《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》最新消息(二)

據了解，我國一些地方如珠海、廈門等已經采取了這種機構設置方式，取得了不錯的效果。

　　多名參與立法的學者對中國青年報記者表示，從不動產登記數量看，與房產相關的不動產登記最多，與此對應，在登記人員的配置方面，住建部門的人員數量也遠大于國土、林業、海洋等其他機構。在這種情況下，不動產統一登記的權力歸屬，已經成了部門之間的博弈。

　　程嘯和尹飛都對征求意見稿中沒有確定誰來進行不動產登記提出了意見。國土資源部的90條建議稿中規定，不動產登記實行不動產登記官制度，不動產登記官是不動產登記機構負責對不動產登記內容進行審查和登簿的公職人員，經過國土資源主管部門考核合格、具有專業資格，并取得國務院國土資源主管部門頒發的不動產登記官證書。

　　“不動產登記是一個專業性很強、對于法律專業素質要求比較高的工作。在國外，不動產登記官和律師、法官一樣，都有準入門檻，立法中應該有一些原則性規定。”尹飛表示。

　　中國青年報記者了解到，立法過程中，一些人曾質疑不動產登記官的名稱，并對它是否屬于一種行政許可提出了質疑，這也是導致征求意見稿刪除登記官制度的一個重要原因。程嘯認為，究竟是叫不動產登記官還是不動產登記員并不重要，重要的是，這個制度對于確保登記的真實和準確是非常必要的，這也是世界上實行不動產登記制度的國家都普遍認可的制度。而且，國土部與住建部在物權法頒布之后都在推行相應的制度，如土地登記人員持證上崗與房屋登記官制度，實踐證明，它們取得了良好的效果。

　　根據程嘯的介紹，目前全國從事房屋登記的人員有30萬人左右，其中約3萬人已經取得房屋登記官資格。

如何審查申請材料

　　由于目前從事不動產登記的各部門在審查登記申請材料時的做法不盡相同，征求意見稿中關于材料審查的內容也受到關注。

　　據了解，目前住建部門對房屋登記申請材料的驗證，一般是直接詢問申請人，只有對材料真實性產生懷疑時，才會要求申請人提供進一步的證明;國土、林業部門的登記規程中，更傾向于對申請登記的土地、森林以及權屬關系等進行實質審查。

　　在國土資源部90條的建議稿中，對申請材料的審查基本承襲了住建部《房屋登記辦法》的表述，以審查書面材料、詢問申請人為主，必要時才對申請材料的真實性進行查驗。但在征求意見稿里，對申請材料的審查與國家林業局的《林木和林地權屬登記管理辦法》十分接近，明確要求登記機構對不動產的位置和面積、申請材料內容的真實性以及權屬爭議進行全面查驗。

　　“全部進行實質審查，幾乎是不可能的。”尹飛說，現實中，各類地方登記機構、尤其是房屋登記機構多是行政機關下屬的事業單位，辦事人員基本不具備專業審驗能力，“如果按照征求意見稿的規定，登記機構需要審查法律事實、法律關系，以現有登記人員的素質，根本達不到”。

　　尹飛認為，不同的不動產登記，登記機構的審查權限是不一樣的。例如土地使用權和房屋所有權第一次進入登記簿的時候，比如新蓋的房子，這個環節需要進行實質審查，但是如果進行二手房交易，還用再去現場勘察嗎?只用審查不動產登記簿就可以了。

　　此外，程嘯還認為，征求意見稿完全不對公證的問題作出規定，也是錯誤的。他認為，在有些不動產登記中，如因繼承、受遺贈而取得房地產或者涉外、涉港澳臺的房地產買賣中，如果不強制公證，登記機構很難審查，無法確保登記的真實、準確。此外，我國公證法規定，只有法律和行政法規才能規定哪些事項必須進行公證�，F在不少地方的登記機構，為了推卸責任，往往隨意要求人民群眾進行公證。條例對強制公證的具體情形予以明確，也能很好地解決這個問題。

誰能查詢不動產登記信息

　　對于備受關注的不動產信息查詢問題，國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志8月27日表示，2017年我國不動產登記將實現信息共享和依法公開查詢。

　　誰能查詢不動產登記信息?征求意見稿作出了原則性規定：將查詢的主體界定為權利人和利害關系人。

　　權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。

　　程嘯對于這種“沒有細化，基本照搬物權法”的規定提出了批評，“不動產登記暫行條例作為物權法的配套行政法規，應該對權利人和利害關系人的范圍作出具體明確界定，從而解決實踐中的分歧”。

　　在90條國土部的建議稿中，較為詳細地規定了哪些人可以查詢不動產信息：權利人以及經權利人同意的單位、個人有權查詢該權利人的不動產登記結果和不動產登記原始資料。

　　因不動產交易、互換、贈與等涉及的利害關系人有權查詢相關的不動產登記結果。

　　社會公眾有權查詢不動產登記簿記載的不動產登記結果信息，涉及國家秘密和依法受保護的商業秘密、個人隱私的事項除外。

　　人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關和監察機關有權查詢與調查、處理案件有關的不動產登記結果和不動產登記原始登記資料。

　　中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠認為：“只有涉及當事人雙方的交易，當事人和與不動產交易有關的利害關系人才有權利去查詢不動產登記信息。”

　　“統一的不動產登記制度是市場經濟的基礎性制度，對于完善，建設至關重要�，F在，條例還在征求意見當中，征求意見稿還有很多可以補充、修改和完善的地方，不動產登記暫行條例作為一部行政法規，其立法層級較高，非常重要，因此一定要對應由其規定的問題作出規定，不能回避矛盾，認為有爭議就不規定，更不能因為趕時間就犧牲立法的質量，倉促頒行。當然，即便條例作出了應有的規定，作為不動產登記程序法，頒布實施后，也只是建立統一的不動產登記制度邁出的第一個實質性步伐而已，今后還有很多問題要留待實施細則、登記技術規程等規章文件加以解決。”程嘯說。