江蘇省物業管理條例全文(二)

　　第三章　物業管理企業

　　第十五條　物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關文件向登記機關所在地的物業管理行政主管部門備案。

　　對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。

　　第十六條　物業管理企業享有下列權利：

　　(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　(二)收取物業管理服務費用;

　　(三)制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;

　　(四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業承擔下列義務：

　　(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

　　(二)履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益;

　　(三)接受業主、業主委員會的監督;

　　(四)定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計;

　　(五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章　物業管理服務與收費

　　第十七條　新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。該物業管理企業承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。

　　新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

　　物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

　　第十八條　前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

　　(一)當事人和物業的基本情況;

　　(二)雙方的權利和義務;

　　(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;

　　(五)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)維修基金的管理和使用;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第十九條　前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

　　(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

　　(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

　　(四)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;

　　(五)應業主要求進行的室內特約維修服務;

　　(六)物業檔案資料的管理。

　　前期物業管理協議和物業管理合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

　　第二十條　一個物業管理區域內，只能選聘一家物業管理企業提供物業管理服務。

　　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

　　第二十一條　物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　第二十二條　物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。

　　普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

　　確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算。

　　第二十三條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十四條　物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。

　　第二十五條　物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

　　第二十六條　經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業管理企業，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業管理區域，并向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料。

　　第五章　物業的使用和維護

　　第二十七條　新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案。

　　開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

　　配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。