政策論談以房養老

【摘要】“以房養老”模式并沒有達到預期效果，其推行障礙主要有傳統觀念影響、推行機構公信力不高、政策法規不完善、房屋價值評估難以科學化、社會福利機構條件較差和對項目參與者條件限制苛刻等。應該建立由政府監管、金融機構主導、社會福利機構參與，有多種模式可供老人自由選擇的養老新模式。

【關鍵詞】以房養老 推行障礙 自主選擇 對策

問題的提出

由于上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，近年來我國老年人口比例持續攀升。2006年2月23日，全國老齡工作委員會在京發布的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出，“21世紀的中國將是一個不可逆轉的老齡社會”，前20年將成為“快速老齡化”階段，隨后的30年為“加速老齡化”階段，其后的50年則達到“穩定的重度老齡化”階段。①老年人口絕對數量的增長以及其所占總人口比例的加大使得社會養老問題逐漸凸顯。為了解決這一日益嚴峻的社會問題，一系列與家庭養老、社會保障等傳統養老方式并存的新型養老模式被提上議程，“以房養老”就是其中之一。

“以房養老”，是指老人通過將自己的產權房抵押或者出租，以定期取得一定數額養老金的新型養老模式。“以房養老”現已在北京、上海、南京、杭州等城市進行試點，但根據試點城市所反饋的情況，“以房養老”并沒有達到預期效果。

國內現行“以房養老”模式及其推行障礙

南京模式。204月，南京湯山留園公寓開展“給我房子，替你養老”的業務。該項業務規定：擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可將房產抵押給老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年將其房屋出租，若房租高于老年公寓收費標準，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可將老人房屋賣掉，房款歸老年公寓所有。

南京模式的實質是個人房產抵押貸款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制條件過于苛刻。規定中要求老人必須是“無兒無女無親戚的孤寡老人”，并且 “住房面積60平方米以上”。其次，湯山留園公寓屬于民營機構，難以滿足“以房養老”這種大型業務對資金的要求，而且公信力低，不能保證業務參與者的利益。況且“以房養老”作為新型養老模式，還處于探索階段，其本身就具有很多不確定因素。因此，老人不敢把房產交由民營機構打理。但南京模式也有其優勢。其規定，老人將房屋抵押給老年公寓后，老人在世期間，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人過世之后才能將房屋出售。這一點充分考慮到“有房才有家”的傳統觀念對老人的影響。在老人在世期間采取房屋出租的方式，避免他們因為房屋出售產生失落感而排斥“以房養老”業務。

上海模式。2007年6月，上海市公積金管理中心推出“住房自助養老”的創新型模式。該項目規定：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同時公積金管理中心再將房屋返租給老人，雙方約定租期，租金與市場價等同。

上海模式核心在于利用房款與租金的差額提升老人的生活水平。但據了解，“以房養老”在上海實際上已被叫停。項目失敗的主要原因是老人在與公積金管理中心簽約時即刻變更房屋產權。老人都希望晚年能夠安定平和，而安定的具體表現就是有一個穩定的居住環境。因此，對上海模式，大多數老人不能接受。但不可否認的是，上海模式中公積金管理中心將住房返租給老人的方式充分考慮到老人不愿離開熟悉環境的心理特征，這是上海模式的亮點。此外，上海市公積金管理中心是直屬上海市政府的不以營利為目的的獨立的事業單位，該項目由它主導具有較強的公信力。

北京模式。2007年10月，中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心聯合推出“養老房屋銀行”業務。該項目規定：60歲以上老人只要向養老機構提出養老需求，公司將原住房進行出租，老人入住養老服務中心，所有租金用于抵扣老人在養老中心產生的相關費用，房屋產權不變更。

北京模式的實質是委托租賃，它的特點在于“養老房屋銀行”是典型的商業運作模式，是以盈利為目的的商業活動。據悉，“養老房屋銀行”失敗的原因就在于老人對這種商業運作模式的信任度較低。但是北京模式也有可取之處。首先，作為商業運作模式，“養老房屋銀行”業務的宣傳效果非常到位，成功引起市民的廣泛關注，為“以房養老”項目推行奠定了基礎。其次，北京模式強調房屋產權不變更，這符合我國的傳統價值觀念，更容易被老人接受，也解決了“以房養老”項目所面臨的觀念障礙。

杭州模式。杭州模式提供以下四種方式供老人自行選擇。一是租房增收養老：將獨居有房老人安排到敬老院后將其原住房出租;二是售房預支養老：將獨居有房老人安排到敬老院后將其原住房出售;三是退房補貼養老：將獨居有房老人安排到敬老院后將其居住公房退還給房管部門;四是換房差價養老：將地段好的獨居老人的直管公房出租，另選地段略差房租賃給老人居住。

杭州模式主要依靠房租、房價、退房補貼與敬老院費用以及房屋地段價差提高老人生活水平，其特點在于形式多樣化。據悉，杭州市湖濱街道已有四位老人成功享受到“以房養老”政策，是試點城市中的成功典范。其成功的原因在于四種方案將房屋產權是否變更、如何變更、簽約后老人住在何處等問題交由老人自己決定，保證老人能夠根據自身需求和偏好選擇適合自己的養老模式。

“以房養老”推行障礙的對策研究

通過對國內現行“以房養老”模式的探究不難發現，推行“以房養老”的障礙主要有傳統觀念影響、推行機構公信力不高、政策法規不完善、房屋價值評估難以科學化、社會福利機構條件較差和對項目參與者條件限制苛刻�？缭竭@些障礙可以通過以下幾種途徑。

通過項目形式多樣化，消除傳統觀念障礙。首先，中國人有著“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統，因此變更房屋產權是大多數老人及其子女抗拒“以房養老”項目的主要原因。但也有很多老人因為子女不需要房屋或者無兒無女，希望通過變更房屋產權的方式將房屋價值變現，提高晚年生活水平。而這部分老人又受“有房才有家”的觀念限制，認為即刻變更房屋產權將令自己無家可歸，因此希望百年之后再變更房屋產權。其次，在傳統觀念中，只有無人愿意贍養的老人才會入住社會福利機構，因此很多老人因為不愿入住社會福利機構而不參與項目。鑒于老人因為思想觀念不同、客觀條件差異存在不同需求，因此，提出多種“以房養老”方式供老人選擇是項目成功推行的必要條件。應該圍繞房屋產權是否變更以及何時變更、簽約后老人住在何處等分歧較大的問題提出多種解決方式，滿足老人的不同需求，跨越傳統觀念給項目帶來的障礙。

加強政府監管，增強推行機構公信力，完善相關政策法規�！耙苑筐B老”作為養老新模式，它的推行本身就具有較大風險，更何況“以房養老”涉及大筆資金流轉、相關政策法規約束、社會保障等多方面問題，需要慎重考慮。在解決這個問題上，政府公信力起著至關重要的作用。養老問題關系到社會穩定，對于完善社會養老新模式，政府有著義不容辭的責任。政府可以采取加強監管的方式，通過制定相關政策對市場予以宏觀調控，利用其公信力增強人們對“以房養老”項目的信心，推動“以房養老”的發展。

通過金融機構主導，使房屋價值評估科學化。廣義上的“以房養老”是指任何通過房屋提高晚年生活質量的養老方式，但狹義上，“以房養老”就是“反向住房抵押貸款”，是指老人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構通過壽命評估、風險預期等一系列方式推算出每期給付老人的養老金額直到老人過世，老人過世后房屋歸金融機構所有。②金融機構作為專業的評估機構主導“以房養老”項目，能夠使房屋價值評估科學化，推動“以房養老”事業的發展。

社會福利機構提供有力支持。老人不愿入住社會福利機構，除了傳統觀念障礙，更多的是因為目前社會福利機構條件較差。養老院普遍存在護理人員文化素質較低、衛生條件較差、硬件設施質量不高、娛樂活動缺乏等問題，不能滿足老人通過“以房養老”項目提高晚年生活質量的需求�！耙苑筐B老”項目的推行要求社會福利機構提供有力支持，這要求社會福利機構在軟硬件設施方面增加資金投入，建設滿足不同層次老人需求的養老環境。

放寬對項目參與者的條件限制�！耙苑筐B老”項目旨在以養老新模式緩解日益凸顯的社會養老問題，這決定了“以房養老”項目應該成為一個可供大多數老人選擇的養老新模式。但在試點過程中，項目推行機構對項目參與者條件限制過于苛刻，導致項目失敗。因此，應考慮放寬對房屋面積、老人家庭狀況、老人年齡等方面的要求，拓寬項目的參與面，切實緩解社會養老問題。