2019年蘇州擬限購政策 蘇州房地產限購政策

去年年底，我的文章《這些城市的房價可能大漲》中，將蘇州列為可能大漲的第一位，其他位列第一集團的有上海、南京、杭州、合肥等。后來房價上漲的事實證明，蘇州成為二線城市中房價的領頭羊。蘇州一些地方去年年底7000多的房子，不到半年之久，價格超過了2萬，漲幅之大，令人咋舌。

　　5月17日，蘇州市國土資源局決定將5塊掛牌擬出讓的土地以規劃優化原因暫緩出讓。媒體報道的真實原因是，蘇州很多將出臺包括限購在內的調控政策，為房地產降溫。根據媒體的報道，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會議，主題是穩定房地產工作，會議通過了限購方案，擬于5月23日公布、24日執行。主要內容是，購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。

　　如果這些消息屬實，暫緩出讓土地的行為則是蘇州市政府冷卻土地市場，從而讓整個房地產市場冷靜的舉措。從最近二線城市的動態看，包括蘇州、南京等在內的二線城市，土地市場和房地產市場熱度互相影響。長三角地區地王頻出，而且大多在包括蘇州、南京等在內的二線城市，其熱度甚至超過了一線城市。據媒體的統計，今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區域“地王”;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創下平均高達200%溢價率，刷新了3個區的“地王”紀錄;合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%。從土地出讓金的情況看，前4個月二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%。

　　在上海、深圳房價暴漲之后出臺調控措施，一線房地產市場迅速冷凍，成交量相對于調控前幾乎腰斬。那么，如果蘇州等城市推出限購，二線市場是否也步一線城市的后塵冷凍，已經熱得發燙的房地產之火如何會否向三線轉移。

　　對于蘇州、南京、合肥等二線城市的房價，筆者并不認為可以和上海等一線城市的房價比較。事實上，一線城市的房價在經歷一季度的瘋狂之后，房價的絕對值已經很高，是否存在泡沫尚待時間驗證，但一線城市很多房價遠高于歐美國家很多城市的房價已是事實。相反，蘇州、南京、合肥等城市的房價，絕對值并不高，蘇州瘋狂，是因為之前價格過低，從價格本身看屬于補漲，只是在貨幣寬松和房地產刺激政策的雙重利好下，演化成了瘋漲的行情而已。現在的房價已經相對合理，考慮到蘇州自身城市的特點，以及蘇州下轄的縣市的替代性，在經歷今年前四個月的瘋漲之后，后續再瘋漲的可能性很小。在我看來，在當下，蘇州的房地產市場搞限購，其實根本沒有必要，效果可能適得其反。不限購，市場在釋放購買力之后，自然回歸正常。一旦限購，反而成為饑餓營銷般的促銷手段，引發新的恐慌性購買。對于全國的二線市場，筆者不僅不同意蘇州的限購措施，對所有的施與二線的限購，在我感覺，是一種市場瘋狂之后，為了防止急漲后的急跌采取的穩定市場的行為。

　　當然，這次二線城市房地產政策的轉向和降溫，也有一個背景，那就是5月9日權威人士的訪談，在訪談中，權威人士對當下房地產市場有三個重要觀點：一是強調，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策;二是指出，恢復房地產市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取;三是提出在去庫存過程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度。

　　從杠桿和大力刺激的角度看，目前二線城市存在的最大的問題倒不是房價，而是土地市場的瘋狂。開發商瘋狂拿地，如果拿地的錢通過融資和加杠桿的方式取得，意味著未來一定會通過推高房價的方式確保獲得利潤，土地市場的加杠桿的危險比住房市場其實更為危險，這也是過去的事實所證明的。對于二線市場，應該嚴控土地市場的炒作，通過增大土地供應等方式平抑市場，并對開發商拿地的資金來源予以限制。通過土地市場的降溫，而不是以前的限購的措施，對于市場的長久健康更為有益。

　　筆者認為，不管蘇州等二線城市是否出臺調控舉措，今年房地產市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場的暴漲不可持續。買房者無需恐慌!下半年，隨著貨幣政策回歸穩健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續上漲的條件并不具備。不要忘了，這個市場在基本面上處于去庫存的周期，即供大于求的狀態。瘋漲已經尾聲，一些瘋狂拿地的開發商很快會體會到沖動的懲罰。

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