2019年上海房產稅政策調整純屬誤讀

　　前天晚間，樓市傳出消息稱“上海房產稅政策調整，靜安、長寧兩區開始實施”。記者昨天多方調查求證，發現消息系誤傳。上海房產稅政策其實并未調整，只是由于不同區縣此前在執行政策時略有不同，所以此次“調整”實為部分區縣在操作層面進行了微調。

財稅方面明確“政策沒變化”

　　網傳消息稱，長寧、靜安兩區二手房征稅標準調整主要涉及兩方面：其一，對于“滿五年不唯一”的房源，營業稅差額征收需提供發票，個稅可選擇全額2%(非普通住宅);其二，對于“滿五”的認定，調整為根據契稅單上的填發日期或產證的登記日期“孰先原則”來確定，只確定到月。

　　記者昨天致電12366財稅熱線獲悉，所謂的調整內容并非新政策，征稅方式與上海目前實行的個人買賣住房政策完全一致。該接線員同時明確：“沒有任何新政策出臺。”

　　記者又查詢了上海稅務局官方網站，上面也沒有新政策發布。網站還顯示，“最新”的二手房交易信息發布于12月2日，包括《個人出售購入超過五年的非普通住房》、《個人出售非居住用房》、《個人出售購入超過五年的普通住房》、《個人出售購入不足五年的住房》四個文件。文件中征稅標準的說法與網傳調整后的內容完全一致。

靜安長寧徐匯寶山等采取“捆綁式”

　　昨天上午10點多，記者趕到靜安區房地產交易中心了解情況，發現前來咨詢的市民明顯增多，關心問題基本一致——就是“到底怎么交稅”。稅務人員表示，政策沒有變化，在實際交易時，市民可以根據各自交易房屋的實際情況，自由選擇繳納方法。

　　但在部分房屋中介看來，“自由選擇”意味著具體操作有了調整。陪同客戶前來進行估價和審稅的德佑地產業務員小李告訴記者，在中心城區，賣家銷售“滿五唯一”住宅的，免交個人所得稅和營業稅;如果“滿五不唯一”的，交個人所得稅有兩項選擇，可以是成交價的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差價的20%，而非普通住宅的營業稅為差價的5.56%�？稍趯嶋H操作時，不同區縣對這一規定的執行并不相同。比如，靜安區之前對“滿五不唯一”的房源收稅時，將營業稅和個人所得稅捆綁：要么都按照全額征收，即營業稅為成交價的5.65%、個稅為成交價的2%(非普通住宅);　要么都按差額標準征收，即營業稅為買賣差價的5.65%、個稅為買賣差價的20%。

　　小李說，將營業稅和個人所得稅稅率捆綁的包括靜安、長寧、徐匯、寶山等區縣，其他區則可以交叉選擇，“比如營業稅按買賣差價繳納，但個人所得稅按總售價繳納。”

部分區域的交易成本或降低

　　截至昨天下午，不少房地產專家和從業人員都對“上海房產稅政策調整”進行了求證，確認了這實際上只是操作層面的趨向統一，并非真正的政策調整。

　　不過，因為政策實施上的差別，在部分區域的交易成本或降低。

　　小李以他手頭一筆“滿五不唯一”的交易給記者算了一筆賬：賣家2005年的買入價為170萬元，此次交易價為500萬元，按照靜安區原先的征稅方式，選擇全額征收的交易成本較低，賣家需要支付的營業稅和個人所得稅總額共計38.25萬元;但按調整后的操作方式，賣家可以按成交價差額繳納營業稅、成交價全額繳納個人所得稅，最終的納稅總額為28.645萬元。兩者比較，交易成本少了9.605萬元。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，此前部分區縣將營業稅、個人所得稅繳納方式捆綁，從少繳稅的角度，市場一般交易都選擇全額繳稅方式;解除捆綁后，買賣雙方節省的稅費集中體現為營業稅從全額繳納降為差額繳納，而個人所得稅方面并沒有變化。

　　易居研究院研究員嚴躍進指出，靜安、長寧在操作層面的調整絕非“政策救市”，而是理順上海房地產市場的稅收標準，推動全市征稅方式統一。就市場實際看，則可能刺激部分購房者入市，因為目前很多賣家提出的交易價為“到手價”，賣家承擔的稅收由買家承擔。征稅方式統一后，降低了買家的成本。