太原市物業服務與收費管理暫行辦法

第一章總則

　　第一條為規范我市物業服務與收費行為，維護業主(物業使用人)、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》、《山西省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規，結合我市實際制定本辦法。

　　第二條本辦法適用范圍為太原市城區(迎澤區、小店區、萬柏林區、杏花嶺區、晉源區、尖草坪區，高新開發區、經濟開發區、民營開發區、不銹鋼園區)。

　　古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業服務收費及其管理可以參照本辦法執行。

　　第三條本辦法所稱物業服務與收費是指具有物業服務資質的物業服務企業按照合同的約定，對住宅小區物業管理區域內業主或物業使用人提供服務并收取費用。

　　第四條物業服務收費實行政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式。住宅物業服務收費執行政府指導價，實行最高指導價管理;非住宅、住宅中的別墅物業服務收費和特約服務收費執行市場調節價。

　　物業企業向業主、物業使用人提供產品、服務，屬于《山西省定價目錄》第十九條規定情形的，其產品及服務的價格實行政府指導價。

　　第五條實行政府指導價的物業服務等級與收費標準，由市價格主管部門會同市物業主管部門制定。前期物業服務與收費由開發建設單位在規定標準內與物業服務企業在合同中約定，物業服務企業按此標準與業主簽訂物業服務合同。業主委員會成立后或前期物業超過三年的物業服務與收費，由業主大會參照規定標準確定。

　　實行市場調節價的物業服務費收取方式及標準，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第六條物業服務與收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

　　物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同。

　　第七條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服企業開展正當的價格競爭，為業主、物業使用人提供質價相符的服務。

　　第八條前期物業服務合同可以約定期限，超過三年未成立業主委員會的，按照住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)由物業所在地居民委員會(社區)在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二章物業服務收費

　　第九條本章所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照住宅物業服務等級包含的內容向業主提供服務所收取的費用，不含車輛停放收費、裝修服務收費、電梯運行服務收費。

　　第十條市級價格主管部門、物業主管部門負責住宅小區前期物業服務與收費的監督管理;區級價格主管部門、物業主管部門負責住宅小區業主委員會成立后或前期物業超過三年的物業服務與收費的監督管理。

　　第十一條住宅小區物業服務收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的最高指導價，并向社會公布。

　　第十二條物業服務包括以下內容：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)環境衛生、綠化管理;

　　(三)物業管理區域內公共秩序的維護、消防等協助管理事項;

　　(四)其他公共性服務內容。

　　第十三條物業服務費的構成包括物業服務成本(支出)、法定稅費和物業企業的利潤。

　　物業服務成本(支出)包括：人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其他費用組成。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用中，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本(支出)。

　　第十四條住宅小區建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當明確約定物業服務項目、內容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業服務內容。相關約定應當與前期物業服務合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執行。

　　第十五條新建住宅銷售和交付使用前，建設單位依法選聘物業服務企業進行前期物業服務;前期物業服務等級標準報市物業主管部門備案，收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。物業服務收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。

　　第十六條住宅小區物業服務內容超出市物業主管部門制定的住宅物業服務等級的建設單位需報市物業主管部門同意，其超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格主管部門對申請的標準進行成本審核，單獨核準。

　　第十七條申請單獨核準時，應提交以下資料：

　　(一)書面申請。書面申請應包括申請人的名稱、地址、聯系方式、小區及服務企業、物業的基本情況，擬定收費標準和理由等有關內容;

　　(二)提交有關物業服務內容及要求的資料;

　　(三)物業服務成本測算資料;

　　(四)政府價格主管部門要求提供的其他資料。

　　第十八條住宅小區的物業服務企業申請調整物業服務等級與收費標準，由業主委員會或代行業主委員會職責的部門主持。

　　調價按以下程序進行：

　　(一)調價預告。物業服務企業根據經營成本和小區管理服務實際情況，擬定物業服務內容及調價方案(草案)，以書面形式在住宅物業小區顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業服務企業近三年物業服務費的收支情況一并公示。物業服務企業應于調價預告5日前，將調價內容報告物業所在地的區政府價格主管部門、物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會。

　　業主可對調價方案(草案)提出建議和意見。物業服務企業結合業主的合理建議、意見對調價方案(草案)進行修改。

　　(二)書面征求業主意見。調價預告期結束后，物業服務企業應當采用書面形式，正式征求業主對調價方案的意見，征求意見的期限應不少于15日，不超過60日。征求意見書(函)的內容應當包括：

　　1、物業服務內容;

　　2、調價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執行時間等;

　　3、調價理由及其他需要說明的情況;

　　4、征求意見的截止時間;

　　5、業主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權進行設置;

　　6、業主簽名欄(應當包含樓、棟、房號等)。

　　征求意見書(函)應由業主本人簽名。業主因故委托他人簽名的，應當提交書面委托書。