四川省物業管理條例實施細則全文(二)

　第二十八條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產行政主管部門：

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約、業主大會議事規則;

　　(三)業主大會決定的其他重大事項。

　　業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主委員會印章。

　　業主委員會應當將成立情況在物業管理區域內公告。

　　第二十九條業主委員會履行以下職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(七)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十條業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

　　(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(七)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十一條業主委員會任期屆滿90日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主進行換屆選舉。

　　第三十二條業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協助收回。

　　業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第三十三條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十四條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益;

　　(三)利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費;

　　(四)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

　　(五)經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的;

　　(六)業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條經業主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用于業主委員會開展工作：

　　(一)全體業主共有部分物業經營收益;

　　(二)全體業主共同交納;

　　(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業主書面公告收支情況。

　　第四章前期物業管理

　　第三十六條住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，提供前期物業服務。但有下列情形之一的，經住宅物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門核準，可以采用協議方式選聘物業服務企業：

　　(一)住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

　　(二)投標人少于3個的;

　　(三)法律、法規另有規定的。

　　第三十七條建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前，應當參照省住房城鄉建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規約、前期物業服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產行政主管部門提交下列材料：

　　(一)臨時管理規約樣本;

　　(二)通過招投標等法定方式選聘物業服務企業的證明文件;

　　(三)前期物業服務合同;

　　(四)物業服務用房和業主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說明書。

　　第三十八條建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業服務合同、臨時管理規約等內容。

　　物業買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

　　第三十九條新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

　　第四十條物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利與義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規定處理。

　　第四十一條物業服務企業應當自物業交接后30日內，將查驗文件向物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第四十二條物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續。

　　物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十三條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第五章物業服務

　　第四十四條一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

　　物業服務企業應當具有獨立法人資格和從事物業服務活動的相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第四十五條業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十六條物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　第四十七條物業服務事項應當包含下列內容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

　　(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

　　(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

　　第四十八條物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業主的合法權益。

　　第四十九條物業服務企業應當按照國家和省的有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第五十條物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并定期公布。

　　同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

　　第五十一條物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業服務收費標準的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并報經業主大會同意：

　　(一)公共服務產品能耗價格調整的;

　　(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

　　(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時，物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

　　第五十二條已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

　　建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

　　第五十三條物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。