以房養老模式前景分析

內容摘要：這是因為在反向抵押貸款的借款人房產處置之前，金融機構所有的資金都是凈流出狀態，所有現金流補償都需要等到10-20 年后，房屋產權的一次性處置。因此如果缺乏資產證券化市場，金融機構可能沒有意愿做大“以房養老”的規模。

近日國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，進一步明確鼓勵推廣“以房養老”模式的倒按揭業務。但是縱觀國情，我們認為這種模式在中國生長的空間或許不大。

1、養老習慣是制約中國“以房養老”的人文因素

從中國老齡人口的習慣看，中國老人更信任政府發起的養老模式，如目前社保模式，也就是說中國城鎮居民普遍認為政府應該為其養老提供最基本的服務。這是因為城鎮職工在工作期間曾經繳納了充足的養老保險金，從這個意義上講，養老服務的提供主體應該是政府，這基本上是深入人心的事實。另外中國老人習慣于與子女居住在一起，由于中國沒有遺產稅，子女也希望通過繼承的方式獲取老人的房產，因此“以房養老”可能更加適合城鎮中無子女老人或者子女在海外的老人。

實際上我們從美國HECM 運作的情況看，美國反向抵押貸款覆蓋的人群并不多，2012 年發放的貸款數只有5.47 萬筆，累計貸款數只有77.9 萬筆，相對于美國人口占比很小。相對而言，反向抵押貸款更像是一種奢侈品，即便在美國亦如此。

2、中國農村人口較多，“以房養老”可能只適用于一二線城市

從統計的數據看，2012 年反向抵押貸款財產評估價值的均值為25.2 萬美元，HECM 下平均借款本金的評估上限為15.8 萬美元，折價率在60%多。如果按照2012 年單筆貸款余額13.2 萬美元計算，實際相對于房產評估價值的折價率在50%。

因此在不考慮未來房價風險情況下，如果三四線城市單處房產價格評估值在40 萬，那么利用房產進行反向融資的額度在20 萬左右。如果借款人未來生存年限是20 年，每月實際收入僅為不足1000元。顯然這種“以房養老”模式與現在的住房抵押融資相比，優勢不大。

如果我們從一二線城市考慮，一二線城市房地產評估價值雖然很大，但是購房人往往通過貸款的方式獲得住房。這樣房產扣除住房貸款，實際的權益則是反向抵押貸款的上限。因此“以房養老”可能更加適用于一二線城市中房屋貸款已經還清或者擁有多套住房的老人。

如果我們僅就一線城市來看，如北京上海等地，“租房養老”性價比可能比反向抵押貸款更為劃算和更為老人接受。

3、政策性風險較大，金融機構參與的意愿不會太強

從美國HECM 反向抵押貸款運作的模式看，整個運作過程全程都是由政府主導的，在這個過程中，HECM 作為運作平臺，借款人提出申請，HECM 尋找提供融資的金融機構，金融機構融資后，通過資產證券化，將資產打包出售給房利美Fannie Mae，房利美再將資產出售給投資者。整個鏈條暢通，風險層層分散。從這個模式可以看出，即使在美國，如果單純依靠一兩個金融機構，也很難將反向抵押貸款做大做強。

房地產價值的可判性和流動性是金融機構是否愿意做反向抵押貸款的最大動力。在中國“以房養老”的最大不確定性來自于房地產政策和土地流轉市場不健全。不考慮70 年產權的問題，中國經濟的調整正在逐步擺脫對房地產市場的依賴，因此未來房地產價格走勢仍然存在很大的不確定性。另外土地流轉市場被政府一手壟斷，決定土地市場沒有形成市場化的流通環境。這在一定程度上降低了房地產權的流動性。由于國內房屋所有人具有的只是70 年的房屋居住權(商用50年)，并沒有房屋土地的所有權，因此房屋產權面臨70 年后被收回或者中途被強拆的風險，這種不確定性決定了金融機構可能不會有太大的意愿參與這個計劃。

房產稅和遺產稅的推出對“以房養老”可能有利，這些政策的推出能夠在一定程度減少老人對房屋產權的持有意愿，從而將房屋產權變成現實消費，但是這些政策在國內短期推出的概率不大。

4、資金來源不足可能限制金融機構參與的規模

我們可以看到HECM主導的反向抵押貸款擁有廣大的資金來源，尤其是房利美Fannie Mae 的存在，極大的促進了住房抵押貸款的流動性。試想如果在國內參與“以房養老”的金融機構還是單打獨斗，那么金融機構的資金來源勢必限制“以房養老”的發展規模。這是因為在反向抵押貸款的借款人房產處置之前，金融機構所有的資金都是凈流出狀態，所有現金流補償都需要等到10-20 年后，房屋產權的一次性處置。因此如果缺乏資產證券化市場，金融機構可能沒有意愿做大“以房養老”的規模。