70年產權以房養老

7月1日起，京滬等四地開始正式試點“以房養老”，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。討論已久的“以房養老”試點政策正式“破題”。

記者近期調查了解到，大多數家庭由于種種顧慮，目前較難接受此種養老方式。同時，對于金融機構來說，這項帶有破局性質的“工程”也面臨著難以合理定價等挑戰。

以房養老，如何“反向抵押”

據保監會相關負責人介紹，一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

專家分析稱，這種做法的好處就是讓老人能夠“以房養老”，同時避免“無家可歸”，只要老人健在并且這處房產是老人唯一住所，保險公司就不能收走房產。

民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付表示，“以房養老”對于老年人、保險公司來說都是利好消息，如果試點成功，對于解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務都有積極意義。

以房養老，老人為何不愿意

上海民政部門調查顯示，90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。有專家指出，以房養老作為一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。

但記者近日在上海調查發現，即便是失獨和丁克，愿意選擇“以房養老”的家庭也寥寥無幾。

現年70歲的上海孤寡老人夏武煜，退休金不多，近年又患上了老年疾病，這使他成了小區重點幫扶對象。當上海傳聞要推行“以房養老”試點時，居委會干部找到他，勸他不妨考慮這一新政策。“老夏看開點，把房子抵押出去換得養老金，可以無牽無掛過好余生，有了錢還能出去旅游散心�！�

但夏老堅持說，自己過世后，房子也要交到一個熟悉的、放心的人手上。夏老口中的這個人是他多年前認的干女兒。當年在居委會見證下，夏老與干女兒簽了協議書，約定干女兒須負責老人的各類醫療費用，老人過世后，房子將過戶給干女兒。

住在上海近郊一家養老院的徐阿姨是為數不多開始嘗試“以房養老”的老人。但不同的是，她選擇的是一次性賣房。2011年，趁房價高企，她將自己位于浦東的一套70平米老房出售。徐阿姨說，她已和子女商量好，養老就靠這賣房所得的150萬�！拔疫�有退休工資，夠花了，若有剩余就留給子女。”

在問及是否會選擇“以房養老”時，57歲的失獨母親孫慧芬明確表示不會。“我們希望政府給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的�！睂O慧芬告訴記者，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業。

以房養老，只能“摸石頭過河”

記者采訪發現，很多老年人對以房養老存在顧慮:“政策是否已經設計好，監管能不能到位，老人領取養老金會不會有風險?還需要政府給我們吃定心丸�！�

此外，從傳統觀念來看，“以房養老”亦存在障礙。在中國“養兒防老”的傳統觀念影響下，一些人也難以接受“以房養老”�！袄先藗冊谛睦砩想y以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的�！北本┐髮W人口研究所教授穆光宗說。

對于開展“以房養老”業務的金融機構來說，這種對房產進行的“倒按揭”方式也并非常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。

一家知名保險公司上海分公司負責人告訴記者，房價走勢及老人預期壽命如何評估，是金融機構首先顧慮的問題。房價不會總是只升不降，未來預期很難作出準確判斷，這對保險公司而言是不小的風險。

另有金融業人士認為，中國房屋產權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險。

同時，按揭期限也難以確定。不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。

哈爾濱商業大學金融學院金融工程研究所所長田立認為，“以房養老”可以作為養老的一種補充形式，但必須看到的是，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍有一定差距。

中央財經大學保險學院教授郝演蘇表示，保險公司等金融機構開展這一業務之后，如何評估其對償付能力的影響等問題仍需要進一步探討。據新華社規避老人風險最重要

以房養老，抵押房產是手段，是方法;給老人養老，讓老人沒有后顧之憂才是目的，是我們追求的終極目標。所以，最大力度地維護老人的權益，最大限度地保護老人的安全、規避老人的風險，是制定以房養老具體政策時，首先應該考慮的問題。

當老人把他的房產抵押給銀行或保險公司，他抵押出去的不僅僅是他一輩子的血汗，還有他晚年的幸福和自由，甚至是生命。試想，如果不將相關金融機構和養老院的效益與老人的壽命結合起來，形成讓老人活得越久，他們得利越多的機制，有誰敢保證不會給別有用心的人鉆了空子，變著法去謀財害命呢?

記得有一部西方的電影，說的就是一家養老院謀殺孤寡老人、騙取遺產的故事。這不是杞人憂天，也不是聳人聽聞，只是編者想到了，說出來，防患于未然!不是有句老話嘛，做最壞的的準備，向最好處努力。我們盼望著最完善政策出臺。