2019年北京市住宅專項維修資金管理辦法

第一章　總則

　　第一條為加強對本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條市房屋行政主管部門負責本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督工作。

　　市住房資金管理部門負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

　　市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。

　　區、縣房屋行政主管部門會同市住房資金管理部門區縣管理部負責本轄區內商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導、監督和日常管理工作。

　　第二章　交存

　　第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

　　(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　(二)住宅物業管理區域內的非住宅或者住宅物業管理區域外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。

　　本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下(含六層)的建筑;高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上(含七層)的建筑。

　　市房屋行政主管部門根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

　　第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

　　(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。

　　(二)售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

　　從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅的業主交存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

　　經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第十一條業主大會成立前，售后公有住房住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

　　市住房資金管理部門應當委托本市一家商業銀行，作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第十二條商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　預售商品住宅的，建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　售后公有住房的業主及售房單位應當在辦理房屋登記手續前，將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　第十三條商品住宅的業主、非住宅的業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人;預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業主和售房單位未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續。

　　第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由市財政主管部門統一監制的北京市住宅專項維修資金專用票據。

　　第十五條經業主大會決議，業主委員會可以在本市一家商業銀行開立本物業管理區域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。

　　市住房資金管理部門應當在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區縣房屋行政主管部門簽訂發生本辦法規定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，同意區縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

　　第十六條開立業主大會住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業服務企業賬戶中。

　　住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

　　第十七條業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在區、縣房屋行政主管部門的監督。

　　業主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應當經業主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

　　業主大會、業主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止其它任何有風險的理財或投資，以確保住宅專項維修資金賬戶內的資金安全和正常使用。

　　第十八條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額(售后公有住房不含售房單位交存部分)不足首期交存額30%的，應當及時續交。

　　專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30%的業主發出續交通知。業主應當在接到續交通知之日起30日內，將續交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業主大會開戶銀行。

　　成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方案應當在管理規約中予以明確;未成立業主大會的，業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

　　第十九條本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，應當按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。

　　業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的，業主委員會應當督促其交納，也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。

　　第三章　使用

　　第二十條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第二十一條住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

　　(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;

　　(二)樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕;

　　(三)地下室出現滲漏、積水的;

　　(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;

　　(五)增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;

　　(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;

　　(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;

　　(八)公共區域門窗或窗紗普遍破損的;

　　(九)其它情況。

　　第二十二條住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

　　(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;

　　(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;

　　(三)避雷設施不滿足安全要求的;

　　(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;

　　(五)消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;

　　(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的;

　　(七)其他情況。

　　第二十三條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。