲,或者是下跌。那么房價以后是上漲還是下跌?2019-2020適合買房嗎?我們一起來了解一下這個問題吧。
所謂穩樓市,既要防止房價上漲,又要防止房價大跌。如果說過去幾年的任務,都是遏制房價上漲,那么如今的重點,已經換成“防范房價大跌”。
在穩樓市上,地方政府的尺度相對較小。由于土地財政依賴、房地產投資依賴都較為迫切,所以只要樓市出現下行跡象,無不爭先恐后入場維穩,不斷試探政策底線,尋找寬松空間。
相比而言,中央層面容忍度更大。只要不影響房地產投資增速,不對經濟形成顯著拖累,不影響到金融層面的穩定,就不會輕易訴諸刺激措施。
基于央地博弈邏輯來看,樓市會不斷松綁,貨幣政策空間也會不斷打開,這對于防范房價大跌形成一定支撐,有利于“穩樓市”目標的實現。
所以,正如上文所言,僅靠樓市松綁,只有維穩行情。只有大水漫灌配合,才有新一輪大幅上漲。
房價最多跌多少?
不要考慮崩盤,這是理解中國樓市的第四個關鍵點。
最壞的情況有可能發生,但一旦這種情況發生,影響就是全局性的,普通購房者和投資者不必杞人憂天。
從現實角度來看,如果樓市松綁而跌勢不止,那么最多會跌多少?
對于具有全局重要性的一二線城市來說,這一數字是30%左右。而對于燕郊等不具備全局影響性的區域來說,下不見底。
原因有三個:
一是,從歷史經驗來看,2008年廣深等地基本都跌了三成之后,迎來新一波反彈。房價跌破三成,影響的不只是經濟,還波及金融系統,這是救市的關鍵節點所在。
二是,全國房貸首付比例34%,大多數都是三成首付,只要下跌不超過30%,就不會影響到銀行等金融系統。
三是,過去四年,房價翻了一倍。這四年,名義GDP大致每年保持10%增速,房價上漲接近一半是合理的。那么下跌30%,也就相當于過去60%的漲幅,從市場而言是合理回歸。
剛需何時入場?
剛需買房任何時候都無所謂?這是典型的錯誤觀念,這也是理解中國樓市的第五個關鍵點。
剛需的錢不是大風刮來的,背后關系著六個錢包,更難承受樓市調整帶來的沖擊,所以更需要慎重。
所以,這句話正確的表述應該是:
剛需要做好隨時上車的準備,而不是什么時候上車都一樣。
剛需入場,有三個關鍵時機。
一個是政策有意照顧剛需時。比如剛需優先的限價搖號,只要新房與周邊二手房的套利空間在20%以上,就可以果斷入手。這是政策奉送的福利,不用白不用。
第二個樓市復蘇之際,也就是右側交易,這是相對穩妥的選擇。右側交易是個股市術語,簡單點說就是在上升趨勢確立時買入,而不是在下跌趨勢加大時抄底。右側交易固然買不到最低點,但相比于抄底抄到山腰上,則更為穩妥,且更適合剛需。
具體而言,這就是樓市逐漸松綁,貨幣寬松配合,樓市成交量開始逐步復蘇時。尤其是限購限貸開始松綁、房貸利率不斷下探、降息降準席卷而來之際,這是最好的出手時機。
第三個剛需換房,最需要的是樓市穩定。換房最擔心的是房價波動帶來的風險。相比而言,在市場穩定之時,最適合改善型需求置換。沒有外力影響,選擇空間充裕,正是居住質量升值的最佳時機。
三四線樓市往哪走?
三四線城市這一輪房價上漲,得益于棚改貨幣化。
棚改貨幣化,是央行以PSL貸款之名,對三四線城市定向放水。地方政府獲得棚改貸款之后,以貨幣補貼之名發放給拆遷戶,拆遷戶帶著真金白銀入市,攪動市場情緒,從而催動房價上漲。
那么,三四線房價向何處去的問題,也就是棚改政策向何處去的問題。
一個好消息,兩個壞消息。
好消息是,棚改離收官之年還有兩年時間。2020年是全國棚改收官之年,的棚改仍會繼續推進,大拆大建的游戲還能維持一段時間。
第一個壞消息是,棚改貨幣化全面收縮,棚改政府購買模式即將終結。這意味著,棚改式放水不復存在,地方政府為棚改兜底的局面一去不復返,棚改貨幣化將會失去根本支撐。
第二個壞消息是,偷梁換柱的游戲玩不通了。過去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建設良好的社區也被納入棚改范圍之內。如今,監管即將強化,住建部明確表示:嚴格把握棚改范圍和標準,重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區。
所以,棚改貨幣化正在退潮,而棚改離收官也只有兩年時間,這對于大多數三四線城市的樓市都不是好消息。
那么,哪些城市最危險?
一是棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險。
二是經濟基本面較差的城市,未來最危險。
三是人口持續流出的地區,未來房價也很堪憂。
哪些三四線城市還有支撐?
一是環京環滬環廣深城市群。
二是強省會周邊的三四線城市。
三是經濟基本面較好的三四線城市,也有一定支撐性,如百強縣或區域性中心城市。
樓市調控:一城一策或成主流
今年政府工作報告,明確提出“落實城市主體責任”。
往年都強調“分類調控”或“差異化調控”,去年提出的也只是“落實地方主體責任”,今年則進一步細化為“城市主體責任”,這意味著一城一策或將成為主流。
事實上,去年年底的中央經濟工作會議就已提出:
因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任。
這意味著,樓市調控的主體將變成地方政府,與“因城施策、分類指導”的定性相結合,這意味著地方政府將在樓市調控上獲得更大的主動權。同理,在樓市松綁上,也將獲得更大的自主權。
當然,一城一策到底如何推進,哪些城市會放寬,哪些城市會繼續收緊,還有待進一步細化。
房地產稅,何時會來?
繼去年后,“推進房地產稅立法”再度進入政府工作報告。
與去年相比,“穩妥推進”變成了“穩步推進”,這意味著房地產稅推進已有相關方案。
事實上,房地產稅已經沒有任何技術障礙。不動產統一登記已經基本完成,全國住房信息聯網也基本達成,70年產權問題也在修法之中,國地稅合并邁出步伐……可以說,開征房地產稅萬事俱備,只欠東風。
2018年9月,十三屆全國人大常委會立法規劃對外公布。其中,房地產稅法被列入五年立法規劃,屬于第一類項目,即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。
當然,納入五年立法計劃,并不意味著這五年內一定會落地。事實上,2015年,房地產稅也曾被納入立法計劃,但最終未能出臺。而在2018年4月,房地產稅法也曾被列入預備審議項目。
所以,房地產稅遲早總要來,但到底哪一年到來,還存在較大的不確定。這里的不確定性,主要在于房地產市場的穩定性和地方土地財政的壓力。
棚改:收官倒計時開啟
與往年對棚改的著重強調不同,今年只是提及“推進棚戶區改造”,并未提及具體棚改目標。
這背后的原因是,經過最近幾年棚改的狂飆突進,全國棚改已經基本上到了收官階段,全國有20多個省市棚改目標出現下滑,山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過70%。
要知道,2020年就是棚改收官之年。
根據2014年3月發布的《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》,2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。
在此框架之下,2014-2017年,我國推出1800萬套的棚改計劃,并且超目標完成。隨后在2018-2020年,又提出1500萬套的棚改任務,到2020年,全國性的棚改將基本完成。
2018年,全國棚改計劃為580萬套,實際完成量高達626萬套。按照三年計劃,和2020年全國棚改還剩下874萬套的余量,平均每年為437萬套,相比2018年平均縮水1/4。
可想而知,大多數省市棚改都已基本完成任務,棚改量出現下滑,就在意料之中。
結論
,對于經濟至關重要,樓市調控和貨幣政策雙雙發生變化。
穩經濟和穩就業是第一位的。無論是減稅降負,還是解決實體經濟融資問題,抑或壯大國內消費市場,目的都是一致的。相比而言,房地產的重要性下降,穩字當頭,底線是不能對經濟形成拖累。
樓市調控政策底已經觸底,“一城一策”或將成為主流。落實城市主體責任,意味著城市對于樓市調控的話語權增強。但哪些城市有望寬松,哪些城市還會持續緊縮,有待進一步細則出臺。
貨幣政策會更加寬松;诜經濟的考慮,貨幣政策空間之門早已打開。無論是“松緊適度”,還是“流動性合理充!,抑或“降低實際利率”,都意味著“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調。
房地產稅遲早要來,但不會這么快落地。基于地方政府財政需要和稅制改革的大背景,房地產稅遲早要進行推進。不過房地產稅需要稅收法定,必須經過人大立法,不是短時間就能迅速落地。
中心城市和城市群的重要性提升。在城鎮化戰略中,報告明確提出“堅持以中心城市引領城市群發展”,這意味著中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。