北京上海 以房養老

備受爭議的以房養老保險試點方案，終于邁出了新步伐。

昨日(6月23日)，中國保監會下發 《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《意見》)，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養老保險(即以房養老)試點，試點期為兩年。

保監會有關負責人強調，以房養老保險屬于商業保險范疇，以自愿參加為基礎，開展試點，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加了一種新的養老方式。

英國邦瑞房地產發展公司北京代表處首席代表白兮與《每日經濟新聞》記者交流時坦言，“以房養老”在國外是非常小眾的一項業務，他預計在中國也會是比較小眾的業務。《每日經濟新聞》記者注意到，目前保險公司對開展以房養老業務持謹慎態度，尚無保險公司向保監會上報正式產品，具體的保險產品仍在設計中。

險企參與門檻20億/

去年9月，國務院就發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點，如今此項試點最終落地。

據《每日經濟新聞》記者了解，所謂“老年人住房反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。也就是通常說的“以房養老”。

保監會表示，當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點盤活老年人房產，有利于豐富老年人的養老選擇。據介紹，反向抵押養老保險屬于商業保險范疇。

《意見》中明確表示，以房養老保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。在保險公司試點資格方面，保監會表示需滿足7個條件，如已開業滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

據了解，在此前參與討論的保險公司包括：幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、太平洋人壽等。保監會有關負責人表示，符合條件的保險公司不少，但真正有能力、有意愿來做這項業務的不會太多。

猶豫期延長至30天/

今年3月，保監會就反向抵押養老保險進行過《征求意見》，而此次正式《意見》出臺后，有兩大變化：一是將猶豫期由原來的15天擴大到了30天，二是將原來征求意見稿中的 “單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元”的要求刪除了。

為了充分保護客戶的 “反悔權”，《意見》特別提出該產品的“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產品10天的猶豫期大幅增加。也大大高于今年3月《征求意見》中15天的猶豫期限定，保監會有關負責人表示，將猶豫期由原來的15天擴大到30天是出于保護消費者權益的考慮。在銷售過程中，《意見》要求保險公司應當在猶豫期內再次向投保人介紹 “以房養老”產品，確認投保人的真實購買意愿。

對于刪除“初次抵押貸款金額不超500萬元”的內容，該負責人表示，《意見》規定，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分。這實際上已經規定了保險公司參與以房養老的限額，在征求意見時保險公司認為，這已讓保險公司風險可控，所以刪除了這一限制。

以中國人壽為例，2013年中國人壽的總資產為19729億元，其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×200億元+0.2%×19529億元=47.058億元，即意味著其開展以房養老試點保險產品的規模在47億元水平，以平均每套房產估價100萬元計算，大概僅有4700個家庭能享受此種養老服務。即使這項業務開展起來，參與人數也是有限的。

保險公司面臨風險

《意見》稱，根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型和非參與型反向抵押養老保險產品。其中，參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;而非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

一位不愿具名的險企人士向記者透露，如果是參與型，假如以后房價上漲的話，老人可以每個月多拿一定的增值年金，這樣就讓領取的年金提高;如果是非參與型，在房產增值之后，領取的養老金額不會提高，而房產增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人。非參與型從操作層面可能更簡單，更像一個非固定期限的貸款。具體到保險產品，各家保險公司可根據這兩個大的框架來自主設計產品。

事實上，保險公司參與“以房養老”也面臨挑戰。保監會對保險公司參與這項業務提出了很多要求。如在銷售人員管理方面，保監會將適時指導中國保險行業協會建立反向抵押養老保險銷售人員資格考試制度。同時保監會還規定，對于存在銷售誤導行為的銷售人員，一經查實，保險公司必須取消其銷售資格。在銷售過程方面，該《意見》規定，保險公司應當通過錄音、錄像或第三方見證等方式增強合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現各方真實意愿表示。

在信息披露方面，保監會要求保險公司每年應定期向客戶披露反向抵押養老保險相關信息，包括但不限于年金領取情況、退保贖回價值等。對于參與型產品的客戶，還應向其披露房產評估價值信息以及房產評估價值變動對年金領取金額的影響。

保監會相關負責人透露，無論是參與型還是非參與型產品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意將房產給保險公司處置，只需要向保險公司償還所領取年金的本息就可，中途退保也是一樣的。該負責人坦言，這種業務對保險公司主要風險包括：長壽風險、房價波動和利率風險等，特別是長壽風險和房價下跌的風險將由保險公司來承擔。

多數網友“無法接受”

緩解獨生子女一代壓力、將不動產變身可支配財產，增加老人積蓄……“以房養老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。

在中國人傳統觀念里，將自己居住多年的房產抵押出去，無法留給子女，這樣的現實難以接受。今年3月，在參與人數眾多的新浪微博話題討論組里，有超過4000名網友參與了“以房養老”的接受度調查，其中有超過67.9%的網民對“以房養老”的態度為“無法接受”。他們認為，一方面是“以房養老”不太適用于當前的現狀，如無法評估未來的房價;另一方面，在中國人傳統觀念里，將自己居住多年的房產抵押出去，無法留給子女，這樣的現實難以接受。

此外，也有不少人擔心，如果房子抵押出去后遇上拆遷或者自然災害，房子沒有了怎么辦?目前房屋產權只有70年，萬一自己活得長，房子超過了70年，該怎么處理?

僅有不到3成網友表示“可以接受”。在愿意接受“以房養老”的網友中，絕大多數的觀點是西方發達國家已經實施多年且效果明顯，還有一部分贊同者表示，“以房養老”可以讓獨生子女從給雙方父母養老的經濟和精神壓力中解放出來。

事實上，除了中國人對這種養老模式較低的接受程度外，保險公司對這個“新事物”也多持觀望態度。有保險公司相關負責人表示，“以房養老”雖然開始試點工作了，作為金融機構，各家保險公司也對可能產生的經營和道德風險有自己的考慮。第一個擔心就是房價下跌、抵押物會縮水;第二個擔心是中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年或者50年;第三個擔心是房屋產權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有一個風險是通脹風險。該人士坦言：“面臨的具體操作問題的確相當復雜�！�

在美國，許多美國的老年人在退休前10年左右為養老買房子，將富余部分出租。美國政府和一些金融機構還推出“以房養老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。

而日本“以房養老”通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。1989年，日本政府制定《高齡者保健福利推進十年戰略》，即著名的“黃金計劃”。該計劃要求各地方政府積極建設與完善與老人相關的各種設施。以此為契機，各種老年公寓、老人活動室、老人醫院更多地開始出現。1994年黃金計劃被重新修訂，更名為“新黃金計劃”，完善了以居家養老為中心的社區老年服務體系。