江蘇省物業管理條例全文(二)

普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

　　確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算。

　　第二十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十四條物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。

　　第二十五條物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

　　第二十六條經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業管理企業，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業管理區域，并向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料。

　　第五章物業的使用和維護

　　第二十七條新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案。

　　開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

　　配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。

　　第二十八條物業管理企業接管物業時，應當與委托方按照物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。

　　物業管理委托方應當按照規定向物業管理企業移交相應的物業檔案資料。

　　物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給物業管理委托方或者其指定的物業管理企業。

　　第二十九條物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

　　(三)私搭亂建;

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動;

　　(七)未經批準擺攤設點;

　　(八)無序停放車輛;

　　(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(十)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

　　(十二)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十條業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有損壞承重結構等行為時，應當及時勸阻，并向有關主管部門報告。

　　第三十一條物業應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，并報有關主管部門批準。

　　第三十二條任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

　　第三十三條利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。

　　第三十四條業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。

　　物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第三十五條物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

　　第三十六條房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：

　　(一)房屋室內部分，由業主自行維修;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

　　第三十七條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)。

　　維修基金應當存入政府指定的銀行，設立專門賬戶。

　　維修基金應當按幢建賬、按戶核算。

　　業主轉讓物業時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。

　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主所交納的維修基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國家有關規定執行。其他物業所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國家有關規定制定。