以房養老 銀行

“以房養老”保險試點將于下月開始正式落地，這不僅有助于滿足老年人持續增長的養老服務需求，也有利于促進社會和諧，推進經濟社會持續健康發展。

其實，一些銀行早在幾年前就已開辦了“住房反向抵押貸款”業務，即所謂的“以房養老”業務。不過記者在采訪時發現，不僅少有客戶去辦理此項業務，許多銀行工作人員也對此不甚了解。那么，即將啟航的“以房養老”保險試點是否也會步此后塵?

對于此前銀行版“以房養老”業務叫好不叫座的原因，業內專家分析，“以房養老”是我國養老模式的一個有益補充，可以將不具有流動性的房產變成“流動性”，是增加老年人現金收入的一個新來源。然而需要指出的是，這種養老模式是小眾選擇，更適合于失獨或無子女老人，不存在房產繼承問題。

中國社會科學院財政與貿易經濟研究所博士高廣春就認為，一方面，中國傳統養老觀念使得大部分老年人都更傾向于居家養老;另一方面，“住房反向抵押貸款”潛在風險的問題也令銀行在推廣業務時并不積極。

在銀行業務中，“以房養老”被稱為“住房反向抵押貸款”，這種貸款專門針對有產權房的老年人。老年人可以將房子抵押給銀行等金融機構，按月從金融機構領取現金養老。在老人去世后，該機構有權將房屋出售、出租或拍賣，用以收回貸款。由于是銀行等金融機構通過分期付款購買貸款人的房屋產權，類似于將現有的住房抵押貸款“反過來做”，因此也被稱為是“逆按揭”或“倒按揭”。

采訪中，多家銀行客服人員均稱“沒有此項業務”。而據記者了解，目前僅有個別銀行推出“逆按揭”業務，如某行在2011年便推出了具有養老按揭功能的中老年借記卡，但開展情況并不理想。

根據保監會6月23日發布的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱：《指導意見》)，投保對象設定為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。相對于這一要求，銀行此項業務所訂立標準更為“苛刻”，如有銀行規定，抵押房屋必須是老人或其贍養人的第二套房子。與此同時，享受的權利也相對有限，以中信銀行“養老按揭業務”為例，養老按揭貸款的貸款期限根據借款人實際需要合理確定，最長期限為10年，貸款必須用于養老;貸款額度首先要看房子評估的價值，銀行是按照房子評估的價值70%，做一個抵押率;此外，每月實際支付養老金額不超過兩萬元，銀行還要看借款人的還款能力。

相關業內人士表示，“以房養老”試點成功的關鍵是金融機構要能給老年人養老送終，解除老年人的后顧之憂。如《指導意見》就規定，老年人可按約定條件領取養老金直至身故，而銀行“以房養老”業務卻設最長貸款期限。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇也指出：“目前銀行試點不成功的一個重要原因是規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用唯一住房做抵押的老人肯定有顧慮。”

銀行諸多門檻的設定也與其顧慮存在直接關系。高廣春認為，住房反向抵押業務涉及房地產估值、利率確定、人的壽命測算等諸多環節，比較復雜，國內銀行開展還存在較大的技術難度。以房地產估值為例，目前就缺乏較具權威性的第三方評估機構。特別是在房地產市場下行趨勢愈發明顯的背景下，能夠科學、客觀、合理地評估房屋價格難度較大。

一些銀行表示，住宅70年產權的限定也將給銀行帶來政策性風險。不過據記者了解，最新物權法“住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期”的規定，可令銀行控制大部分風險，但如遇拆遷等特殊情況，仍無周全的應對措施。

從各國經驗來看，住房反向抵押其實是一種帶有公益性的貸款業務。一些專家也認為，如無政府“托底”，銀行較難推進此項業務的開展。此前國務院已經明確表示，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。這將在一定程度上，提高銀行介入養老領域的積極性。

據了解，即將于下月起實施的反向抵押養老保險本質上更多接近于銀行的按揭業務，但在我國的業務落點是終身年金保險，資金來源于保險公司自身，而保監會所發布的《指導意見》只是規范養老保險，不涉及銀行業務。不過高廣春表示，同樣作為金融機構，銀行在開展反向抵押貸款業務所遭遇的問題同樣也將是保險公司今后要面對的挑戰。

去年9月國務院頒布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》在明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”的同時，也對銀行等金融機構的下一步工作進行了具體安排，如“金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求”，“積極利用財政貼息、小額貸款等方式，加大對養老服務業的有效信貸投入”。

那么在養老領域，銀行下一步將有何動作?考慮到目前保險行業已對這一意見有明確回應，業內專家據此判斷，銀行機構對相關工作的落實也不會太久。