以房養老的模式

討論了多年的“以房養老模式”，隨著保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》的面世，終于開始獲得官方的初步認可。

以房養老模式已經在很多發達的老齡化國家獲得了成功，看起來是種多贏的商業模式：老年人解決了養老費用問題，在有生之年還繼續有房住;保險公司在老人去世后獲得房產，通過房價與養老費用間的差價獲得利潤;政府減輕了需要承擔的部分社會成本。

但中國保險公司的精算師們要頭疼了，太多具有的變量，是無法用數學模型來評估的：例如70年土地使用權，以及長期房價走勢。

在日本、美國、英國，土地使用權不是個問題，房產與土地一體，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之后，土地和房產產權依然存在，建筑折舊計算是最簡單的數學題。

但在中國，城鎮土地歸國家所有，房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權，商用房產甚至只有四五十年。別以為土地使用權到期還有很久，在深圳、青島等上世紀八十年代開始試點土地有償出讓的城市，早期土地只有20年使用權，目前已經到期。

國家統計局根據“六普”詳細匯總資料計算，中國人口2010年平均預期壽命達到74.83歲，比10年前提高了3.43歲。其中，男性人口平均預期壽命為72.38歲，女性為77.37歲。

假設一對老年夫婦60歲開始與保險公司簽訂以房養老的合同，保險公司要提供17年費用之后才能拿到房產。這還只是2010年的數據，衛生部提出2020年中國人均預期壽命要達到77歲，以此預估，女性要達到80歲左右。這不是一個可望而不可即的壽命，日本2010年人均壽命已經達到83歲，女性86歲!

以此計算，如果客戶都是退休開始簽訂合同，保險公司平均要20年之后才能拿到房產。從今年開始計算，第一批合同將于2034年左右到期。目前中國城市老年人擁有的房產大多是八九十年代的老公房，土地使用權如果平均從1990年開始計算，平均2060年到期。這樣的老公房到2034年，建筑壽命已經幾乎為零了，土地還剩26年使用權。

所以土地使用權的問題，將成為精算師們第一個要面臨的問題。在《物權法》出臺之前，土地到期由政府無償收回，房屋建筑價值歸零。2007年出臺的《物權法》第一百四十九條改為：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。這讓房屋所有者可以暫時放下心來，但問題接踵而來：自動續期是有償還是無償?法律制定過程中，各方爭議非常大，所以最后擱置爭議，不做明確規定，將這個難題留了下來。

這就讓保險公司犯難了：到手之后的房產到底如何估價?

第二個難題是中國房價的長期走勢。2034年中國房價會怎么樣?這不是一個精算師群體可以計算出來的難題。從正面來看，中國經濟增速雖然放緩，但仍可長期維持在5%~8%的區間，這個時間段也許還會長達20年;城鎮化還在加速，還有數億農民會進城，已經進城但沒有真正城市化的數億農民工也需要住房。從負面來看，中國房地產綁架的資源已經讓全社會負擔沉重，三四線城市的房產泡沫已經顯現;中國宏觀經濟現有模式難以為繼，真正轉型還未到來。20年后房價會怎么樣?誰也不敢現在就下定論。

養老”產品，老年人看法不一。大部分廣東受訪老人接受度并不高。多數人還是覺得房子應該留給子女，有些人即使想過這個以房養老的方式，也會擔心得不到子女理解，怕子女心生嫌隙。

支持派：多點零花錢挺好

家住天河區的劉大叔是位性格開朗的老人，他覺得“以房養老”值得嘗試�！拔业莫毶�子已經成家立業了，在國外打拼，賺的錢也不少。將來他回來廣州工作的可能性很小，房子留不留給他都無所謂。要是能住在自己的房子里，每個月再多幾千零花錢，有什么不好?我們不用開口問子女要錢，想去哪里玩就去哪里玩，想吃什么就吃什么”劉大叔說。

反對派：怕子女心存嫌隙

“如果把房子留給銀行,擔心子女不會同意�！焙Ｖ閰^退休教師老林向記者坦言,雖然退休工資不高,但每個月的開支也并不多，而且子女時不時都會給零花錢�！叭绻麑嵲谙氚逊孔幽脕硗顿Y,可以考慮搬回鄉下居住,把城里的房子租出去,一個月也有幾千元收入。房產證還是拿在自己手里比較踏實，況且我覺得以后中心城市房子還是會升值的�！�

分析

強化融資功能 暫不影響樓市

老人將房子抵押給保險公司換取養老金，是否會對樓市帶來影響?房子要等到老人去世才能處理，是否會減少二手市場的流通?方圓地產首席分析師鄧浩志表示，對樓市短期不會產生影響，但從長遠角度看，住房的價值會得到進一步的提升，以房養老將強化住房的融資功能及其金融屬性。以往，房子主要是具有一般商品屬性的使用功能以及具有資產功能，可以保值增值。未來房子將強化其金融屬性，可以通過類似“抵押”獲取資金，比方說養老金。所以長遠看房子用途更多，其價值也能獲得提升，將對價格有支撐。同時不會對二手市場流通產生影響，因為總體住房數量和用戶數量沒有發生變化，只是強化了融資功能。

前景

觀念難突破 政策有局限

業內人士預計，由于思想上難以突破加上政策上還有待完善，讓以房養老難以在短時間內大面積實施。滿堂紅市場部高級經理周峰認為，在廣州，以房養老的群體會比較有限，需要使用這種模式主要集中在膝下無兒無女的老人家，或者跟子女溝通好從而不作遺產之用的老人家等。廣州的老一輩傳統觀念特別重,一般都會在自己去世之前，選擇把房子留給后輩，且對房子的專用權心理比較重，喜歡自己保存好房產證等房屋的證明文件，而不想將其放到別的機構里.估計現在這一代老人家不容易突破這種模式，應該要在15年后才能大范圍的推廣�；蛘哒f，要等到以后每個家庭平均有3套房子時，才能出現。到那個時候，父母只需要留一套房子給子女，自己手上還有一套，便可以考慮換取養老金了。

安居客負責人也認為，70年產權問題”也是推行“以房養老”的障礙之一。雖然《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。

此外，中國社科院社會學研究所副研究員謝雨鋒也認為，當前群眾對保險行業信任度不高，也是推行“以房養老”的阻力之一�！胺课輰τ诖蟛糠掷夏耆藖碚f是最重要的財產，他們不會輕易將房屋抵押出去�！� 同時，由于政策還在試點階段，市場上缺少成熟、專業化的商業機構來開展這一業務，機構和客戶之間很難建立良好的信任關系。

探討

房價波動養老金不變是否合理?

專業人士：國外有保險考慮增值部分

房價波動養老金卻不變，這是否合理?廣州某樓盤的負責人認為，老人在選擇“以房養老”產品時，需要注意以下問題：未來如果房屋增值了，增值的部分投保人能否分享;如果房價跌了，保險公司是否將獨自承擔這風險。

保險方面相關人士則表示，其實國外有的“以房養老”產品設計已考慮到房屋預期增值收益，在評估抵押房產價值時，會價值增長部分調整養老金，提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內;其次，保險公司不參與分享房產增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領取固定養老金的同時，不受房價下跌的影響。不過，該方式目前并未被國內保險公司采納。

老人身故后產生糾紛怎么辦?

律師：相關合同可視為遺囑

老人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。是否容易和老人的子女或者親屬產生糾紛?其中涉及的遺產稅等問題該如何解決?

廣東高義律師事務所朱文燕律師表示，目前遺產稅的相關法律并未正式出臺，所以還不清楚具體需要如何征收。但是按照現有的法規來看，只要是合法繼承遺產的行為，都要征收遺產稅。朱律師說，老人和保險公司在辦理以房養老時，都是簽署了相關合同的。而這則合同就相當于一份遺囑，已經在其中明確交代好了過世之后房產處理的問題。所以她認為這并不會涉及到遺產稅的問題。

養老產業

其他渠道和模式

社區適老改造

今年保利地產發布企業5P戰略，其中最受人關注的是象征Peiban(陪伴)的養老地產。據悉，保利地產將以“全鏈條”介入養老產業，提出三位一體的“中國式”養老模式，達成覆蓋多層次養老需求的全面服務體系。該體系強調居家養老的基礎作用不可能改變，外部服務完全可以通過社區提供。目前，養老公寓實體樣板房已公開展示;推動51個社區進行適老改造;北京“和熹會”成為機構養老試點，入住率超64%。

打造養老公寓

頤和地產在臺山打造的頤養公寓，每一處住宅中包含多達69處適老化設計。整個公寓以“社區互聯”為特色，每套房有各自的居住功能，每一層又有公用的區域，好朋友、老同學可以一起居住。通過連廊將文化設施、保健設施與醫療設施連接起來，形成類似社區大學的居住環境。公寓涵蓋別墅、洋房、酒店、學校等多種業態，全家人可以生活在同一個社區內。據了解，該公寓目前正在建設中，預計可以竣工并投入使用。

“地產+醫療”模式

去年3月7日，珠江實業發布董事會決議公告，宣布與廣州市健元醫院管理有限公司合資成立廣州珠江實業健康產業管理有限公司。合資公司具有醫療器械和診療服務的特許經營權，主營范圍為養老服務和健康管理等，該公司“地產+醫療”的全產業鏈模式邁出了戰略性步伐。

公園內建養老項目

據媒體報道，嶺南印象園內兩棟建筑將被改造成養老項目，規劃63間起居室及臥室，設置126張床位，該養老項目將主要面向廣州市政府機關、企事業單位、外資企業、駐穗部隊退休干部等中高端客戶群。其中包括一棟康復療養區，客群主要是需有介助護理的老人;另一棟定位則為健康休閑度假區，客群面向健康自理老人。