2019年北京通州限購政策影響解讀

者從通州多個商務型公寓項目了解到，在限購政策生效前夜，一些購房人連夜趕往售樓處完成網簽。

　　■反應

　　萬科連夜開盤共簽約52套房

　　5日深夜，在通州限購政策出臺之后，一條“重要通知”在網上流傳：“首開萬科城市之光急推50套房源，明天(6日)通州開始限購且政策非常嚴苛，有意向客戶可于今晚到大望路萬科簽約中心迅速訂房。客戶需要帶齊8萬元和身份證，月底交10%，年底之前補齊首付或全款�！�

　　記者昨天從北京萬科獲悉，城市之光項目此次連夜加推只是面向萬科內部員工及其直系親屬，截至6日零點，不到兩個小時之內共簽約了52套房。

　　記者在采訪中了解到位于通州運河核心區的通州富力中心，計劃在6月加推部分商業，其相關負責人告訴記者，按照新政，購買者將只限于企業，但從過往的成交來看，個人購買力占比較大，預計屆時客戶的流失量會比較大。

　　■探訪

　　商務型公寓售樓處遇冷

　　昨天，記者走訪通州多個商務型公寓項目售樓處，購房人寥寥無幾。售樓員稱，商務型公寓實施限購后，估計今后一段時間內在通州置業的人會越來越少。

　　在售樓處外，記者隨機采訪了幾名看房者。他們告訴記者，因為有城市副中心的概念，通州近幾年房價確實受到了影響，由于房價漲得太快，很多人都在搶房，希望限購政策能夠穩定房價。

　　記者從北京多家中介機構了解到，最早在今年4月19日晚間就傳出過一則關于“通州商辦物業限購”的消息，隨后在4月22日、4月29日都有假消息傳出，其實很多購房人都已經有了心理準備。

　　“雖然在8月通州住宅限購令出臺后，商務型公寓銷售提升顯著，但并沒有大幅上漲的跡象�！币晃恢薪闄C構人員告訴記者，預計商住項目不會像住宅項目一樣那么敏感，未來不會有大幅變化。

　　■分析

　　將影響60%-80%的成交

　　“這一政策的力度非常大”，中原地產首席分析師張大偉告訴記者，以住宅成交看，在8月升級限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。升級版的通州商務型公寓和商業、辦公項目限購，因為要求企業購買，將影響起碼60%-80%的成交。

　　張大偉說，目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應少，整體看，對項目的價格打壓不會太冒險。但成交量的大幅度下調，將抑制價格快速上漲的可能性。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行，并沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為，從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。

　　■釋疑

　　商務型公寓并非商住房

　　在《通知》出臺后，不少人認為商務型公寓就是商住房，而事實上，這二者并非同一概念。

　　經過相關部門的授權，京房字對這一問題的解讀為，商務型公寓是在通州新城核心區，也就是五河交匯處，為了配套新城核心區建設單獨批的數個項目，就叫“商務型公寓”。

　　首先，“商務型公寓”不是住宅，它的規劃用途就是商務型公寓，50年產權，因此其稅收、信貸等政策與住宅是不同的。但同時它又具有一定的居住功能，比如每戶單獨的衛生間，這和商業、辦公項目又不同。

　　商務型公寓一共就批了幾個項目，而且是通州區獨有的。這次實施限購的，就是這些商務型公寓，購買的人群必須具備在京購買住宅的資格。

　　而所謂的“商住房”，其實一直都不被政府承認，這些本身規劃用途是商業、辦公的項目，最后被一些開發商包裝成“不限購的商住房”賣給消費者。

　　京房字認為，這次針對商業、辦公立項的項目，規定很明確，就是要實現其規劃用途，只能賣給單位，不能賣給個人。不過，為做好政策平穩過渡，對于政策出臺前個人購買的商業、辦公項目，仍執行原來的政策，不納入本通知限制范圍。也就是說，個人以前購買的商業、辦公項目還是能執行老政策，賣給個人。

　　中原地產的統計也顯示，在北京歷史出讓的通州運河核心區地塊大約10宗地塊中，類型為F3類用地，其中大約有1-2萬套多功能類型為商務型公寓樓，目前只有部分項目有，總體比例占市場潛在供應大約10%左右。而其他90%的項目規劃用途均為商業和辦公。也就是說，通州絕大部分項目的公寓類規劃為商業或者寫字樓，未來這些項目都需要銷售給企業。