湖州物業管理條例實施細則全文(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年湖州物業管理條例實施細則是什么？高考升學網整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

各縣區人民政府，市府各部門，市直各單位：

為加強我市小區物業服務規范化管理，切實提升物業服務水平，優化廣大業主的居住環境，根據《浙江省物業管理條例》《國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》《中共浙江省委浙江省人民政府關于加強和完善城鄉社區治理的實施意見》等文件精神，經市政府同意，制定本實施意見。

一、總體要求

按照城市精細化管理要求，強化物業管理各方主體責任，推動物業管理重心下移，優化物業管理模式，建立健全“統一領導、屬地管理、分級負責、條塊結合、綜合協調”的物業管理工作體制，有序推進小區規范化、長效化管理，全面提升小區物業管理水平，努力使群眾的獲得感、幸福感、安全感、認同感持續增強，努力實現“城市讓生活更美好”。

二、基本原則

（一）屬地管理，齊抓共管

建立健全小區物業項目屬地管理機制，充分發揮街道（鄉鎮）、社區（村）指導監督業主自治組織和預防化解物業糾紛的作用，強化物業行業主管部門及相關職能部門在物業建設、運行管理等方面的行業監管和行政執法職責，條塊結合，增強工作合力。

（二）分類管理，全面覆蓋

根據新建商品房小區、老舊小區、拆遷安置小區及保障房小區物業設施運行管理的不同情況，進行統一規劃、分類管理，實現物業管理服務全覆蓋。

（三）市場主導，政策扶持

完善小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，提高物業服務標準化水平。對因環境條件限制，難以實行市場化運作的小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務正常運轉。

三、主要措施

（一）加強社區黨組織領導下的業主自治

1.建立社區黨組織領導下的業主自治機制。建立小區物業管理在社區黨組織領導下的業主自治機制。指導規范業主自治組織建設，充分發揮社區自治組織在物業管理和社區建設上的作用。建立健全社區黨組織領導下的社區居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，推行社區居（村）民委員會推薦符合條件的黨員或社區居（村）民委員會成員按法定程序加入業主委員會。

2.規范業主委員會成立程序。對符合條件、業主成立業主委員會意愿強烈，屬地街道（鄉鎮）、社區（村）要指導召開業主大會會議和選舉產生業主委員會；對業主人數較少且經全體業主一致同意，可不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責；對因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，社區居（村）民委員會應在屬地街道（鄉鎮）指導監督下代行業主委員會職責。

3.規范業主委員會行為。業主委員會應當嚴格遵守業主大會制定的議事規則和管理規約，實施小區重大事項公開公示制度，規范印章管理和財務管理，業主大會、業主委員會印章可由業主大會、業主委員會委托社區居（村）民委員會保管，社區居（村）民委員會對印章使用、財務管理予以監督。規定業主委員會例會制度，固定辦公場所及接待時間。嚴格業主委員會委員任職資格，業主委員會委員應當嚴格遵守小區業主管理規約，模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，且具有一定組織能力。屬地街道（鄉鎮）要建立小區業主委員會監督考核制度，每年定期考核不少于一次。經考核不合格的或業主委員會有下列情形之一的：（1）業主委員會任期屆滿但拒不組織換屆選舉的；（2）業主委員會委員人數不足總數的二分之一的；（3）業主委員會存在違規違法行為或濫用職權的；（4）業主委員會無法履行工作職責，不實施小區重大事項公開公示制度經督促后拒不改正的、物業退出后無能力重新選聘的、物業服務費交納率不足70%的；（5）法律、法規、規章規定的其他情形。屬地街道（鄉鎮）要把考核結果或存在問題通告全體業主，在小區公示15天后，指導和監督召開臨時業主大會，更換業主委員會委員、重新選舉業主委員會。

4.規范物業管理經費使用。業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤。物業管理區域內有經營用房、共用部位、共用設施等公共收益的，工作經費及業主委員會委員的工作補貼可以在公共收益中列支。業主委員會工作經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體約定。嚴格規范小區公共收益資金管理，鼓勵業主大會或業主委員會在街道（鄉鎮）開設小區公共收益資金賬戶，實行支出申報制度，公共收益資金使用接受全體業主的監督，業主委員會應當每年3月底前公布上一年度業主大會和業主委員會工作經費的使用情況，并在小區顯著位置公示。社區居（村）民委員會代行業主委員會職責的，工作經費按以上辦法提取使用。違規使用公共收益資金的，由屬地街道（鄉鎮）牽頭處置。

5.建立物業服務費交納個人誠信機制。物業服務費的拒交、欠交情況經屬地街道（鄉鎮）調解認定后，納入個人信用檔案。黨員干部、機關事業、國有企業單位職工欠交物業服務費的，由社區黨組織報街道（鄉鎮）審核匯總后，函告所在單位黨組織或上級黨委組織部門。業主出租或轉讓物業，應當及時告知物業服務企業和業主委員會。辦理物業產權交易手續時，買賣雙方當事人應當就結清物業服務費及其它相關費用進行明確約定。

（二）加強小區配套設施建設與維護管理

1.落實小區承接查驗制度。進一步完善小區承接查驗制度。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產利益的原則，新建物業由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。物業服務企業重新選聘的，在業主委員會或社區居（村）民委員會監督下由原有物業服務企業與新選聘物業服務企業共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收，經屬地街道（鄉鎮）核實確認后方可交付使用。物業服務企業應參與分戶驗收、竣工驗收環節，有條件的，要參與建設工程設計、施工等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。

2.規范小區物業服務標準。新建小區物業服務等級應按一級服務標準執行。開發建設單位與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后，雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾。開發建設單位提供前期咨詢服務費及開辦費，用于前期咨詢介入和購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備經費。開發建設單位應強化售后服務，在保修期內按相關規定承擔小區的各項保修責任。非普通住宅、業主大會成立后的普通住宅物業服務等級標準不得低于前期物業服務等級標準。

3.強化小區停車設施建設及管理。小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，開發建設單位或委托的物業服務企業應當向業主招租，不得閑置，由物業行業主管部門予以督促。小區公共車位推行臨時停車收費管理，當規劃車位不能滿足小區業主停車需求時，在符合相關規范情況下，合理設定或通過改造增加小區停車位，減輕停車壓力。積極推廣智能化停車設施在小區的應用，并按相關要求加強管理。

4.建立物業專項維修資金應急使用工作機制。對小區共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全的緊急情況，可經主管部門成立的專家組出具參考意見，業主委員會或社區居（村）民委員會可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；物業主管部門在收到應急物業專項維修資金使用申請之日起3個工作日內完成資金撥付，及時消除安全隱患。

5.建立物業專項維修資金續籌機制。物業專項維修資金不足支付維修費用或使用后物業管理區域內有一幢以上物業的業主分戶賬不足首期專項維修資金繳存額的30%時，已成立業主大會的，由業主大會制定續籌方案；未成立業主大會的，由社區居（村）民委員會指導業主制定續籌方案。續籌方式原則上在收取物業服務費時一并代為收取，連續收取的時間不超過2年。續籌方案由業主大會決定，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。續籌后的專項維修資金余額不得低于按當年政府公布的繳交標準計算的專項維修資金額度。續籌方案按規定表決通過后對所有相關業主具有法律效力，業主拒不續籌經依法催繳仍不交納的，經屬地街道（鄉鎮）調解認定后納入個人信用檔案，業主委員會或社區居（村）民委員會（社區居〈村〉民委員會代行業主委員會職責情況下）可以依法提起訴訟。

（三）加強物業服務的監督管理

1.規范選聘物業服務企業的行為。進一步規范前期物業服務招投標行為，完善《湖州市前期物業管理招投標暫行辦法》，推行和完善物業服務企業的履約保證金制度。新建小區項目規劃總建筑面積在3萬平方米以上的，一般按照建設主管部門制定的前期物業服務招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。推行業主委員會在業主大會授權下參照前期物業招投標方式選聘物業服務企業。社區居（村）民委員會代行業主委員會職責情況下，社區居（村）民委員會應參照前期物業招投標方式選聘物業服務企業。

2.嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責。應當在顯著位置公示物業服務內容和服務等級標準、物業收費標準，劃分服務區域，明確服務責任人。向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，制止小區內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為，并及時向公安消防、綜合行政執法等有關職能部門報告。

3.規范物業服務收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級確定收費標準，公開物業服務的等級和收費標準，提高收費透明度。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，已取消政府指導價的，由物業主管部門會同屬地街道（鄉鎮）和開發建設單位，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，制定物業服務等級標準以及相應的參考價，每年一次，并向社會公布。非普通住宅、業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。

4.建立物業服務企業動態考核制度。市、縣區兩級物業主管部門要加強對物業服務企業的動態檢查考核，建立物業服務企業小區管理考核制度，縣區物業主管部門要會同街道（鄉鎮）每年開展半年度、年度2次集中檢查考核。對存在問題的，約談物業服務企業法定代表人或負責人，下發書面整改通知書，督促限期改正；物業服務企業履職不到位的，按規定列入物業服務企業信用信息管理及信用評價，與政策扶持、榮譽獎勵、項目承接等直接掛鉤。市物業主管部門要對縣區物業服務企業小區管理考核情況進行抽查，考核結果要進行通報，綜合評定物業服務企業在全市的管理水平。物業項目全部實行項目經理責任制，每名項目經理原則上不超過2個物業項目，管理非單個項目的物業建筑面積合計不得超過30萬平方米。

5.加強物業服務行業自律。鼓勵物業服務企業成立物業管理行業協會，開展行業培訓、評優等活動，制定行業標準、規范，相互溝通與監督，發揮協會的行業自律作用，支持物業服務企業做大做強，推動物業服務市場的健康發展。

（四）加強老舊小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區物業管理

1.加強老舊小區物業管理。老舊小區要以社區管轄范圍為依據，合理界定物業管理服務區域。老舊小區整治后，具備條件的，可參照舊住宅區物業服務標準，選聘專業物業服務企業，開展專業化有償物業服務或準物業服務；對于因環境條件限制，無法開展專業物業服務或準物業服務的小區，由各街道（鄉鎮）以社區（村）為基本單位成立物業管理服務站，組織實施以保潔、保綠、保安服務為主要內容的基礎性物業服務。老舊小區物業服務費用由小區全體業主共同承擔，可用小區地面停車位及公共部位的經營收益彌補物業服務費用不足。

2.提升拆遷安置和保障房小區物業管理。按照屬地管理的原則，在多種方式落實物業管理服務的基礎上，逐步實現拆遷安置小區物業服務的市場化、專業化管理。拆遷安置小區要倡導居民交納物業服務費的意識，逐步引導業主養成“享受服務、承擔費用、接受管理”的習慣。對于保障性住宅小區，積極推行市場化的物業管理方式，由建設單位通過招投標選聘物業服務企業進行物業管理。

3.落實政策性獎勵措施。老舊小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區要建立長效管理機制，鼓勵根據業主意愿引入物業服務企業實施專業化物業服務，服務內容和收費標準應當征求業主意見并進行公示。對沒有物業專項維修資金的老舊小區，各級人民政府落實相關政策性獎勵措施，鼓勵物業服務企業市場化運作參與老舊小區物業服務。

四、保障機制

（一）加強組織領導

成立全市小區物業管理工作領導小組，分管建設工作的副市長任組長，分管建設工作的副秘書長和市建設局主要負責人任副組長，成員由市委組織部、市委宣傳部、市信訪局、市發改委、市教育局、市公安局、市民政局、市司法局、市財政局、市國土資源局、市建設局、市規劃局、市體育局、市審計局、市環保局、市綜合執法局、市市場監管局、市質量技監局、市人防辦、市消防支隊、市人行、各縣區政府（管委會）等單位負責人組成。領導小組下設辦公室（設在市建設局），負責研究制定全市小區物業管理工作相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題。各縣區政府（管委會）也要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立轄區范圍內的物業管理協調聯動機制。

（二）明確職責分工

強化各級政府及相關部門小區物業管理工作職責，按照屬地管理原則，各縣區政府（管委會）負責轄區內小區物業管理工作，健全組織，加強力量，出臺必要的政策措施。相關職能部門和單位應當根據各自職責，加強行業監管，統合協調，形成齊抓共管的大物業管理工作格局，共同推進小區物業管理工作。

（三）保障管理力量

各縣區政府（管委會）要綜合考慮社區規模、人口數量等因素，落實街道（鄉鎮）物業專職管理人員機構，在社區現有人員的基礎上按每個社區配備1-2名物業專職管理員，落實相應工作管理經費。

（四）加強督查考核

按照屬地管理的原則，建立小區物業管理工作考核機制。市小區物業管理工作領導小組每年度組織對各縣區政府（管委會）小區物業管理工作進行專項督查考核，考核結果納入年度綜合考核內容。

（五）加強輿論宣傳

充分利用電視、報紙、網絡等載體，加強小區物業管理有關法規政策宣傳，推選出一批管理創新、質優價廉的物業服務品牌企業、優秀業主委員會和社區居（村）民委員會，發揮示范帶頭作用，增強全社會對物業管理的認識、理解，積極形成購買物業服務、參與小區物業管理的良好氛圍。

本實施意見自發布之日起施行。