解讀2019年中國樓市崩盤時間表,營改增最新政策的影響

解讀中國樓市崩盤時間表,營改增最新政策的影響

　隨著最后4個行業??建筑業?房地產業?金融業?生活服務業告別營業稅,這場涉及近千萬戶新納稅人?全年減稅超5000億元的重大改革將對企業和個人稅負影響幾何?記者多方采訪求解答案。

　　二手房交易優惠平移個人賣房要多繳稅嗎

　　實施方案中,百姓最關注個人賣房是否要多繳稅?目前,我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅?

　　根據新規,增值稅替代營業稅后,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅?而且即便稅率相同,由于增值稅計算方法不同,計稅依據需轉化為不含稅價,實際稅負還會更低?

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,此次二手房交易營改增政策基本可以看作是對現有營業稅政策的平移,征稅稅率?年限和范圍等與之前變化不大?總體看對二手房市場影響微乎其微,不會增加交易環節的稅收負擔?

　　中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青算了一筆賬:市民出售購買2年內房屋,如果銷售額總價100萬元,本來需繳納營業稅5萬元?現在按增值稅算,把100萬視作含稅銷售額,那么不含稅銷售額就是:100/(1+0.05)=95.24萬元,即4.76萬元是應繳納增值稅額,相比營業稅少了0.24萬元?

　　方案也體現了“因城施策”方針,如規定北上廣深一線城市要銷售購買2年以上的非普通住房,需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅?此外,個人出租不含住房的不動產,按5%的征收率計算應納稅額;個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額?

　　從3%營業稅到11%增值稅建筑企業稅負是否上升

　　此次納入試點的建筑業營改增,涉及建筑企業年產值近16萬億元,從業人員4500萬人,其稅負變化關系房地產開發成本?

　　改革后,建筑業一般納稅人將從此前繳納3%的營業稅改為11%的增值稅;小規模納稅人則使用3%的增值稅征收率?

　　安徽省國稅局貨物和勞務稅處調研員江山認為,隨著鋼筋?水泥等建筑成本得到進項抵扣,改革有助于消除重復征稅,但目前建筑業發票管理有待規范?

　　作為過渡舉措,方案還明確一般納稅人在一些特殊情況下也可選擇3%的簡易征收稅率,如以清包工方式提供的建筑服務;全部或部分設備?材料?動力由工程發包方自行采購的建筑工程等?

　　他舉例說,一個總造價1000萬元的建筑項目,按營業稅3%計稅,承擔稅負30萬元;實行增值稅后,如果成本800萬元,那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元,按11%的稅率,稅負為22萬元?

　　“建筑業營改增新政最大亮點是過渡期的安排,充分考慮了當前建筑行業現狀?”安徽省一建筑企業財務部門人員說,短期看個別建筑企業實際稅負可能會不降反增,但長期看有利于規范建筑業市場,倒逼上游企業規范資質?

　　房地產業迎減稅利好房價會降嗎

　　實施方案落地,房地產業從此前征收5%的營業稅,改為適用11%的增值稅率?人們關心,買房會因此降價嗎?

　　專家指出,房企成本主要有三大塊:建筑安裝及配套設施成本?土地出讓成本以及財務成本?成本高低直接影響房價?建筑業和金融業與房地產業一并納入營改增試點,有助于降低蓋房和融資成本?

　　方案最受關注的,是明確房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額?目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%,一線城市甚至更高?

　　“土地問題直接影響的就是房價?”中國社科院財經戰略研究院研究員張斌說,土地出讓成本可在銷售額中抵扣,有助于減輕房企稅費負擔?但由于政策剛發布,最終對房價影響幾何要視后期執行和抵扣空間界定等具體情況而定?

　　在普華永道中國中區公司稅業務主管合伙人李軍看來,方案新增“不動產所含增值稅可以在兩年內抵扣”政策是最大利好,減稅力度超出預期?意味著所有行業企業購置辦公樓時成本會降低,釋放出進一步鼓勵房地產市場健康發展?更大力度去庫存的積極信號?

　　金融業整體稅負無影響銀行服務變化幾何

　　作為產業鏈的最上游,金融服務主要是經營金融保險的業務活動,如貸款服務?直接收費金融服務?保險服務和金融商品轉讓等?改革后由原來5%的營業稅率改為6%的增值稅率?

　　專家認為,改革不會對金融業整體稅負產生重大影響?“從營業稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點,但考慮到可抵扣因素,特別是不動產抵扣,金融業稅負應能實現只減不增?”張斌說?

　　全球知名會計師事務所畢馬威分析,納入增值稅體系后,金融機構可對費用支出做進項稅抵扣,因此并不預期金融機構將對利率或服務收費進行重大價格調整?

　　此外,方案還明確一些優惠政策,如金融機構農戶小額貸款?國家助學貸款?個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍;存款利息?被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目?

　　上海財經大學教授胡怡建認為,營改增后,金融業通過抵扣不動產?系統改造?服務外包等減稅的可能性較大?但對整個產業鏈來說,由于貸款利息和費用不能抵扣,對目前企業和個人貸款影響不會太大?

　　生活服務業獲免稅優惠日常生活受益多少

　　教育?醫療?餐飲?旅游?娛樂?住宿等生活服務業與百姓生活最為緊密?改革對行業稅負和百姓生活影響怎樣?

　　托兒所?幼兒園提供的保育和教育服務,養老機構提供的養老服務,婚姻介紹服務,殯葬服務,個人銷售自建自用住房?學生勤工儉學提供的服務……方案明確了數十項免征增值稅項目,保障百姓基本的公共服務?

　　而對于生活服務業從原來5%營業稅變為6%增值稅,汪蔚青認為,由于有進項抵扣,行業稅負仍有可能下降?以餐飲業為例,購買廚具設備?桌椅板凳可按17%稅率抵扣;對餐館裝修可按11%稅率抵扣?但占大頭的原材料成本,如在集貿市場購買肉和蔬菜等很少能開到發票,抵扣就無從談起,因此稅負具體下降情況有待觀察?

　　此外,由于餐飲?美容?酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業占比較大,這些小規模納稅人將按3%的征收率簡易征稅,低于原先營業稅稅負?

　　“雖然生活服務業稅負有可能下降,但一般消費者很難從價格上感受到?”汪蔚青說,商品和服務價格最重要的決定因素是供求關系,而不是稅負?考慮到餐飲等服務業人力和租金成本不斷上升,即使稅負下降商家也很難讓利給消費者