自用房產稅如何計算？自用房產稅的計算方法

　　企業房產可以自用，也可以出租，根據其用途不同，房產稅的計算方式也不同。房產稅計算涉及的稅法規定有《城市房地產稅暫行條例》、財政部國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字[1986]8號)、《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號，以下簡稱財稅[2008]152號)、《安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅政策等通知》(財稅[2015]121號，以下簡稱財稅[2015]121號)等。為了方便相關人員掌握企業房產稅的計算方法，筆者對此作詳細介紹。

自用房屋房產稅的繳納的計算方法

　　按照《房產稅暫行條例》的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。根據《房產稅暫行條例》及《實施細則》的規定，國家機關、人民團體自用的房產免納房產稅，對于以上單位出租房產取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產稅。

　　根據現行稅法規定，企業自用房屋房產稅的計算計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×(1-減除比例)×1.2%。

　　計稅余值是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：房產原值，根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。包括賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價以及不可隨意移動的附屬設備和配套設施，而架設于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不納入房產原值中。財稅[2015]121號進一步明確了無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

　　【案例1】甲企業是2000年成立的合資企業，某處房產是以前所建，投資入股的廠房賬面價值3 000萬元，相關的土地使用權600萬元，按照財政部關于印發《實施<企業會計制度>及其相關準則問題解答》的通知(財會[2001]43號)第九條規定：“執行《企業會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調整，其土地使用權價值按照《企業會計制度》規定的期限平均攤銷。

　　解析：1.財稅[2015]121號前，B企業按照《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。假若減除比例為20%，則B企業房產稅為3 000×(1-20%)×1.2%=28.8萬元。

　　2.按照財稅[2015]121號，B企業在度的房產稅原值應為會計賬面該項廠房的賬面價值3000萬元+無形資產中的土地使用權600萬元=3 600萬元，以此為依據計征房產稅。假若減除比例為20%，則房產稅為3600(1-20%)×1.2%=34.56萬元。

　　【案例2】 某省乙上市公司執行企業會計準則，1月1日為取得10 000平方米該土地支付的地價款300萬元，自行建造了4 000平方米的三層辦公樓房，6月30日交付使用，賬面記錄該樓房的價值為500萬元，假若減除比例為20%，計算其應納房產稅。

　　解析：(1)首先計算其容積率：4 000/10 000=0.4<0.5 。

　　引用特殊稅收政策進行調整———根據財稅[2015]121號，宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　(2)其次，按8 000平方米確認計入房產原值的地價

　　300/10 000×8 000=240(萬元)

　　(3)最后，運用一般技術解決問題

　　應納房產稅=(500+240)×(1-20%)/2×1.2%=3.552(萬元)

　　出租房屋房產稅的繳納

　　出租房屋的房產稅按租金收入計算，其計算公式為：應納稅額=租金收入×l2%。

　　房屋的租金收入是房屋產權所有人出租房屋使用權取得的所有報酬，包括貨幣收入及實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租的，應根據當地同類房屋的租金水平，確定租金標準。

　　【案例3】某省丙企業于1月1日將自有沿街樓房原值1 000萬元出租給丁公司用于生產經營，雙方簽訂了一份租期為5年并且金額固定的租賃合同，每月租金為10萬元，前6個月由丁公司自行裝修，雙方在合同中約定，1月1日～6月30日免收租金，請計算丁企業度房產稅。

　　解析：財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2015]128號)文件指出，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅，由房產使用人代繳房產稅，因此，不少納稅人認為在免租期內由承租房屋的應納稅單位繳納房產稅。財稅[2015]121號規定第二條對此重新進行了規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。在房產租賃行為中，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，應最終承擔房產稅。

　　(1)那么免租期，房產稅如何繳納?是由承租人繳納還是產權人繳納?根據財稅[2015]121號規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。也就是說在1月1日～6月30日之間為免收租金期限的，由產權所有人丙企業按照房產原值繳納房產稅，即[1000×(1-30%)/12×]6×1.2%=4.2萬元。

　　(2)7月1日～12月31日房產稅按照取得的租金收入計稅，

　　6×10×12%=7.2萬元

　　(3)全年需要交納的房產稅合計4.2+7.2=11.4萬元。