浙江省物業管理條例實施細則全文

　(2006年5月24日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過，根據2009年11月27日浙江省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議《關于修改〈浙江省物業管理條例〉的決定》修正，自2006年10月1日起施行)

　　第一章總則

　　第一條為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規規定，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本省行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。

　　第三條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條縣級以上人民政府房產行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府有關行政管理部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第五條業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

　　第六條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域由物業所在地縣級物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。

　　舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

　　第八條物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，居民委員會應當予以協助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

　　業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

　　業主大會籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，并告知所在地物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

　　第九條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

　　業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。

　　第十條業主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。逾期不參加投票業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業管理區域內建筑物總面積的過半數和業主總人數的過半數。

　　業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十一條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

　　物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十二條業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

　　第十三條業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向所在地縣級物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)業主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員的名單。

　　所在地縣級物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。

　　第十四條業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

　　第十五條業主委員會每屆任期為三年至五年。

　　業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

　　業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第十六條業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第十七條業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本條例第十一條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開。

　　業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

　　第十八條管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。

　　第十九條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　第三章前期物業管理

　　第二十條建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。

　　提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積較小的，經所在地縣級物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。

　　前款規定的物業管理區域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規定。