以房養老保險產品

作為一個新興事物，“以房養老”在中國已開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過“以房養老”。

6月12日，領取“以房養老”產品的第一批國內客戶，從幸福人壽領到了第一份養老金。

這也是引發社會廣泛關注的保險版“以房養老”項目，在國內經過十余年孕育后，對外發出的首批養老金。

據報道，第一批國內客戶覆蓋了3座城市、5戶人家、8位老人。

有媒體人士注意到，中國保險監督管理委員會曾經發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，該指導意見宣布試點城市為北京、上海、廣州、武漢，試點期限自7月1日至6月30日。

也就是說，為期兩年的試點期限已過一年，國內“以房養老”終于出現，并且只有一個產品，只向幾個人發出了首批養老金。

這種情況并不令人樂觀。

國內國外的“以房養老”難以比較

據《時代周刊》報道，早在2013年，全國老年人口數就已超過兩億，“空巢老人”超過1億�？梢娢覈�人口老齡化形勢日益嚴峻。

有業內人士相信，雖然沒有調查數據表明愿意參加“以房養老”的老年人數量和比例，但目前超過1億的“空巢老人”之中，有這個需求的潛在客戶群體，應該是個比較大的數額。

6月12日，75歲的黃阿姨領取了“以房養老”產品第一份養老金�！爸腥A網財經”報道說，黃阿姨每月退休金3000多元，按照合同約定，她每個月領取到的養老金在萬元以上。

“這款產品現在每月為我額外增加了一筆養老金，我能繼續住在自己的房子里，為自己和寵物提供更好的生活條件�！秉S阿姨說，“將來等我需要被照料，考慮住養老院時，還可以把房子租出去，租金加上養老金，可以保證我安享晚年了。”

另一位客戶是北京失獨老人康先生，現在每月領養老金近萬元。他說，“我盼了這么久，終于盼到了，很多人勸我不投保(“以房養老”)，但我認準了這是好事，至少很適合我和老伴�！�

由于這是國內唯一的“以房養老”產品，并且剛剛實施，目前還很難確定它的優劣。現在所能做的，也許就是與國外的“以房養老”相比較。

美國政府和一些金融機構推出“以房養老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人，采用了可以選擇的多種形式，有的是聯邦政府保險的倒按揭貸款，有的是由政府擔保的倒按揭貸款，還有一種是金融機構辦理的倒按揭貸款，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。另外，在美國有些老人的“以房養老”，是為了尋求高品質的養老服務，他們往往將自有產權住房賣掉，住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。

加拿大超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。

新加坡60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。這種模式風險較小。

據媒體報道，國內目前的保險版“以房養老”，即擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故。

“無論房價漲跌，老人領取的養老金不受影響，讓老人無后顧之憂;待老人去世后，房價漲了歸屬繼承人，房價跌了保險公司承擔。”幸福人壽相關負責人介紹，“辦理以房養老業務的老人只是將房子抵押給保險公司，房屋的歸屬權自始至終都不會發生改變，也不會發生所謂的老人百年之后房子歸保險公司的情況�！�

這種說法看起來詳細，實際上很片面，缺失一項主要的東西，即經營者怎樣在項目中盈利，讓項目得以維持和發展。我們看不到它的可行性，就不知道水有多深，無法將它與國外的“以房養老”方式加以比較。

“以房養老”的人為困境

6月16日，有媒體發表文章稱，“以房養老”正在形成一些障礙，比如制度方面。

北京大興的老人張秀芹今年63歲，老伴去世，無兒無女，親戚間來往也不多。近年來，她的身體越來越差，動了住養老院的心思，四處聯系后看中了一家養老院，7月交費選房，9月入住。

養老院房費一個月就5000元，除此之外看病、吃藥也不是筆小錢。張秀芹如果把房子出租，月租金3000元左右，加上3000元出頭的養老金，看起來不夠用。她決定把房子賣了，負擔以后住養老院的開銷。

賣了住房進養老院，也是“以房養老”的一種方式。廣義上的“以房養老”有許多模式，包括遺贈扶養、房產置換、房產租換、售房入院、售后回租、招徠房客等，只要是盤活住房資產用以養老的，都可稱為“以房養老”，老人可以根據個體的實際情況，靈活選擇養老方式。

張秀芹的房子雖在郊區，但離地鐵站近，兩居室，南北通透，采光也好。憑北京的房價，賣掉的話錢足以供她養老。然而，在中介掛牌兩個月，來看房的足有七八十人，硬是成交不了。

因為她的戶口沒有地方遷出，城里沒有親戚，農村不肯接收，養老院也沒有接收戶口的資格。買方或者不能在這里落戶，或者落戶后有許多麻煩。曾經有過這樣的訴訟，賣方的戶口不遷走，買方告上法庭，要求法院判強制遷出，結果買方敗訴。

上海也出現一個很相似的事例。早在2011年，上海為解決這類難題，想出設立公共戶的辦法并開始實施。但在將近一年之后，有位80多歲獨居老人想賣房養老，辦理戶口遷出，當地街道派出所戶籍管理部門的答復卻是：“公共戶”確實有，但不能為賣房子而將戶口遷入。

張秀芹的戶口難題，最終得到了解決。她向北京人民廣播電臺的記者講述了自己的難題，節目播出后接到了北京市公安局大興分局的電話，工作人員告訴她，戶口暫時掛在局里，等到將來，北京市公安局可能會設置一個公共戶，那時再將她的戶口遷移到這個公共戶上。

有報道稱，北京市政府有關官員在廣播里收聽到張秀芹的困境，直接下令公安部門“特事特辦”，給予解決。

“以房養老”提出多年未有實質進展

2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇將“以房養老”這一理念介紹到了中國。2007年他成立了幸福人壽保險公司并親自參與這一“倒按揭”產品的研發。

2007年11月，上海市公積金管理中心傳出消息說，“以房養老”方案研究和試點工作已取得突破。該試點方案暫定名為“以房自助養老”協議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養老”的試點從一開始就變更了房屋的產權人。此后，該方案除了選取一對80多歲的老人家庭做試點外，再無取得進展的消息傳出。

2013年9月，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出試點“以房養老”。較早推出試點的中信銀行，采用的是最為典型的“住房反向抵押貸款”：房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，每月給房主發放固定資金，房主身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，升值部分歸房主所有。

這種方式看起來不錯，但細節上出了一點問題。中信銀行規定，申請貸款人名下至少要有兩套住房，貸款的最長期限只有10年。

大方向與小細節，在這里形成了悖論。