北京最早商品房土地證到期怎么辦

　“我昨天看了什邡街一套房子，面積、價格都能接受，但聽中介說，這房子是1965年建的，心里有點兒犯虛了。溫州‘土地證續期繳費’這事兒給我提了個醒兒，能買樓齡新的，就不買老的，先看看吧�！毕胭I學區住房的高女士坦言，她以前從來沒想過土地證到期這個事兒，但現在會把它作為一個因素來考慮。

　　據了解，目前北京較早的商品房，土地證也就30年左右，離70年使用期限還有一段時間，但溫州“土地證到期續繳”事件發生后，讓很多人心里“咯噔”一下兒，開始關注起這個問題。

　　釋疑

　　房齡與土地證影響房價?

　　高女士昨天看的這套北二環什邡街的房子，是一套70多平方米南北通透兩居室，總價608萬元�！耙驗槭俏迓吠ㄐ�學的學區住房，這個區域的成交均價在9.5萬元了，房齡新一點兒、面積小一點兒的房子有的賣到10萬元一平方米�！备吲�士轉了幾天后，對這個區域的房源、房價有了一個基本了解。

　　“我發現房價和面積關系最大，面積小的價格最高，和樓齡有點兒關系，但關系不大。特別是上世紀80年代和90年代的房子，價格沒什么區別。我之前看過人定湖西里一套60平方米、80年代的老房子，比24號院一套70多平方米90年代的房子單價還貴5000元呢�！�

　　不過，房齡再老一點兒的，價格可能會便宜一些�！斑@和土地使用年限沒什么關系，主要是樓齡太老，銀行給的貸款年限短了，甚至不給貸款，要求一次性付款，所以價格便宜一些�！苯浖o人小陳向高女士解釋。

　　據小陳介紹，商業按揭貸款最長貸款年限是30年。貸款年限和房屋的樓齡以及借款人的年齡有關系。一般銀行的貸款年限公式都是用50減房齡，用70減借款人年齡，然后取二者最小值，即貸款年限。房齡如果超過50年，比如六鋪炕二區一些上世紀50年代蘇式風格的老房子，雖然后來做過加固，不影響使用，銀行也不給貸款了，只能一次性付全款，單價會比其他房源便宜1萬多元。

　　小陳還向高女士透露了一個識別老房子的“訣竅”：“1978年地震后，政府為保證房屋居住的安全性，做過一次加固。您看，凡是房子外觀有一圈混凝土‘圈梁’的，都是1978年以前的老房子�！�

　　求證

　　北京最早商品房土地證只有30年

　　知道了如何識別老房子，但老房子的土地年限從何時開始計算，讓高女士犯了難�！坝械娜撕臀艺f，和房齡是一致的，那些五六十年代的房子土地使用權快到70年了�？芍薪閰s和我說，這些房子的土地出讓時間從這棟樓第一次對外賣開始算，土地使用權只有20多年，我也不知該聽誰的了?”

　　對此，專家介紹：“在北京，住宅的土地使用權年限一般都是70年。從我們接觸的實際案例看，使用年限的起算方式主要有兩種，一種是土地通過招拍掛出讓的商品住宅，從土地招拍掛出讓合同約定的土地交付之日，起算土地使用年限;一種是房改房，情況比較復雜，大部分房改房的土地出讓年限是從該塊地的房源首次上市交易時間起算�！�

　　徐東華強調，商品住宅的產權年限和土地使用年限不是一個概念，實際上，產權沒有年限，房子在、產權就在;而商品住宅的土地使用權年限是從招拍掛出讓合同約定的土地交付之日起開始算，包括建造時間，因此，即使是新建商品房，當業主拿到房產證時，已經幾年過去了，意味著土地年限已經被用了幾年。據他了解，北京較早的一批商品房在方莊一帶，上世紀80年代建的，土地使用年限在30年左右。

　　徐東華還介紹，那些房改公房的土地年限情況比較特殊，是另外一種土地使用年限的起算方式。因為早年的土地使用權都是劃撥的，劃撥給單位去蓋職工宿舍，沒有繳土地出讓金。上世紀90年代開始房改，職工可以購買為個人產權。90年代末，住建部才允許已購公房(房改房)上市交易，那么，這些房子的土地使用年限的起算，是從這塊劃撥地塊上第一套經過房改并且可以上市交易的房屋成交那天起算的。比如1960年劃撥的土地、1990年房改的、但是到了2000年才有了第一套成交的二手房，那么土地使用年限就從2000年起算，同一棟樓的其他房主2010年賣的，土地使用年限也是從2000年開始算。也就是說，雖然現在很多二手房房齡很老，但因為土地使用年限起算時間晚，時間最長的也不過20多年。具體到每個樓盤，可能會略有差別，但原則基本都是這樣的。

　　影響

　　溫州事件對北京影響不大

　　盡管現在溫州“續繳”事件在網上發酵得很熱，很多人也意識到了“土地出讓金到期要續繳”這件事，但多位中介經紀人表示，目前還沒有繳納政策，該事件還未對北京市場產生實際影響。

　　“這幾天，房主和客戶都有人提到過，土地年限怎么起算，以后會怎么續繳……我們都向公司反映了，但還沒得到反饋，也不好向客戶解釋�！狈角f一家中介公司的經紀人董力介紹。

　　方莊地區是目前北京較早的一片商品房小區之一，由當時的城開公司開發，1984年啟動，1986年開始出售，算起來土地出讓年限約30年左右了。董力說：“學區住房不算，這邊芳古園、芳群園的老房子均價在4萬元到4.5萬元之間，比2000年左右的紫芳園便宜5000元左右�！辈贿^，董力覺得，盡管北京的住宅離土地出讓金續繳還有40年左右的時間，但如果以后大家對土地年限關注度高了，老房子和新房子之間的價差可能會拉得大一些。

　　背景

　　土地證到期要“續繳”

　　近日，一則《溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價格三分之一繳費》的新聞引發輿論關注。據溫州媒體報道，當地一部分市民正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，100多萬元的房產，續期就要再繳納30多萬元。

　　盡管溫州國土局對這個繳納額度進行了“辟謠”，但因為目前沒有相關細則規定，土地使用權到期如何續繳問題還是引發了全國范圍的廣泛關注。

　　觀點

　　土地證到期應該如何“續繳”

　　對于溫州續繳土地出讓金的問題，專職負責土地糾紛的北京圣運律師事務所主任王優銀律師認為，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，我國的國有土地使用權出讓權限中，居住用地最高為七十年。由于絕大多數國有土地上房屋的土地使用權期限都遠沒有達到七十年，所以立法方面對此也沒有具體規定到期后如何續期的問題。目前與此問題相關的法律規定只有2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》第149條第1款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期�！�

　　溫州此次的“續繳事件”，是歷史因素下的現實法律缺失導致的。

　　對于如何續期以及土地出讓金的續繳問題，他認為，要堅持的一個原則就是從民眾利益出發。十二屆全國人大常委會立法規劃近日公布，房地產稅法正式列入其中。在這樣的背景下，是否應當對續繳土地出讓金定一個更高的數額，是值得思考的。

　　出于對民眾利益的考慮，王優銀認為不宜收取過高的金額。尤其是考慮到在房地產稅法尚處在立法過程中，新的法律尚未制定并且在全國性的規定出臺之前，對于土地出讓金，宜更加慎重。

　　此類對民眾利益有重大影響的政策制定，王優銀建議，應當充分利用好聽證制度，聽取各方的意見和建議。政策的制定根本上是為了用之于民，尤其是土地出讓金的續繳問題很可能給很多的居民帶來經濟上的負擔，因此更要慎重對待。