《廣東省物業管理條例》修訂版

《廣東省物業管理條例》已由廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議于2008年11月28日修訂通過，現將修訂后的《廣東省物業管理條例》公布，自2009年3月1日起施行。

　　廣東省人民代表大會常務委員會

　　2008年11月28日

　　《廣東省物業管理條例》

　　(1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過　2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂)

　　第一章總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本省行政區域內物業管理活動。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條　各級人民政府應當規范物業管理工作，保障業主對物業依法享有的管理權，促進物業管理向專業化、市場化發展，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

　　第四條　省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　市、縣(區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　各級人民政府有關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

　　第五條　街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。

　　第六條　物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展。

　　第二章物業管理區域

　　第七條　物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

　　對物業管理區域劃定有爭議的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見后確定。

　　第八條　新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第九條　一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

　　第三章業主、業主大會及業主委員會

　　第十條　房屋的所有權人為業主。

　　尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。

　　第十一條　業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

　　一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十二條　已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　第十三條　百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

　　已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

　　符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的百分之六十。業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　第十四條　建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料(包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等)、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

　　業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

　　第十五條　業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款(一)至(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

　　第十六條　首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

　　第十七條　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

　　第十八條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

　　經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調組織召開。

　　第十九條　召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

　　第二十條　業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第二十一條　業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十二條　業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定:

　　(一)專有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。

　　第二十三條　業主大會會議表決采用記名投票的方式。

　　任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

　　第二十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責:

　　(一)召集業主大會會議，向業主大會報告工作;

　　(二)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題;

　　(五)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

　　(六)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。

　　第二十五條　業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生:

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　(三)遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為;

　　(四)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

　　第二十六條　業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案時應提交以下材料:

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會的會議記錄和會議決定;

　　(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

　　物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

　　業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第二十八條　業主委員會憑物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。

　　第二十九條　業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。

　　第三十條　業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為:

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

　　(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用;

　　(五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

　　(六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

　　第三十一條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止:

　　(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

　　(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

　　(四)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(五)業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十二條　業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

　　職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。

　　第三十三條　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

　　業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

　　第三十四條　業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

　　業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

　　第三十五條　業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

　　業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業主監督。

　　第四章前期物業管理

　　第三十六條　前期物業管理階段的住宅物業，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供服務。

　　物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將前期物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第三十七條　建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。

　　實行政府指導價的前期物業服務費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行。

　　第三十八條　建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米;其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

　　物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

　　物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

　　第三十九條　縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前條規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時予以公布。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

　　第四十條　建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

　　第四十一條　物業買受人應當在建設單位交付物業后按照商品房買賣合同的約定交納物業服務費用。

　　物業管理區域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

　　建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

　　第四十二條　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

　　(一)物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;

　　(五)物業及配套設施的產權清單;

　　(六)物業服務用房的清單;

　　(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

　　建設單位、物業服務企業不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

　　第四十三條　物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

　　物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當及時協調處理;對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

　　第五章物業管理服務

　　第四十四條　業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。

　　物業服務合同應當對物業管理范圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第四十五條　物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，并配合政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區服務和社區文化活動。

　　第四十六條　物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。

　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

　　第四十七條　業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用;物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

　　第四十八條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。

　　第四十九條　物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。