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房地產近三年雖然是國民經濟的支柱產業,但在大多數三、四線城市并不是支柱產業。未來的房價不會大漲,而是維持相對穩定。主要理由是:
一、從整體看,房地產目前還是支柱產業。國家統計局2022年公布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示,我國城市家庭人均居住面積2020年為36.52平方米,與歐美國家比較,我國城鎮人均居住面積還沒有趕上這些發達國家。如美國2021年人均住房面積為67平方米,德國2020年人均住房面積為46平方米,法國2021年人均住房面積為40平方米。如果人均住房面積要趕上歐美發達國家,房地產行業短期內發展還有一定的空間,既然有發展空間,說明還有一定的購房需求,所以把房地產作為支柱產業發展是有一定的科學依據。
二、從房地產的供求平衡看,房地產是一、二線城市的支柱產業,但不是三、四線城市的支柱產業。因為人口繼續向一、二線城市轉移,如大學生畢業后多數都選擇到一、二線城市就業,農村和縣城戶口的大學生多數都留在省會城市就業。一旦子女在省會城市就業,父母退休后需要到子女身邊幫助接送孫子或孫女上學、放學較多,其中有一部分經濟條件較好的人會購買住房,增加了一、二線城市住房的需求量。筆者查閱了一些縣統計局的公報,發現有不少縣公布常住人口下降,而且戶籍人口也在下降,說明人口向一二線城市轉移較多。
三、房價不會大漲,是因為人均住房面積并不低,且目前的房價已經較高。房地產產業經過20多年的發展,我國城鎮人均住房面積為36.52平方米(含公攤面積),日本人均住房面積為35.2平方米(不含公攤面積),我國與日本的人均住房面積差不多。我國住房供不應求的時代已經結束了,房價爆漲已成為歷史,炒房的人已經極少。
投資住房的人也較少,房價已經是在高位運行,因為房價與工資收入比太高,我國城鄉居民月平均工資一般在7000元左右,如果購買一套住房價格為160萬元,需要20年的工資收入才能購買,所以當下房價太高是無可爭辯的事實。房產長期保值、增值的空間已不大,房產對外出租,租金收入與房產購買價比較回報率太低,低于銀行貸款利率。
另外,國家對房價的調控政策并沒有改變,出臺了購買首套住房的一系列優惠政策,支持剛性需求購房。房子是用來住的、不是用來炒的定位仍然堅持。穩地價、穩房價、穩預期將繼續執行,因此今后房價不會大漲,保持相對穩定,但略有起伏。
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