“今年要抓緊制定修改深化市場化改革、擴大高水平開放急需的法律，加快推進民生、國家安全、知識產權保護、社會治理、生態文明建設等領域的立法，落實稅收法定原則，完善國家機構有關法律制度。集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫療衛生與健康促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保障法、政務處分法，修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規則，生物安全法、長江保護法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

這次提法有何新意？

從這次完整的表述看，房地產稅法并沒有被單獨說明，而是包括在眾多立法事項之內。

中原地產首席分析師張大偉認為，文后跟的這些法律都會立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成，而且從文字語法上，并沒有立法完成的內容。“房地產稅法已經在總理的工作報告中明確說是‘穩步推進’，穩步是指有把握地按一定步驟進行，與之前的‘穩妥’即穩當可靠的意思相比，代表房地產稅逐漸進入制定程序中，房地產稅落地的速度預期在加快”。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對證券時報記者表示，2019制定房地產稅法，是指形成文本，但不一定進入一審環節。上述一堆立法，去年已進入本屆（十三屆）人大立法現劃，從這次表述看，口徑無變化。

一位房地產稅法專家也對證券時報記者說：“這次表述沒看出有新提法”。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產稅的立法具有積極的信號。2018年這個工作明顯是受到了干擾，尤其是中美貿易摩擦，但推進的思路不變，到了這項工作會加快，尤其是會與長效機制進行結合。

房地產稅對購房人有何影響？

房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產稅與老百姓關系密切，很多有房人對此比較擔心。

不過，嚴躍進認為，老百姓不需要對房地產稅有太多的擔心，這主要有三點考慮：

第一，房地產稅立法和推進是財稅體系方面的改革內容，而不能簡單理解為房地產市場要打壓要課稅。這是利好財稅體系的建立，尤其是從房地產角度看，交易環節未來會減稅，類似近期的增值稅附加稅和印花稅等，而持有環節會增稅，這是結構性的大轉變。

第二，房地產稅即便是征收，對于剛需購房者本身沒有太多關系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征稅，面積基本考慮到了剛需和改善型需求，所以對于這部分人來說影響不大。而即便是征稅，粗略估計，稅款額估計是房價款的0.1%，也不是很大的成本，或者說征稅會比較謹慎，也會考慮很多減稅免稅的概念。

第三，對于房地產稅，老百姓會問兩個問題，即還要不要買房？房價會不會下跌？對于是否要買房，從自住角度看，宜早不宜遲；而從房價本身來說，房地產稅若是真的執行到位，會倒逼部分房東將房子進行出租，這是利好房價去泡沫和鼓勵租賃市場發展的。

房地產稅對房地產市場有何影響？

今日尾盤，港股內房股全線大跌，截至收盤，恒生中國內地地產指數跌5.17%，融創中國跌10.89%，龍湖集團跌5.35%，碧桂園跌5.18%。

對于今日多只香港內房股尾盤大跌，有人將其與房地產稅的新消息聯系到一起。對此，嚴躍進認為，房地產稅立法，略對樓市有利空影響，這一次地產股下跌，和大盤近期沖高后市場信心不足有關，同時也體現了一點，即宏觀經濟基本面還沒完全改善，大盤難以持續強勁，而房地產稅的消息出現，更容易加劇地產股下跌。

對于房企來說，房地產稅政策容易影響銷售，進而影響拿地。嚴躍進認為，短期看房地產稅對市場的影響還不會太大，都還處于討論階段，房企還是應該有自己的投資路線。

不過，張大偉認為，房地產稅是綜合概念，只是工具，并不是萬能的，房地產稅只是包括了存量交易等房地產多環節的綜合概念，未來影響到底如何，還是要看落地的政策內容，包括豁免、稅率、稅基等。

房地產稅何時出臺？

大家最關心的還是房地產稅的出臺時間，某十強房企高管對證券時報記者表示，房地產稅法立法作為財稅體制改革的一部分，與房地產市場調控基本無關，其本質還是解決地方政府稅收問題，在經濟下行、樓市不穩的情況下，今年落地的可能性很小，也許最多只是出臺草案并開始審議。

楊紅旭也認為，去年8月開始房地產市場下拐，樓市低迷期不宜于出立房地產稅，估計今年難以完成房地產稅立法。

張大偉也認為，穩步推進下的房產稅還需要一定時間，立法過程較長，目前在積極準備草案階段，3年內出臺執行落地可能性不大，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

嚴躍進指出，從立法層面看，至少要走5個核心環節：第一，立項和立法人員確立，即組織架構需要搭建。第二，調查研究，不排除包括上海和重慶會成為重點調研的對象，同時針對近期類似公攤面積等熱點問題也會納入到調研之中，另外也包括國際歷史經驗的研究。第三，發布征求意見稿，估計這個征求意見稿至少需要一年的時間，會比別的法律更為謹慎。第四，審查，即對房地產稅開征以后的市場影響進行評估，要結合類似物權法等概念進行。第五，發布，這個過程預計要到2022年以后才會出現，即這幾年還會在立法的基礎工作上開展。

房地產稅立法進展

2018年以來，房地產稅立法進程開始加快，證券時報記者梳理了一年來房地產稅相關表述：

① 2018年3月4日，全國十三屆全國人大一次會議副秘書長、發言人張業遂在答記者問時表示，房地產稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

② 2018年3月5日，《政府工作報告》中明確提出，健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。

③ 2018年3月7日，財政部副部長史耀斌表示，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。按照這樣一個總體思路。目前，我們正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見。

④ 2018年3月11日，全國人大常委會工作報告中提出，2018年將繼續加強立法工作，落實稅收法定原則，研究制定房地產稅法。

⑤ 2018年3月25日，財政部部長劉昆表示，今年按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

⑥ 2018年4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產稅法被列入預備審議項目。由有關方面抓緊調研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議。

⑦ 2018年7月16日，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，對于房價的問題，從下一步發展情況來看，一方面要進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，加快長效機制建設，更好地促進房地產平穩健康發展，更好地實現“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

⑧ 2018年9月7日，全國人大常委會立法工作會議召開，房地產稅法被列入十三屆全國人大常委會立法規劃，并且被列入一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案，由全國人大常委會預算工委和財政部負責。

⑨ 3月5日，《政府工作報告》中明確提出，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

⑩ 3月8日，十三屆全國人大第二次會議提出，集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫療衛生與健康促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保障法、政務處分法，修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規則，生物安全法、長江保護法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

房地產作為國家經濟發展中的重要一環，不管是其動態走勢還是未來發展，都備受政府和社會各界關注，也是歷年政府工作報告的熱議話題。過去五年來，“兩會”分別以更好解決群眾住房問題;因城施策去庫存;推進房地產市場健康發展;堅持房地產因地施策;完善住房保障機制等定調樓市發展。

隨著全國“兩會”啟幕，房地產行業將迎來哪些新的發展趨勢?藍鯨房產梳理發現，包括穩步推進房地產稅立法;深入推進新型城鎮化，堅持以中心城市引領城市群發展;抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口;更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任;改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展;繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保證困難群眾基本居住需求;推進農村土地改革等六大方向，成為引領今年樓市發展的“新風向”。

關鍵詞一：穩步推進房地產稅立法

2019政府工作報告提出，要“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法�！边@是自2013年中央提出對房地產稅進行立法后，“房地產稅”第三次進入政府工作報告。

報告再次強調政策明確健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法有何含義?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產分析表示，第一、房地產稅立法是地方稅體系建設中的重要環節，會給予各地更多的支持。第二、房地產稅立法強調“穩步推進”的概念，這也意味著后續會積極推進，同時也會對一些細節性內容做斟酌。預計從推進的情況看，會對一些增量房進行征稅，而對一些存量房產如何征收，估計意見是有分歧的。

事實上，房地產稅作為長效機制的重要一環，一直備受市場關注。今年兩會重提房地產稅，并將2018年政府報告中“穩妥推進房地產稅立法”改為“穩步推進房地產稅立法”，字面上雖只有一字之差，卻引起了業內的廣泛關注和猜測。

“這預示著房地產稅的落地進程在加快”，58同城高級副總裁、安居客COO葉兵表示，房地產稅作為未來房地產行業的重要稅種，將有利于推動“土地財政”從根本上得到解決，并且對于保障房地產市場平穩運行起著重要作用。

對于房地產稅出臺的時間，上海中原地產研究部總監盧文曦表示，房地產稅的推進一直都是在市場預料之中的，但是如何征?稅率、標準、范圍是什么?這些都需要有明確的科學依據。盧文曦指出，房地產稅立法，其實在很早以前就已經有相應的規劃，最早可能會在2021年或2022年進入立法程序。

關鍵詞二：繼續強調農業轉移人口落戶

政府工作報告明確表示，“抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口�！辈娬{說，抓好農業轉移人口落戶是新型城鎮化的關鍵。

嚴躍進分析表示，人才引入和落戶政策是近兩年政策調控中爭議較多的內容。此次政策中提到了要抓好農業轉移人口落戶政策，這其實也是為了更好實現2020年新城鎮化的發展目標。實際上，這有助于降低人口導入的門檻。他進一步表示，類似落戶政策預計會形成一波新的人口紅利，預計通過落戶政策而帶動的購房消費需求會繼續上升。

從今年“兩會”釋放出的信號來看，落戶制度改革將圍繞消除城鄉區域間戶籍壁壘來進行，且重點以支持農業轉移人口落戶為主。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，目前戶籍制度改革已全面落地，31個省(區、市)及新疆生產建設兵團全部出臺戶籍制度改革方案或意見，大多數城市已經放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現落戶零門檻，農業轉移人口市民化制度性通道有望得到全面打通。

而在“兩會”召開前夕，戶籍相關政策已逐步出臺。2月21日，公安部召開的全國治安管理工作座談會上，公安部副部長孫力軍表示，要全面深化以戶籍制度為重點的治安管理改革，加快建立新型戶籍制度。同一天，國家發改委發布了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出要放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。

2月28日，發改委等多部委聯合印發《關于進一步推動進城農村貧困人口優先享有基本公共服務并有序實現市民化的實施意見》中也提到，要暢通落戶通道，鼓勵各地進一步放寬落戶條件，除極少數超大城市外，優先解決農村升學和參軍進入城鎮的人口、在城鎮就業居住 5 年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工落戶問題。

“今年政府工作報告重點強調了農村人口轉移問題，核心就是推進城鎮化建設發展�！比~兵分析指出，隨著經濟的不斷發展，帶動了城市化率同步提升，但近兩年二三線城市落戶政策相對比較激進，這也是值得關注的問題。

關鍵詞三：深入推進新型城鎮化，明確中心城市和城市群的關系

“深入推進新型城鎮化，堅持以中心城市引領城市群發展�！痹诮衲暾ぷ鲌蟾嬷�，新型城鎮化再次成為重要話題。

公開數據顯示，2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。這組數據距離《國家新型城鎮化規劃(2014?2020年)》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標已非常接近。

3月6日，國家發展改革委員會何立峰在第十三屆全國人大二次會議記者會上指出，中國新型城鎮化仍在加快發展�，F在全國有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。他介紹說，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。

而在今年政府工作報告中還明確指出，要落實和完善促進東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展的改革創新舉措。并重點提及了幾個城市群的建設要求，包括京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能;高標準建設雄安新區;落實粵港澳大灣區建設規劃，促進規則銜接;將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要等。

“中心城市和城市群的關系，其實和區域聯動發展有關�！北R文曦表示，如京津冀、長三角、大灣區等城市之間，有相應的互通、產業間的流動關系，這會使經濟更為集約，生產更為高效，能夠有效縮短城市之間的落差。

從房地產開發角度來看，中心城市效應已成為企業關注的焦點。同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，隨著資源配套、人口、教育、產業向中心城市集聚，開發企業還是會把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市，才能為企業創造更多的業績;另一方面，一旦核心城市地位得到確認之后，例如入上海周邊的昆山、嘉善;南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎設施配套和產業資源也會產生聯動。

關鍵詞四：將群眾住房問題與城市主體責任連接起來

政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責任連接起來，并提出，“要改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展�！�

盧文曦表示，住房市場體系是完整的一套機制，除了買賣之外還有租賃等多維度供應渠道。雖然2019政府工作報告中未提到購租并舉，但此前的工作會延續下去。

隨著近兩年來，全國“去庫存”任務基本完成，房地產市場已告別高庫存積壓的階段，在此時期，如何做好民生工作，解決低收入家庭居住環境成為當下緊要問題。

政府工作報告繼續強調群眾住房問題，這和此前中央經濟工作會議的精神是一致的，即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。

“完善住房體系和保障體系的要求，這部分要重點著眼于房地產長效機制的建立。優化與房地產市場長遠發展相匹配的頂層設計，一方面要落實住房發展規劃，加強住房和用地供應結構調控，另一方面需加快租賃市場建設，并在差別化住房信貸、稅收政策上得到更多體現。”葉兵如是說。

嚴躍進預計，一城一策的調控將繼續，各地會不斷推進對樓市調控的考核，估計接下來會有陸續細分政策出臺，尤其是在住房規劃、住房政策調整、住房金融政策完善等方面有創新舉措。

關鍵詞五：繼續推進保障房與棚改建設

保障民生工程一直是社會較為關心的內容，今年“兩會”對保障房、棚改工作的要求是：“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。”

2018年政府工作報告提出要啟動新的三年棚改攻堅計劃。根據政府工作報告發布的數據，2018年實際完成棚戶區住房改造620多萬套。

今年政府工作報告再次提出，城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

嚴躍進指出，此次政策明確提到，要對城鎮老舊小區進行大力改造和提升，這和過去“棚改”做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產業，包括水電路氣配套設施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領域，這是很多涉及城市運營的開發商可以積極關注的領域。