莆田物業管理條例全文,最新莆田物業管理條例(修訂版)

莆田市物業管理實施細則

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本細則。

　　本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。

　　第三條對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區，縣（區）人民政府（管委會）應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善老舊住宅小區綜合環境。老舊住宅小區的范圍由縣（區）人民政府（管委會）確定。

　　未實施物業管理的老舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）征求相關業主意見后，合理確定物業管理區域，并指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業。

　　第四條市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┴撠熜麄�、貫徹、執行國家和地方物業管理法律法規和相關規定，制定我市物業管理的相關規范性文件；

　�。ǘ�）指導、監督全市物業管理工作；

　　（三）負責市區范圍內物業專項維修資金的監管工作；

　　（四）負責物業管理重大矛盾糾紛協調處理工作；

　�。ㄎ澹┴撠熑�市物業服務企業信用檔案的建立和管理工作，以及對物業服務企業服務行為的監管；

　�。�六）指導、監督市物業管理協會開展工作，促進市物業管理協會加強行業指導和行業自律。

　�。ㄆ撸┓�律、法規、規章規定的其他職責。

　　第五條縣（區）建設行政主管部門接受市建設行政主管部門的業務指導，負責轄區內物業管理活動的日常監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民（村民）委員會物業管理工作；

　�。ǘ�）指導業主大會的成立和業主委員會選舉工作；

　�。ㄈ�）建立物業管理投訴受理制度，及時處理物業管理矛盾糾紛；

　�。ㄋ模┴撠煂ξ飿I服務企業服務行為、服務質量、業主大會和業主委員會行為的日常監管工作；

　�。ㄎ澹┴撠煴拘姓�區域內物業專項維修資金的監管工作；

　　（六）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　第六條街道辦事處（鄉鎮人民政府）對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　�。ㄒ唬┙M織、指導首次業主大會成立，并組織、指導和監督業主委員會的選舉及換屆工作，負責業主大會解散后的財產清算工作；

　　（二）負責對物業服務企業、業主大會和業主委員會的日常監督，指導業主大會和業主委員會依法開展活動；

　�。ㄈ�）負責召集物業管理聯席會議，調解處理物業管理的日常事務，協調物業管理和社區建設的相互關系；

　　（四）積極引導老舊住宅小區成立業主大會，改善基礎條件，逐步推行物業管理；

　�。ㄎ澹﹨f助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　�。�六）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　第七條社區居民（村民）委員會負責指導本轄區業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第八條建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，對物業管理備案、物業服務企業的信用和處罰等物業管理信息進行共享。

　　建設行政主管部門對物業服務企業資質等級和實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。

　　第九條縣（區）人民政府（管委會）應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善社會化、市場化、專業化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第十條住建、物價、公安、城管執法、工商、環保、質監、民政、財政、規劃、園林、人防、消防等行政管理部門應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。

　　供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

　　第十一條物業管理行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，對違反法律、法規和行業規范的行為給予公開批評，加強行業自律管理，促進行業健康發展。

　　第十二條建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統發布或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主；發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第十三條房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第十四條物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　籌備首次業主大會會議，建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分資料；

　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊；

　�。ㄈ�）業主名冊；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┕灿迷O施設備的交接資料；

　　（六）物業管理用房配置確認資料；

　　（七）其他有關的文件資料。

　　第十五條符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請之日起三十日內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、縣（區）建設行政主管部門和社區居民（村民）委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者委托的社區居民（村民）委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

　　第十六條籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　�。ㄈ�）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　�。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　�。�六）制定業主委員會選舉辦法；

　�。ㄆ撸┩瓿山M織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十七條業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　（一）業主到會并在會議簽到表上確認；

　�。ǘ�）業主在表決票上或者表決票發放表上確認；

　�。ㄈ�）業主大會議事規則以及法律、法規、規章規定的其他方式。

　　業主可以委托代理人出席業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行表決。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十八條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照《福建省物業管理條例》第十二條規定的方式確定

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

　　業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。

　　第十九條業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第二十條首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業時，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第二十一條首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由物業所在地建設行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處（鄉鎮人民政府），由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，�？顚Ｓ�。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督�；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第二十二條街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者受其委托的社區居民（村民）委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調、確定召開時間；逾期仍未召開的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導、幫助社區居民（村民）委員會指導業主召開。

　　第二十三條業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地社區居民（村民）委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民（村民）委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第二十四條業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十五條業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　�。ㄒ唬┎宦男袠I主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的；

　�。ǘ�）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的；

　�。ㄈ�）向物業服務企業銷售商品、承攬業務的；

　�。ㄋ模┠踩】赡芊恋K公正履行職務的其他利益的；

　�。ㄎ澹┢渌�侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十六條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　（一）不再是本物業管理區域的業主的；

　�。ǘ�）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

　　（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

　�。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑熑蔚摹�

　　第二十七條業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十八條業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。

　　業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的二個月前，應當書面報告物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府），并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第三十條業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起五日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者公安機關協助移交。

　　第三十一條業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章物業管理服務

　　第三十二條物業服務企業應當具有企業法人資格，并按照規定取得相應資質等級。物業服務人員應當按照規定取得相應資格證書。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業應當在其資質等級范圍內承擔物業管理事務，依照前期物業服務合同或者物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。合同應當在規定時間內向縣（區）建設行政主管部門備案。

　　第三十三條物業服務企業的基本權利：

　�。ㄒ唬┌次飿I服務合同的約定收取費用；

　�。ǘ�）勸阻和制止違反社會公德、管理規約和物業管理制度行為；

　�。ㄈ�）委托專營公司承擔專項物業管理業務；

　�。ㄋ模┮�求業主委員會協調其與業主或者非業主使用人的糾紛；

　�。ㄎ澹┓�律、法規、規章規定的其他權利。

　　第三十四條物業服務企業的基本義務：

　�。ㄒ唬┞男形飿I服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　�。ǘ�）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　　（三）在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　　（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　�。ㄎ澹┖贤�終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　　（六）法律、法規、規章規定的其他義務。

　　第三十五條物業服務合同應當約定下列基本內容：

　�。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O施的維修、維保和養護；

　�。ǘ�）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　�。ㄈ�）道路維護，車輛停放秩序管理；

　�。ㄋ模┌踩�防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他應當約定的事項。

　　第三十六條建設單位、物業服務企業以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當根據《福建省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本細則第三十七條至第四十條的規定向物業所在地縣（區）建設行行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。

　　物業管理區域由物業所在地縣（區）建設行政主管部門自收到備案資料之日起五個工作日內會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）及社區居民（村民）委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　�。ㄒ唬┬陆ㄎ飿I項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域；

　�。ǘ�）舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位、物業服務企業以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）劃定或者確定物業管理區域不合理的，縣（區）建設行政主管部門應當自收到備案資料之日起五個工作日內提出核定意見并告知申請人。

　　第三十七條建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域備案申報表；

　�。ǘ�）建設單位營業執照；

　�。ㄈ�）《建設用地規劃許可證》及附圖；

　　（四）建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；

　�。ㄎ澹┪飿I管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告；

　�。�六）地名批復文件。

　　第三十八條已經實施物業管理但未辦理物業管理區域備案手續的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域備案申報表；

　　（二）物業服務合同；　

　�。ㄈ�）物業服務企業資質證書；

　　（四）《建設用地規劃許可證》及附圖；

　�。ㄎ澹┙ㄔO項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；

　�。�六）物業管理用房坐落位置、建筑面積；

　�。ㄆ撸┑孛�批復文件。

　　物業服務企業因客觀原因無法提供前款第（四）項至第（七）項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備、社區建設等情況

　　第三十九條沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）在確定物業管理區域后，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域備案申報表；

　�。ǘ�）物業管理區域四至范圍說明及附圖；

　　（三）確定物業管理區域的理由和依據。

　　前款第（三）項規定的確定物業管理區域的理由和依據應當包括物業管理區域內物業的共用設施設備、社區建設情況等。

　　第四十條已備案且已實施物業管理的一個物業管理區域需要劃分為若干物業管理區域的，應當對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經擬分割的各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　依照前款規定分割后的若干物業管理區域，由物業服務企業提交以下資料辦理物業管理區域備案手續：

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域備案申報表；

　　（二）分割后各物業管理區域四至范圍說明及附圖；

　�。ㄈ�）分割方案；

　�。ㄋ模┮逊指罡魑飿I管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意分割方案的證明材料。

　　第四十一條新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　物業服務企業或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將經備案的物業管理區域公告全體業主。

　　前兩款所規定明示或者公告的內容包括：

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域的四至范圍說明及附圖；

　　（二）公共場所、公共綠地的面積和位置；

　　（三）公共車位數量和位置；

　�。ㄋ模┑叵率摇⒌讓蛹芸諏�、天臺的面積及其權屬；

　�。ㄎ澹┪飿I服務用房和業主委員會用房的面積和位置；

　�。�六）共用設施設備名稱及權屬；

　�。ㄆ撸┢渌�需要明示的場所和設施設備。

　　第四十二條具備下列條件之一的，業主委員會可以向物業所在地縣（區）建設行政主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　（一）經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的；

　�。ǘ�）兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。物業所在地縣（區）建設行政主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）及社區居民（村民）委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第四十三條建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置。

　　物業管理用房的具體位置和面積，城鄉規劃主管部門應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售（預售）許可證之前予以確定。

　　按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用，其所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由前期物業服務企業接受、使用和經營。前期物業服務企業出租經營物業管理用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第四十四條物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

　　（一）物業管理用房；

　�。ǘ�）垃圾集散間、廁所；

　�。ㄈ�）按照規劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；

　　（四）住宅的物業管理區域按照規劃配建的公共停車場所；

　�。ㄎ澹┙ㄔO單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。

　　按規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發建設單位所有的，開發建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

　　第四十五條一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第四十六條住宅物業的建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，應當采用公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業服務，并書面簽訂前期物業服務合同。其中，投標人少于三個、且物業管理區域總建筑面積小于兩萬平方米的，經物業所在地縣（區）建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。前期物業管理招投標的具體實施辦法，由市建設行政主管部門另行制定。

　　分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出招標邀請書十日前，持招標公告或者投票邀請書、招標文件等有關資料，向物業所在地縣（區）建設行政主管部門備案。

　　第四十七條建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同的，物業服務企業應當自合同簽訂之日起十五日內，提交以下資料向物業所在地縣（區）建設行政主管部門備案：

　　（一）前期物業服務合同備案申報表；

　�。ǘ�）物業服務企業資質證書；

　�。ㄈ�）前期物業服務合同；

　�。ㄋ模┲袠送ㄖ獣�；

　　報送資料齊全、符合法定形式的，縣（區）建設行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第四十八條建設單位應當在新建物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。承接查驗的相關規定由市建設行政主管部門另行制定。

　　建設單位在辦理物業承接查驗前，應當向物業服務企業移交下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）物業專項維修資金清冊；

　　（三）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等相關技術資料、證件和檢驗報告；

　�。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（五）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

　�。�六）物業及配套設施的產權清單；

　�。ㄆ撸┪飿I服務用房的清單；

　�。ò耍┪飿I使用、維護、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第四十九條物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后三十日內，提交以下資料向物業所在地縣（區）建設行政主管部門辦理備案手續：

　�。ㄒ唬┪飿I承接查驗備案申報表；

　�。ǘ�）前期物業服務合同備案回執；

　�。ㄈ�）臨時管理規約；

　　（四）物業承接查驗協議；

　�。ㄎ澹┙ㄔO單位移交資料清單；

　�。�六）查驗記錄；

　�。ㄆ撸┙唤佑涗洠�

　�。ò耍┢渌�承接查驗有關文件。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，縣（區）建設行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

　　第五十條物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

　　（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實；

　　（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　�。ㄈ�）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　�。ㄋ模└鶕�臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

　　第五十一條物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第五十二條業主大會和業主委員會備案成立后，應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與物業服務企業簽訂物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積小于兩萬平方米的，可以邀請或協議招標形式，但投標人不得少于三個。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規定：

　�。ㄒ唬┓�合國家、省和本市規定的技術標準、規范；

　　（二）及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

　　（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

　�。ㄋ模﹨f助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作；

　�。ㄎ澹┙邮苌鐓^居民（村民）委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作。

　　物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報送物業所在地縣（區）建設行政主管部門備案。

　　第五十三條物業服務企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，記入企業信用檔案，給業主造成的損失且情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任。

　　對物業服務企業的服務，百分之六十以上的業主不認可的，物業服務企業要按規定的程序、步驟退出物業管理項目。

　　第五十四條物業服務合同的一方提前終止有約定期限的物業服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協商，原物業服務企業同意延續的，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。

　　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業管理項目。

　　第五十五條物業服務企業退出物業管理項目時，應當向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物。

　　物業服務企業退出物業管理項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當進行應急管理、指定管轄。社區居民（村民）委員會可以在街道辦事處（鄉鎮人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安和維保等服務，相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專營服務單位應當予以配合。

　　物業服務企業、業主委員會和物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照《福建省電梯安全管理辦法》等有關規定，依法承擔電梯安全管理責任。

　　第五十六條物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節價的物業管理項目，收費標準由物業服務合同（包括前期物業服務合同）確定。物業服務收費項目和標準應當向全體業主公布。

　　物業服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。

　　第五十七條業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當遵循以下程序：

　　（一）物業服務企業已委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

　�。ǘ�）擬調整物業服務收費標準的相關事項已公告三十日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調價后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見。

　�。ㄈ�）調價方案經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占人數總人數過半數的業主表決通過；表決結果已經公示三十日以上。

　　公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決意見不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。

　　業主對物業服務收費標準的調整有爭議的，可以向市價格行政主管部門申請協調處理或者向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費；物業交付使用之日的次月及以后的物業服務費由業主承擔。

　　業主應當依照物業服務合同（包括前期物業服務合同）的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域公示等方式協助物業服務企業催交。

　　物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第五十九條物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規、規章規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

　　物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

　　實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，并將審計結果在物業管理區域內公示。

　　第六十條經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民（村民）委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

　　業主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維護和養護。

　　業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者社區居民（村民）委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證。物業所在地稅務部門應當按有關規定給予辦理發票領購手續。

　　業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公布一次。

　　第六十一條凡具備分表直抄到戶條件的住宅小區內的水、電、氣等專業經營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表，由相關專營服務單位負責向最終用戶進行收費；安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。

　　新建住宅小區供電設施建設工程應當符合國家和行業標準的電力工程建設規范，由供電部門依照國家標準、行業標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經濟、合理和便于管理體制的原則確定。

　　本細則實施前，總表供水的住宅小區應盡快籌資進行一戶一表改造，改造后由供水部門統一納入終端收費管理。供配電設施建設實行“委托建設模式”或“自購自建模式”的住宅小區由供電部門按照《福建省新建住宅小區供配電設施建設與運行維護監督管理暫行辦法》（閩監能市場[2014]137號）有關規定執行。

　　第六十二條物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

　　物業服務企業退出物業管理區域時已代收但未向專營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業服務企業追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。

　　第六十三條業主、非業主使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以申請物業所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

　　業主、非業主使用人、業主委員會、物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以申請物業所在地價格行政管理部門協調處理。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用，經業主委員會督促仍拒不交納的，物業服務企業可以依法追究其違約責任。

　　業主、非業主使用人、業主委員會、物業服務企業對本物業管理區域內違反法律、法規和本細則相關規定的行為，可以向建設行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當依法調查核實后予以處理；對署名舉報的，應當將處理結果書面告知當事人。

　　第六十四條建設行政主管部門要建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業服務企業信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監督。

　　物業服務企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業服務企業和物業服務項目經理創立自己的服務品牌。

　　第四章物業使用和維修

　　第六十五條業主、非業主使用人在使用物業時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。

　　建設單位應當在銷售物業之前制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。業主大會成立后，業主大會應當制定管理規約。臨時管理規約和管理規約應當向物業所在地縣（區）建設行政主管部門備案，臨時管理規約和管理規約的示范文本由市建設行政主管部門制定。

　　第六十六條在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和有關行政主管部門書面報告：

　�。ㄒ唬┻`法建設、擅自改變建筑物、房屋外立面及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋承重結構的；

　�。ㄈ�）破壞小區園林綠化的；

　�。ㄋ模┥米詫⒂晡鬯�混接或者在排水管上接管；私自更改或損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全；

　�。ㄎ澹�損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；

　　（六）違反國家和地方規定，向環境超標排放污染物；

　�。ㄆ撸┥虡I經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的；

　�。ò耍┱加霉灿貌课弧⒐灿迷O施設備；

　�。ň牛┢茐墓┧�、供電、供氣和通訊設施設備等法律、法規禁止的其他行為。

　　有關職能部門接到報告后，應當按照各自職責及時查處。

　　第六十七條業主或者非業主使用人進行物業裝修，應當事先告知物業服務企業，并按照物業裝修有關規定辦理手續。物業服務企業應當對業主或者非業主使用人的物業裝修活動、使用公共設施設備進行監督，業主應當予以配合。

　　第六十八條業主大會成立前，車輛停放在物業管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。業主大會成立后，車輛在物業管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意，業主委員會可以申請公安部門對小區內地面停車泊位和規定行車路線進行劃定，公安部門應當予以配合。

　　第六十九條物業交付使用前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專營服務單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專營服務單位應當及時接收。物業交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專營服務單位管理的情況予以公示。

　　專營服務單位接收后，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。

　　第七十條物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照下列規定向最終用戶收取有關費用。

　�。ㄒ唬�業主自用的向業主收��；

　　（二）物業服務企業使用的向物業服務企業收��；

　�。ㄈ�）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；

　�。ㄋ模┤�體業主共同使用的，由全體業主分攤。

　　專營服務單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，不得向業主收取手續費等額外費用，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專營服務單位自行負責相關工作。

　　專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。對欠繳供電、供水、供氣等費用的業主，各相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

　　第七十一條物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：

　　（一）專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業主或者非業主使用人承擔；

　　（二）共用部位和共用設施設備（供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備除外）包括由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業維修、更新時，相關業主、非業主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環衛、人防及電梯維保等專營服務單位進行相關作業需要進入物業管理區域的，物業服務企業和相關業主、非業主使用人應當配合。

　　第七十二條業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　業主可以在臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則中規定物業管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

　　第五章物業專項維修資金

　　第七十三條建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。保修期滿后，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業服務企業依照本細則對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

　　第七十四條物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。

　　物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、�？顚Ｓ�、政府監管”的原則，由市、縣人民政府指定的機構（以下稱維修資金管理機構）統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第七十五條首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在《商品住房銷售合同》備案之前，將首期物業專項維修資金向維修資金管理機構統一交存。首期物業專項維修資金按照業主物業專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取。

　　前款所稱物業專有部分建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準；前款所稱交存標準為住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八，具體比例和住宅建筑安裝工程每平方米造價由市建設行政主管部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市人民政府批準后公布執行。

　　第七十六條物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交，續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定，續交后的資金應當不低于首期交存數額。未成立業主大會的，續交的標準由市建設行政主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市人民政府批準后公布執行。

　　第七十七條物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第七十八條專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受建設行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　使用物業專項維修資金應當按照《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》規定的程序辦理。

　　第七十九條物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當立即組織對物業共用部位，共用設施設備進行維修、更新、改造。所需資金從已交存的住宅專項維修資金中列支。

　�。ㄒ唬┪蓓�、外墻出現嚴重滲漏；

　　（二）電梯出現故障、零部件磨損或老化，不能正常使用；

　�。ㄈ�）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水；

　　（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險；

　�。ㄎ澹┕灿媒o排水設備不能正常使用；

　　（六）消防、安防等建筑智能化系統出現故障，不能正常使用；

　�。ㄆ撸┮蚺_風、洪水等自然原因造成物業共用部位，不能正常使用；

　�。ò耍└鶕�公安、消防、氣象、特種設備、物業管理等行政主管部門限期整改要求，需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造或對建筑外墻進行清洗；

　�。ň牛┪飿I共用部位、共用設施設備存在其它安全隱患，需對物業共用部位，共用設施設備進行維修，更新、改造；

　�。ㄊ�）按照有關法律、法規、規章及強制性技術標準規定，需對物業共用部位，共用設施設備進行維修、更新、改造。

　　第八十條市、縣建設行政主管部門應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　物業管理區域已成立業主委員會的，物業服務企業應當在維修、更新、改造前，將所發生的緊急情況通知業主委員會；未成立業主委員會的，應將所發生的緊急情況通知所在地社區居委會；同時，在物業管理區域內公示，并報送所在地縣（區）建設行政主管部門備案，其中：對于發生屋頂、外墻出現嚴重滲漏的緊急情況，還應公示、報備維修改造方案。對于在緊急情況下，物業服務企業組織進行的物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，業主委員會應當予以配合。業主委員會拒不配合的，應承擔相應法律責任。

　　第八十一條經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，具體實施細則由市建設行政主管部門會同同級財政部門制定。

　　物業專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立物業專項維修資金管理制度。

　　第八十二條業主委員會或者物業服務企業應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業管理區域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。

　　第八十三條任何機構和個人不得將物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章法律責任

　　第八十四條對違反國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定的，由縣（區）建設行政主管部門依法予以處罰。本細則相關規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由屬地城市管理行政執法機關負責實施。

　　第八十五條建設單位未按照本細則第二十一條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由縣（區）建設行政主管部門責令限期改正。

　　第八十六條物業服務企業違反本細則，未按照要求將前期物業服務合同、物業服務合同備案的，由縣（區）建設行政主管部門責令限期改正。

　　第八十七條違反本細則，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由縣（區）建設行政主管部門責令限期改正。

　　第八十八條物業服務企業違反本細則未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，或未按規定對共用設施設備進行維護養護、申請定期檢驗，擅自撤出小區物業管理的，由縣（區）建設行政主管部門責令限期改正。

　　第八十九條物業服務企業、業主委員會違反本細則第五十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由縣（區）建設行政主管部門責令限期改正。

　　第九十條違反本細則相關規定，建設行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分，構成刑事犯罪的，依法追究刑事責任：

　�。ㄒ唬┡灿梦飿I專項維修資金的；

　�。ǘ�）發現違法行為不依法予以查處的；

　�。ㄈ�）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的；

　�。ㄋ模┢渌�玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章附則

　　第九十一條本細則自印發之日起施行。