北京以房養老基金會

“以房養老”就是將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從這個機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用這套住房歸還貸款。

現實困境“以房養老”不可行社區養老需完善

“以房養老”在我國到底有無市場。記者查閱資料發現，早在2003年，時任中國房地產開發集團理事長孟曉蘇便將“以房養老”這一理念介紹到了中國。幾年前“以房養老”在全國各地都曾進行過試點，但最后都因市場反應寥寥而終止。

2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式，但因真正符合條件的申請人很少，后不得不停止。同年10月，北京市某機構試點通過房屋租賃方式提供養老服務。但據媒體報道稱，該項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構也不信任�！蹦壳�，該項業務已經停止。

記者幾日的走訪調查發現，我市很多相關部門對“以房養老”問題或表示不知情或表示歸屬存爭議。

對于“以房養老”養老新模式，很多市民都表示“以房養老”的關鍵是要有一整套客觀公正的評估與兌現體系，對此很多市民也都存在顧慮，“以房養老”所涉及的一些金融機構也表示估算房屋價值及未來房價走勢難度很大，成本與收益很難掌控，大家采取消極對待也在情理之中。

對于養老服務，2010年，我市也開始探索社區居家養老。這種養老模式是指由社區為老人在日常生活照顧方面提供高效優質的全方位服務。2011年，根據需要，除雨城區上壩路和沙灣路兩個社區養老試點外，我市又新增3所養老服務社會化示范點：雨城區斗膽社區、康藏路社區，石棉縣廣元堡社區。

“完善社區養老服務社會化新模式基礎上，規范建立了老年人健康檔案提供養老保障，同時組建志愿者服務隊伍，為行動困難的老人提供力所能及的幫助，豐富老人文化生活�！庇瓿菂^斗膽社區相關負責人介紹，但是，這種社區居家養老模式在實際操作上也面臨不少困難。需要加大宣傳力度，轉變老人傳統觀念，“花錢買服務”的消費意識，加強服務隊伍建設，吸納更多具備專業護理的人員投入到社區居家養老服務中來。

2013年底國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，即“以房養老”。分析認為，“以房養老”是政府保基本之外的一種市場行為，本質上是一種金融創新產品，屬于商業養老保險，有條件的老年人可以自由選擇。然而，借“以房養老”概念，部分地區出現了以“養老”名義，游說老年人抵押個人住房進行消費貸款，貸款購買無金融從業牌照的私人企業發行的“理財產品”，獲取“分紅”，疑似非法集資的行為。專家提醒，這樣的行為暗藏群體性、道德性等三重風險，應引起重視并強化監管。

無牌公司游說老人抵押房產“理財”

重慶尊享老年產業有限公司(以下簡稱“尊享公司”)就是推出了“既能保留產權，又能獲得收益”的“養老產品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理，也可交由尊享公司“理財”;公司承諾每月定時為老人償還銀行利息，并每月回報理財額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報;理財到期后，本金歸還銀行，住房產權重新回到老人手中。

業務人員游說，“以房養老”是國家明確支持的項目，而該公司是政府授牌的“以房養老”試點單位。然而記者調查發現，該公司的“試點”牌匾由重慶市老年基金會發放，該基金會沒有政府職能。記者查詢得知，重慶尊享養老產業有限公司成立于2013年12月20日，經營范圍為“養老項目開發;利用企業自有資金從事對外投資(不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或審批的金融業務)”。經多部門查詢，尊享公司并未獲得重慶轄區內金融服務營業資質。按照《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》等法律法規規定，未經監督管理機構批準，任何單位或者個人不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或審批的金融業務。

無獨有偶，北京、杭州等地均出現了類似項目，借“以房養老”政策概念的推出，引導老年人將房產抵押變現后投入借貸平臺、理財項目等。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時，仍能持有住房的產權，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產權人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者，“以前也聽說過‘以房養老’，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂意，這樣一來，既能自己有點余錢，又能把房子給女兒，我挺愿意的。”

尊享公司業務員還給記者打起“強心針”，稱公司以房養老試點項目得到了保險公司保險保障，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險保單，但記者短信咨詢太平洋保險重慶分公司，該公司明確，該財產性保險第一受益人為重慶尊享老年產業集團，并未為老人個人提供風險覆蓋。

“押房理財”存三重風險

專家認為，“以房養老”是經國家審批的保險創新產品，有保險公司信用背書;而類似尊享公司的“押房理財”則是無資質公司的自發“理財”，本質上是完全不同的項目，將“押房理財”冠以“以房養老”，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。

一是老人面臨居無定所，債務乃至法務風險。一旦公司經營不善倒閉，老人將面臨房屋產權被凍結;而根據相關規定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責，平靜安穩的老年生活將被擾亂。二是銀行面臨抵押不足風險。銀行業人士告訴記者，這一類模式的風險在于，根據最高人民法院關于民事執行相關規定，被執行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現或抵債，這可能導致銀行債權無法實現。三是經營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規則判斷是否存在集資行為，這類“兩全”模式與熟人社會的民事借貸關系不同，通過了一定方式向社會公眾進行了宣傳，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。

重慶大學法學院經濟法研究中心副主任陳晴認為，穩健而非收益是考量養老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業資質，從事的是“押房理財”，卻打著“以房養老”的名號，實質上是混淆了政策概念，一旦經營不善，將給老年人帶來“老無所居”的風險。對于此類機構，地方金融監管部門應加強監管，避免造成不良影響。

以房養老實為反向抵押

“以房養老”最早出現在20世紀80年代美國，實質上是一種“以產權換現金”的金融產品創新，因資金流向與傳統商品房抵押貸款相反，又被稱為反抵押。傳統的住房分期抵押貸款，是買房者在支付賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣房者，然后由買房者在一個較長時間內分期償還給銀行。

而反向抵押貸款剛好相反。所謂以房養老，是一種產權換現金的模式，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產權人直接與金融機構發生借貸關系。國內最早研究“以房養老”反向抵押學者、浙江大學經濟學院教授柴效武認為，反抵押貸款為老年人的養老提供了穩定的現金來源，可大大提高老年人的生活質量，同時對于盤活社會沉淀資產、實現社會資源的更優配置。