安徽房產稅征收標準規定,安徽房產稅如何計算方式

各市地方稅務局、省地方稅務局直屬局：
為加強全省房地產稅收征管，提高房地產稅收的科學化、精細化、規范化管理水平，促進房地產業健康發展，省地稅局制定了《安徽省房地產稅收管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》以營業稅為主線，對房地產各環節涉及的所有稅種的政策、征管進行歸納整理，以便基層實際操作�，F將《辦法》印發給你們，請依照執行。執行中有何問題，請及時向省地稅局反饋，以便進一步修改和完善。

??安徽省房地產稅收管理暫行辦法??
第一章、總則

第一條、為加強我省房地產稅收征管，以營業稅為主線，實現對房地產稅收的科學化、精細化、規范化管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其《實施細則》，以及相關稅收法律法規規章的規定，制定本辦法。

第二條、凡在我省境內取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易(包括房地產轉讓、房屋租賃)所涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、資源稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種，適用本辦法。
第三條、從事本辦法第二條規定行為的單位和個人，為本辦法所稱的房地產納稅義務人(以下簡稱納稅人)。
第四條、從事房地產開發的納稅人應當自領取營業執照之日起30日內，向生產經營地或者納稅義務發生所在地主管地稅機關申報辦理稅務登記。?外出經營的，應按規定向土地及不動產所在地主管地稅機關申報辦理報驗登記或稅務登記手續。
主管地稅機關收到納稅人的登記申請后，應及時辦理登記。

第五條、從事房地產開發的納稅人應當在法律、行政法規或稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期限內向機構所在地主管地稅機關申報納稅。納稅人到外縣（市）從事房地產開發的，應當在法律、行政法規或稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期限內向土地及不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
第六條、納稅人應按照稅務機關的規定，領購、開具、保管和取得稅務機關統一監印制的發票。?
第二章、土地使用權取得

第七條、納稅人取得的土地，屬于城鎮土地使用稅開征范圍的，自取得土地使用權至再次變更該項土地權屬期間，按土地所在地的等級范圍和稅額標準繳納城鎮土地使用稅；
納稅人取得的土地屬于耕地的，自批準征用之日起滿一年時申報繳納城鎮土地使用稅。
納稅人取得的土地屬于非耕地的，自批準征用次月起申報繳納城鎮土地使用稅。
第八條、納稅人取得的國有土地使用權證書應按照“權利許可證照”繳納印花稅。
第九條、納稅人應當自取得土地使用權之日起30日內向主管地稅機關報送土地使用權證書或批準文件復印件，并按照規定的期限申報繳納城鎮土地使用稅。
主管地稅機關應及時將土地使用稅的相關信息錄入征管資料，并更新城鎮土地使用稅數據庫資料。
各級地稅機關應主動與土地管理部門進行信息交流，利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解和掌握城鎮土地使用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理。

??第三章、房地產開發
第十條、房地產開發企業將自建的不動產對外銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務，按“建筑業”繳納營業稅。房地產開發企業將承建的建安工程分包或者轉包給其他建安企業的，應代扣代繳營業稅。在開發施工過程中收購應稅未稅礦產品的，應代扣代繳資源稅。
第十一條、房地產開發企業在開發過程中采取各種合作方式共同開發房地產的，以項目立項人（土地使用權權利主體）確定不動產所有權人為納稅義務人。
第十二條、房地產開發企業受托建房按照收取的代建費征收“服務業?代理業”營業稅。受托建房應同時滿足下列條件：
（一）委托建房單位有相關部門項目批準書；
（二）委托建房單位具有土地使用證；?
（三）簽有代建房屋協議，并在協議中列明所收取的“代建費”；
（四）受托方不墊付資金。
受托建房的房地產開發企業不同時具備上述條件的，應按“銷售不動產”征收營業稅。
第十三條、單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產行為，應按“銷售不動產”征收營業稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業稅。
（一）集資者為未參加房改的職工；
（二）建房用地的使用權為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；
（三）發生的建房費由集資者全額負擔，所集資金必須全部用于建房支出；
（四）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。
第十四條、房地產開發企業在房地產開發過程中簽訂的“建筑安裝工程承包合同”、“建筑工程勘察設計合同”等應稅憑證應按規定繳納印花稅。
第十五條、納稅人應在項目獲得批準后將項目計劃批準證書和立項報告報送主管地稅機關，并在項目開工后及時將建筑安裝合同、工程預算報告報送主管地稅機關，工程竣工后將工程決算報告報送主管地稅機關。
納稅人支付建安工程款時必須取得地稅機關認可的合法憑證。
第十六條、主管地稅機關應實行房地產項目管理制度，根據每一個房地產項目設置管理臺賬，建立健全項目管理資料，并實施跟蹤管理。?房地產項目管理臺賬內容應包括：納稅人名稱、項目名稱、房地產地址、建筑面積、可售面積、容積率等。
主管地稅機關應積極借助計算機信息技術，加強對房地產項目登記信息的管理，建立健全項目管理數據庫，規范信息錄入，及時更新內容，提高對房地產項目的稅源監控水平。
第十七條、各級地稅機關應主動與規劃部門聯系，獲取土地規劃用途信息；與計委部門聯系，獲取開發項目的項目名稱、計劃投資情況、建筑面積等信息；與房管部門聯系，獲取商品房預售許可證發放時間等信息；與建委等部門聯系，獲取施工單位、出包合同或協議以及工程預（決）算、建設施工進度等信息，掌握房地產建設過程中有關稅源情況，加強稅收征收管理。

??第四章、房地產轉讓

第十八條、房地產轉讓包括轉讓土地使用權和銷售不動產的行為。
轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為；
銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。
以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產行為。無償贈與包括捐贈、贊助、職工福利、獎勵等行為。
房地產開發企業將開發產品分配給股東或投資者、用于抵償債務以及換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產的行為，視同銷售不動產行為。
第十九條、單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，只要雙方簽訂了在建項目轉讓合同并取得收入，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：
（一）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。
（二）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。?在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。
第二十條、銷售不動產的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。
全部價款包括取得的貨幣、貨物或其他經濟利益。
價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。
第二十一條、以“還本”方式銷售建筑物，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除“還本”支出。
第二十二條、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額征收營業稅。
單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。
對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額為營業額征收營業稅。對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額為營業額征收營業稅。
第二十三條、營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。
第二十四條、房地產開發企業動遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類房屋的成本價格核定或按當地政府規定的成本價格標準計征“銷售不動產”營業稅；對超出拆遷建筑面積的部分按市場價格計征“銷售不動產”營業稅。
第二十五條、房地產納稅人納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其營業稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
第二十六條、房地產納稅人開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現及營業稅納稅義務發生時間：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）時，確認收入的實現及營業稅的納稅義務發生時間。
（二）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現；付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。并據此確認營業稅的納稅義務發生時間。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉帳之日確認收入的實現。并據此確認營業稅的納稅義務發生時間。
（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現及營業稅的納稅義務發生時間：
1、采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現及營業稅的納稅義務發生時間。
2、采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位清單時確認收入的實現及營業稅的納稅義務發生時間。
3、采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現；包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。并據此確認營業稅的納稅義務發生時間。
4、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現及營業稅的納稅義務發生時間。
（五）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現及營業稅的納稅義務發生時間：
1、將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。并據此確認營業稅的納稅義務發生時間。
2、將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。并據此確認營業稅的納稅義務發生時間。
第二十七條、凡是轉讓房地產并取得收入（以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為除外）的單位和個人，應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定繳納土地增值稅。
房地產開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應預征土地增值稅。具體預征方法按照《安徽省土地增值稅預征管理辦法》的規定執行。
納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用（包括支付的評估費用）以及在轉讓環節繳納的稅金（不包括契稅）作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不得扣除取得土地使用權所支付的金額。
第二十八條、房地產開發企業與購房者書立的商品房購銷合同（協議、單據等各種具有合同性質的憑證），按“購銷合同”繳納印花稅。
單位和個人從房地產開發企業購房后再銷售的，按“產權轉讓書據”繳納印花稅。
第二十九條、納稅人（外商投資企業和外國企業除外）在繳納營業稅的同時，應當按照規定繳納城市維護建設稅及教育費附加。
第三十條、納稅人應按照企業所得稅的有關規定申報繳納企業所得稅。
對賬證健全的納稅人應實行查賬征收，房地產開發企業應按規定及時結轉收入、成本、費用，申報繳納企業所得稅。房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項)確定。預售開發產品完工后，企業應及時按有關規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
對賬證不健全的納稅人，主管稅務機關應根據其實際情況確定所得稅的征收方式，開發企業應按稅務機關確定的征收方式申報繳納企業所得稅。
第三十一條、對個人轉讓不動產，應按個人所得稅的有關規定申報繳納個人所得稅。
第三十二條、根據現行稅法規定，下列行為，不征相關稅收：
（一）以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。轉讓股權，也不征收營業稅。
（二）由于國家建設需要，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者而取得的土地及不動產補償費不征收營業稅。?
國家建設需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定的以下情形：
1、為公共利益需要使用土地的；
2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
3、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
4、因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
5、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
（三）個人將不動產無償贈與他人，不征收營業稅。
（四）房地產開發企業及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業稅。
（五）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅。
（六）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體及國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不征收土地增值稅。
（七）法律法規規章規定的其他不征稅行為。
第三十三條、根據現行稅法規定，下列行為，免征相關稅收：
（一）土地使用者將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。
（二）個人自建自用住房和個人購買普通住宅超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅。個人出租房屋，月營業額未達起征點的，免征營業稅。個人轉讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征土地增值稅。個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
（三）納稅人按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產稅、營業稅。
（四）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。?
（五）因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權及因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
（六）法律法規規章規定的其他免征行為。
第三十四條、納稅人取得商品房預售許可證后，應及時報送主管地稅機關備案，并按月將商品房銷售明細表報送主管地稅機關備案。
第三十五條、主管地稅機關要跟蹤了解并掌握房地產開發企業發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售方式、收款方式、收款時間等情況，并利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房信息，對房地產開發企業繳稅情況進行比較分析，發現問題，及時采取有效措施解決，加強房地產開發企業有關稅收管理。
第三十六條、主管地稅機關要主動與房管部門聯系，利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，切實加強房地產二級市場轉讓房地產有關稅收管理。
第三十七條、主管地稅機關要對房地產市場進行全面跟蹤，對土地使用權的取得、房地產開發、房地產交易等環節稅源進行監控，逐步建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。
對從相關部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，做到數據集中、信息共享、方便查詢、促進管理。
第三十八條、各級稅務機關應采取措施，簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產權過戶時一并征收。為了方便納稅人，及時掌握二手房交易價格情況，可在契稅征收場所或房地產權屬登記場所代開財產轉讓銷售發票。?

第五章、房屋租賃

第三十九條、房地產開發企業建造的商品房已使用或出租、出借的，應按規定征收房產稅。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分別由產權人和使用人繳納房產稅，計稅依據為自用和出借部分房屋開發成本扣除30％后的余值。城鎮土地使用稅由擁有土地使用權人繳納。
第四十條、房地產開發企業將開發產品售前出租，包括將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售給他人的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，繳納營業稅和房產稅等；融資租賃期滿后產權轉移給承租方的，按房產余值計算征收房產稅。
第四十一條、對單位和個人出租房屋，應按取得的租金收入繳納5%的營業稅和12%的房產稅；但對按租金收入計征房產稅低于按房產余值計征房產稅的，按房產余值計征房產稅。
對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業稅和4%的稅率征收房產稅。個人所得稅減按10%的稅率征收。
轉租房屋，營業稅按其取得的租金收入為營業額征收，房產稅按差額征收。
租賃雙方簽訂的房屋租賃合同按“財產租賃合同”繳納印花稅。
第四十二條、納稅人應及時將租賃合同和在房管部門辦理的房屋租賃登記備案資料報送主管地稅機關。
第四十三條、主管地稅機關應主動與房地產管理部門聯系，了解房屋租賃備案登記情況，綜合利用有關信息資料，加強對房地產出租應繳納的營業稅等稅種的管理。對個人出租房屋，應充分利用社會力量加強管理，可委托街道、居民委員會、流動人員管理機構等代征有關稅收，并按規定付給代征手續費。要加強對代征單位業務指導，定期檢查了解代征情況，及時研究代征工作中遇到的問題。

??第六章、附、則

第四十四條、納稅人涉及的其他稅、費（基金）及未盡事宜按現行有關規定執行。?第四十五條、從事房地產開發的納稅人兼有不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額，未分別核算營業額的，從高適用稅率。兼營免稅、減稅項目的，應當單獨核算免稅、減稅項目的營業額，未單獨核算營業額的，不得免稅、減稅。
第四十六條、納稅人違反本辦法規定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其他有關規定予以處理。
第四十七條、本辦法自2005年7月1日起執行。