解讀2019年上海市房屋動遷最新政策(二)

　　10.配套商品房的開發建設標準是怎樣的?

　　答：首先，配套房應按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定開發建設。其次，配套房的建設應當按照以下規定進行規劃設計：(1)符合規劃部門確定的容積率、建筑密度等規劃指標;(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設計的面積可適當放寬;(3)符合國家和本市有關住宅建設的技術規范、標準。另外，市有關部門在審批市屬配套房建設項目規劃設計方案和初步設計方案時，應當征詢市房地資源局的意見;區縣有關部門在審批區縣屬配套房建設項目規劃設計方案和初步設計時，應當征詢區縣房地管理部門的意見。

　　11.配套商品房在拆遷過程中應遵循怎樣的供應標準?

　　答：配套房應當優先供應給以重大工程為主的城市建設動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應單、簽訂配套房預(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應對象和供應程序，由區縣政府規定并公布。

　　12.配套商品房的質量是否有保證?

　　答：配套房的買受人有權取得《上海市新建住宅質量保證書》和《上海市新建住宅使用說明書》。

　　13.配套商品房如何辦理房地產登記?

　　答：配套房的購房人應當按照《上海市房地產登記條例》的規定辦理房地產登記。房地產登記機構在房地產權證的附記欄內注記“配套商品房”字樣。

　　14.拆遷補償款的可分割范圍?

　　答：私房共有人一般情況下分割房屋價值部分(貨幣補償款);承租人與同住人可對拆遷補償安置款的部分予以分割，但要區分不同情況，房屋使用權人應由產權人安置，如果拆遷補償款中按協議屬于使用權人所有的才有權分割。

　　15.房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應按什么原則處理?

　　答：其他補償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》之規定，以及上海有關拆遷單位的實際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、因拆遷造成停產、停業的損失補償等。

　　上述費用中，搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。

　　16.代管房產拆遷過程中，應如何操作?

　　答：凡經批準拆除的代管房產，區落實私房政策辦公室應會同房管局或管理單位先審核產籍產權、房屋建筑面積，原使用情況作好記載，拆除單位按拆遷辦法的規定予以安置、補償。拆除代管房的補償價款一律交由代管單位(房管部門或管理單位)保管。

　　17.如何正確理解“違章建筑”?

　　答：依據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第52條，拆除違章建筑的不予補償。因此拆遷實務中產生不少的相關糾紛。依據國務院2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　18.拆遷當事人在房屋拆遷裁決作出后又達成安置補償協議的，安置補償協議的效力如何?

　　答：房屋拆遷裁決是在當事人不能達成一致意見時，房管為保證房屋拆遷順利進行，因一方當事人申請而作出的行政處理。而民事主體之間，對自己的民事權益依法享有處分權，拆遷雙方在裁決后再就安置補償達成一致意見，是雙方對其民事權利的再處分，不違反民事意思自治原則，且法律亦無禁止性規定。因此，如果房屋拆遷裁決作出以后，拆遷當事人又達成拆遷安置補償協議，拆遷安置補償協議具有法律效力。

　　19.房屋所有人或公房承租人選擇貨幣化安置并與拆遷人達成協議，房屋使用人或同住人起訴要求房地局作出房屋拆遷裁決的，如何處理?

　　答：根據《上海市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條的規定，拆遷人與被拆遷人或者公房承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由被拆除房屋所在地的區、縣房地局裁決。即只有在拆遷雙方達不成協議的情況下，房地局才能夠根據當事人的申請作出裁決。已經達成拆遷協議的，房地局不能再作裁決。

　　拆遷人與私房所有人簽訂貨幣化安置協議后，被拆房屋的其他使用人要求房地局裁決的，因其和拆遷人之間沒有直接的拆遷安置補償權利義務關系，其起訴要求房地局履行對自己與拆遷人的拆遷安置補償糾紛裁決法定職責的，應駁回訴訟請求。

　　拆遷人與部分共有產人簽訂拆遷安置協議后，其他共有人要求房地局裁決的，因房地局無權否定拆遷安置補償協議效力，協議有效情況下，其再作裁決亦無法律依據，故應當判決駁回其他共有人要求房地局裁決的訴訟請求。其他共有產人與拆遷人及部分共有產人之間的拆遷補償安置糾紛，應通過民事訴訟途徑解決。

　　拆遷人與公房承租人簽訂貨幣化安置協議后，其他同住人因拆遷而產生的安置款分割爭議，可通過民事訴訟途徑解決。

　　出租私房或公房為協商議定租金標準，產權人或公房承租人與拆遷人簽訂了補償安置協議，承租人因未獲補償而要求房地局裁決的，因其與拆遷人之間沒有直接的安置補償權利義務關系，其起訴要求房地局裁決的，應當駁回其訴訟請求。

　　但是在實踐中，如果公房承租人與拆遷人之間，不能達成拆遷安置協議，其他同住人在遲遲得不到安置的情況下，可以以拆遷人為被告向人民法院提民事訴訟，法院將公房承租人(被拆遷人)列為第三人進行民事訴訟。

　　20.當事人因拆遷補償安置問題達不成協議是否可以直接向法院提起訴訟?

　　答：當事人因拆遷補償安置問題達不成協議，應當先向有關機關申請裁決。未經過裁決而直接提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　21.被拆遷人為境外居民的，應如何就拆遷安置房(款)辦理公證?

　　答：居住在香港、澳門、臺灣地區的當事人，委托他人代理申辦涉及繼承、財產權益處分、人身關系變更等重要公證事項的，其授權委托書應當經其居住地的公證人(機構)公證，或者經司法部指定的機構、人員證明。居住在國外的當事人，委托他人代理申辦前款規定的重要公證事項的，其授權委托書應當經其居住地的公證人(機構)、我駐外使(領)館公證。