我國以房養老模式

一、引言

近年來，我國老齡化問題日益嚴峻，已成為關乎民生的一個重要社會問題，并引起政府決策層的關注和重視。從傳統的家庭養老到社會養老保障體系的建立，我國的養老機制不斷完善，但是老齡化問題不斷突出，養老矛盾不斷激化。據統計數據表明，2012年我國老年人口數量達到1.94億，老齡化水平達到14.3%。與此形成鮮明對比的是，我國社會養老保障體系尚未健全，表現在基本養老保險覆蓋面窄，保障力度弱，養老金收支存在較大缺口等。與此同時，20世紀80年代實施的計劃生育政策，使我國的家庭結構普遍呈現核心化、小型化，“四二一”結構特征明顯，傳統的家庭養老保障正在弱化。鑒于此，探索適應我國國情、滿足民眾需求的創新的養老模式，顯得尤為迫切和重要。

2013年9月，國務院在《關于加快發展養老服務業的若干意見》中明確提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，“以房養老”開始引發社會各界的高度關注。“以房養老”作為一種創新的養老模式，起源于荷蘭，興起于20世紀80年代美國，經歷30多年的實踐，在發達國家發展已較為成熟。在我國開展“以房養老”試點建設，可以有效緩解我國養老資金短缺問題，并對現有的養老保障體制實現有益補充。成都市老齡化水平在國內大中城市位居前列，2012年成都市60歲及以上的老人占總人口的19.01%，高于全國平均水平，老齡人口撫養系數已達17.19%。家庭養老弱化，社會養老尚未健全，養老問題同全國其他大中城市一樣亟待解決。作為西部特大中心城市，較高的住房自有率、不斷增強的經濟實力、蓬勃發展的金融市場，使成都有條件成為我國推行“以房養老”的試點城市之一，從而設計并探索出具有的“以房養老”模式。

2002年，“以房養老”這個概念，首次漂洋過海進入中國，引起了學術界的廣泛關注。但是國內研究主要集中在“以房養老”對我國的積極意義、發達國家經驗借鑒以及風險分析方面，而對“以房養老”在中國推行模式的研究較少。因此以成都為例研究“以房養老”中國模式具有較高的理論價值和實踐意義。

二、成都市推行“以房養老”的必要性分析與可行性分析

(一)成都市推行“以房養老”的必要性分析

1.成都市老齡化趨勢嚴重�！冻啥际�2012年老年人口信息和老齡事業發展狀況報告》顯示,2012年成都市60歲及以上的老人占總人口的19.01%，老齡化水平高于全國，在省會城市中位居前列。同時，老年人口出現平均預期壽命提高，高齡老年人比重不斷增加的特征。2012年，按15歲～64歲勞動年齡人口撫養65歲及以上人口計算，成都市的老齡人口撫養系數已達17.19%，對社會養老保障形成了嚴峻挑戰。

2.成都市社會養老保障尚未健全。城鄉居民人均養老金

水平非常低。城鎮職工人均養老金水平差別懸殊，機關、事業單位退休人員養老金相對較高，而企業退休人員養老金水平較低。2012年，成都市城鄉居民社會養老保險參保率達到94.34%，城鎮職工基本養老保險已有324.57萬人參加，企業退休人員月人均養老金2084元，城鄉居民月人均養老金286元，其中70歲以上人員最高的達598元。雖然成都市社會養老保險覆蓋率逐漸提高，但保障力度并不高，能為老人提供的養老資金非常有限。另一方面，隨著近年我國物價水平的上升，老人日常生活支出明顯增加。若老人有意愿入住正規的養老機構，或居家養老請人照顧護理，則難以支付高昂的費用。若老人面臨疾病或意外災禍，則微薄的養老金難以支撐大額醫療費用。根據《2012成都市民養老理財認知與需求調查》顯示，成都市民期望的養老費用平均為2575.6元/月，僅依靠社會養老保障難以滿足這一期望，存在養老資金供求缺口。

3.成都市家庭養老保障弱化�，F階段，成都市老人的養老資金除了來自退休金、社會養老保險外，很大部分由子女提供。成都市第六次人口普查數據顯示，在常住人口中，成都市平均每個家庭戶的人口為2.72人，低于全省、全國的水平。近三次人口普查結果表明，成都市家庭戶規模呈明顯的下降趨勢。家庭結構的小型化、核心化，使一對夫婦既要贍養四位老人，又要養育一位孩子，經濟負擔和精神負擔明顯加重，很難為老人提供充足的養老資金，傳統的家庭養老保障日漸式微。

(二)成都市推行“以房養老”的可行性分析

1.成都市居民住房自有率日趨提高。1998年下發的《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》明確指出，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，我國的城鎮住房制度發生了根本性轉變。住房的商品化、房屋產權的私有化為“以房養老”的實行提供了物質基礎。近十年來，成都市家庭住房面積大幅提高，成都人均擁有住房建筑面積達36.58平方米，城市居民住房自有率達73.6%。成都老年人多數擁有一套自有產權的住房，可以實現把住房資產轉換為養老資金來源，滿足高層次的養老需求，保證晚年生活質量。

2.成都市養老需求日益擴大。成都市未來十年平均每年將有16萬人進入老齡人口，將帶來巨大的養老需求。養老需求不僅日益擴大，層次也逐漸提高，老人不再只局限于衣食住行，對醫療保健、居家養老社區配套服務也有需求，滿足這些需求需要充足的養老資金。成都市老年人現行的養老方式主要有子女養老、社會養老、儲蓄養老，提供的養老資金十分有限，這為“以房養老”的實行提供了廣闊的市場空間。

3.成都市金融市場不斷發展。自1992年國務院將成都市確立為西部中心城市以來，成都金融市場取得了長足發展。2012年，成都實現金融業增加值741億元，占地區生產總值9.1%。首先，成都市金融市場參與主體日益多元化，現階段擁有銀行60家，保險公司69家，證券期權公司57家，累計引進16家金融后臺服務機構，眾多投資者、融資者使金融市場日益活躍。保險公司可在產品設計上提供專業技術支持;商業銀行可在貸款業務上提供豐富經驗支持，為“以房養老”即住房反向抵押貸款這種金融產品的推行奠定了平臺。其次，成都市金融機構閑置資金規模較大，2012年成都轄內金融機構人民幣存款余額為2.04億元，貸款余額為1.56億元，存差達0.48億元�？梢蕴峁┏渥愕馁Y金后盾發展“以房養老”。

三、我國“以房養老”制度推行的現狀與問題

近年，我國試行“以房養老”的效果并不理想。一方面，金融機構開展住房反向抵押貸款的積極性不高，僅個別銀行試行了該項業務。另一方面，這種創新的養老模式還沒有被老人廣泛了解和接受，市場反饋較為冷淡，參與的老人極少。20南京湯山留園開啟國內“以房換養”模式，年逾60歲并擁有南京市60平方米以上房產的老人可將房產抵押公證后，終身免費入住老年公寓，去世后房產歸老年公寓所有;2007年上海住房公積金管理中心推出“以房自助養老”，65歲以上老人可將房屋出售給公積金中心獲得售房款用于養老，再返租，但這兩種模式都以失敗告終。2011年中信銀行總行作為國內首家商業銀行推出“以房養老”按揭業務，成功簽訂合同數為0。成都尚未開展住房反向抵押貸款，僅有形式上的“以房養老”存在，即售房養老和租房養老。然而，依靠房屋收益作為

養老資金來源的老人比例極低。調查數據顯示，成都市老人中62%主要以退休金或社會保險支付的養老金為養老資金來源，14%主要依靠子女，24%依靠個人儲蓄、股票、租金等收入。綜上可見，分析我國“以房養老”推行艱難的原因在于：

(一)“以房養老”集聚高風險性

“以房養老”作為一種金融產品，集聚了收益性和高風險性，現階段我國金融機構控制復雜風險的能力較低，風險管理水平較落后。

1.“以房養老”的老人預期壽命風險。承辦“以房養老”的金融機構在老人去世之前需要持續、定期向老人支付一筆現金流，一方面，若老人實際壽命大于預期壽命，支付期限的延長會使金融機構無法創造收益甚至無法收回成本;另一方面，若老人實際壽命小于預期壽命，老人定期獲得的現金流偏少，利益受損。因此，預期壽命的不確定性使借貸雙方的利益難以平衡。

2.“以房養老”的房屋價值波動風險�，F階段，我國房價一直處于高位，但在未來長達幾十年的時間內房價走勢尚不明朗，房價的劇烈變動將對“以房養老”標的物的價值確定造成困難。

3.“以房養老”的流動性風險。“以房養老”業務時間跨度大，金融機構持續、定期支付給老人一筆現金流，占有了這筆資金的機會成本。隨著年限的遞增，金融機構支付的貸款額增加，流動性風險隨之增加。

4.“以房養老”的信息不對稱風險。老人對“以房養老”反向抵押貸款的運作原理、具體細則的欠了解，容易造成老人的利益受損。而承辦金融機構難以準確掌握老人的身體狀況，難以跟蹤房屋的修繕和維護情況，也存在信息占有上的劣勢。

(二)房地產市場發展的不匹配

“以房養老”在發達國家的成功推行建立在完善的房地產評估體系，活躍的房地產二級市場，健康穩定的房價基礎上。我國房地產市場的發展與“以房養老”所需的環境還不匹配。我國房地產評估尚處于起步階段，評估理論和評估方法較落后，缺乏公允的受法律監管的評估體系。而“以房養老”的開展，初期需要對申請人房產的經濟價值作出準確公允的估值，后期金融機構收回房產，在房地產二級市場進行變現同樣需要估值。房地產二級市場欠成熟，致使交易量受限，交易過程繁瑣，交易成本高，影響了金融機構將收回房產順利變現，回籠資金。

(三)傳統思想觀念根深蒂固

與西方個人獨立的價值觀不同，我國幾千年來深受儒家文化的影響，中國人注重家庭、血緣關系，親情積淀極厚，兒女把贍養年老的父母看做應盡的責任，而父母認為把房產等財富傳遞給下一代理所應當。短期內老人較難接受把畢生積攢來的房產轉換為資金流，用于提高自己的養老境遇;兒女也會因為無法繼承老人的房產心生怨言，引起家庭不和睦，親情產生嫌隙。傳統思想觀念的轉變需要時間，需要改變認知，阻礙了“以房養老”在我國的順利推行。

(四)相關政策法規建設滯后

從“以房養老”這個概念引入我國以來，與之配套的政策法規建設一直落后于市場的實踐探索。我國法律明確規定了居住用地土地使用權70年，而根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但法律對續期方式和所需支付的土地出讓金尚未有具體規定�！耙苑筐B老”的具體實行涉及到多個金融機構，而我國法律規定金融機構實行分業經營，致使銀行、保險公司等難以實現有力合作，承擔業務的主體不明確，推行艱難。政府層面對“以房養老”尚缺乏切實可行的統籌規劃，沒有出臺具體法規政策，對銀行、保險公司等金融機構開展該業務的鼓勵性不夠。

(五)申請條件嚴格

近年，國內試行“以房養老”面臨困局，與申請條件嚴格，準入門檻高有很大關系。2011年中信銀行總行推出的“以房養老”按揭業務，對申請人進行了嚴格的條件限制，最多能獲得不超過房產估值60%的貸款，申請人或其法定贍養人必須擁有至少兩套房產，按揭時限僅為10年。該申請條件對老年人經濟實力要求過高，適用群體范圍窄，沒有照顧到有該意向和需求但實際經濟水平中等或偏下的老年人。其次，按揭期限偏短，多數老年人擔心合同到期后自己還健在，此時銀行按合同收回房產，面臨沒有住房的境地。

四、發達國家“以房養老”的經驗借鑒

(一)美國“以房養老”的經驗借鑒

美國是推行“以房養老”經驗最充足、模式最成熟的國家。其現行的“房產價值轉換抵押貸款計劃”(HECM)是美國“以房養老”模式的成功典范。1990～2009年間，美國共發放HECM貸款778937份，2000年起住房反向抵押貸款市場開始迅速繁榮，獲得民眾的認可，2012年發放HECM貸款54676份，潛在市場需求日益擴大。

HECM計劃指符合條件的老人向美國聯邦住房管理局(FHA)申請，將房產抵押給獲得FHA合法授權的銀行等金融機構，在不喪失居住權的同時將房屋價值變現用于獲得養老資金。該計劃獲得了聯邦政府的擔保，由美國住房與城市發展部(HUD)負責設計、運營。

申請條件為：老人的年齡達到62歲及以上;擁有房屋產權并居住在內;已付清房屋的貸款或已支付極大部分。老人可以選擇終身按月或以幾個月為單位獲取年金;在信用額度內支付;兩者結合的支付方式。

由美國的經驗可以得出：一是美國政府在“以房養老”上的主導作用為市場運行樹立了標桿。由政府成立保險基金為借貸雙方提供擔保，授權合法的參與機構，制定專門的法律法規和詳盡的實施細則，政府的公信力強化了承辦機構和申請老人兩方的信心�？梢詾槲覈�推行“以房養老”初期的試點建設如何控制風險提供借鑒。二是多種多樣的資金領取方式滿足了老人的不同偏好，保證了老人規劃晚年生活的自由度，更容易獲得接受和認可。

(二)新加坡“以房養老”的經驗借鑒

新加坡現行的“以房養老”模式主要有“屋契回購計劃”。該計劃于2009年由新加坡政府推行，指政府回購符合條件的老人的組屋剩余屋契，發放相應的金額，使老人獲得養老資金保障。同時，老人可以以30年的租約形式繼續住在原有組屋中。

申請條件為：老人的年齡達到63歲及以上;家庭月收入不超過3000新元;只擁有組屋這一套唯一房產。政府回購后分三部分發放資金：計劃之初發給老年人一筆現金;之后在一定年限內按月定期發放一筆養老金，若老人在年限內去世其子女、家人可繼續獲得;第三部分資金由政府統一為老人購買長壽保險，保障老人實際壽命若超過約定年限，依然有資金來源養老。由新加坡的經驗可以得出：一是由政府統一為參加“屋契回購計劃”的老人購買保險，一定程度上減緩了老人預期壽命的風險，若老人實際壽命大于規定年限，通過保險依然能保證老有所養，若老人實際壽命小于規定年限，其子女、家人繼續獲得未發放完的養老金，利益沒有受損。二是申請條件特別照顧到了收入水平偏下的老人，這部分老人缺乏養老資金來源，正是“以房養老”的最大需求者。

五、對成都開展“以房養老”的對策建議

(一)成都市“以房養老”試點建設的模式構想

成都市作為試點開展住房反向抵押貸款初期，應采用政府主導，市場主體各司其職的模式。建立“以房養老”專職機構使之成為運行中樞(如下圖)。

1.由財政撥款建立專項資金，指定資質深的保險公司利用保險精算知識，設計產品定價模型，測算出貸款額度和每期支付額度等指標。同時，設計反向抵押貸款保險基金的運行方式。

2.由政府建立反向抵押貸款保險基金，向申請人和貸款機構收取保險費用，并給予適當財政補貼，對借貸雙方進行擔保，在銀行喪失支付能力時保障老人仍能獲得養老資金;在銀行變現房產不足以收回貸款成本時，補償損失。

3.有意向的老人從政府公益性機構獲得免費專業咨詢后，向“以房養老”專職機構遞交申請。

4.由政府授權信譽良好、實力雄厚的銀行作為“以房養老”反向抵押貸款業務的提供者。銀行審核申請老人的資信狀況，依據房地產評估機構出具的房產評估報告，利用保險公司設計好的產品定價模型確定貸款額度、利率、支付方式，訂立合同，同時銀行向專職機構提出要求保險擔保的申請，專職機構通過審查后認為符合規定則準予擔保。

5.合同生效后，銀行依合同定期向老人支付養老資金，房產所有權逐漸向銀行轉移。貸款到期后，銀行在房地產二級市場變現房產，收回資金。

(二)培育成熟的房地產市場

由成都市房屋管理局建立房產信息登記庫，對房屋產權、房屋面積、房屋質量、房屋價值作詳細的記錄，可以在二手房交易過程中迅速建立交易雙方的信息溝通渠道，便于了解房屋整體現狀和產權狀況，以此簡化二手房交易過程，提高金融機構變現房產的效率。對“以房養老”中金融機構變現房產實施減免稅，降低交易成本，充分調動金融機構的積極性。另外，房產信息登記庫還可在住房反向抵押貸款期間對房屋的維護情況進行跟蹤管理,降低信息不對稱風險。對房地產評估機構實行嚴格的資質認證和法律監管，促使其公允、合法、規范執業，逐步形成完善的房地產評估體系。

(三)設立機構提供專業的咨詢

由政府設立公益性機構統一為老人和社會公眾提供“以房養老”業務的免費專業咨詢，包括對反向抵押貸款的知識普及，業務辦理流程、相關費用的介紹，承辦機構信用狀況的公開，降低信息不對稱性，提高社會對“以房養老”的認知度，減少慣有的誤解、偏見，逐步轉變傳統的養老觀念，接納創新的養老模式作為現有養老保障體制的補充。

(四)完善相關的政策法規

初步訂立《住房反向抵押貸款實施條例》，對承辦金融機構、申請人的權利和義務、反向抵押貸款的運行程序作出詳細規定。實施嚴格的法律監管，規范運行，保證訂立的“以房養老”合同受到法律保護，切實保護各方的權益。進一步落實《物權法》的實施細則，對住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期的方式和費用作出明確規定，減少續期繳納的土地出讓金，簡化續期手續，保證“以房養老”推行的物質條件。對我國金融機構分業經營的規定作出適當調整，以實現“以房養老”推行中金融機構各自發揮優勢，產生協同效應。