2019房產新政策規定二套首付降為40%

　　昨日晚間，央行、住建部、銀監會聯合發文調整住房貸款政策調整的通知，發布了二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;財政部、國稅總局將個人出售住房免征營業稅由5年調整為2年以上。發改委房地產市場研究中心主任劉琳向中國經濟網表示，此輪調整是房地產政策的一種回歸，對房價影響不大。

　　二月份70個城市房價數據“全軍覆沒”后，加速了全國性救市政策的出臺。二月份數據出來后，房價環比已經連續6個月下降，同比跌幅開始擴大。同時，房地產投資增速跌至多年來低點，直接拖累固定資產投資增幅呈現下滑趨勢，最終影響的是經濟增長速度。

　　畢竟房地產行業是國民經濟的重要行業，產業鏈條很長，過度滑落將影響到就業。

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　　面對房地產行業一片頹廢，最捉急的是政府特別是地方政府。不過，地方政府在財稅、土地和貨幣信貸上的配置權非常有限，能夠刺激房地產行業復蘇的工具選擇并不多，而且預期效果也不好。這就要求必須從中央政府層面包括手握金融、土地、財稅大權的中央職能部門出臺救市舉措。這是不到10天時間中央六部門三箭齊發、痛下三劑猛藥的真正原因。

　　中央及時出臺組合拳、下三劑猛藥的目的在于穩定樓市，防止房地產出現過度滑落特別是三四城市發生金融風險。穩增長是救市的真正目的。

　　那么，房地產新政會否引發房價暴漲呢?筆者認為可能性不大。其一，政府的目的在于穩定樓市，并不是刺激房價上漲。信貸、稅收和土地政策仍然是差異化分類施策的。

　　其二，目前房價雖有所下降，但仍在高位徘徊，高房價對需求的抑制作用尚在。高房價的重病是十幾年來形成的，依靠幾個部門的政策能夠治愈的可能性不大。根源還在于畸高房價這個禍根。這個禍根不除，樓市沉珂很難治愈。

　　其三，救市組合拳看似一定程度上有鼓勵購房的意圖，但要清醒的是，不動產登記和房產稅的黃雀在后呢?

　　最后，免征營業稅由五年降到兩年以上后，反而促使存量房包括百姓的多套房銷售，加大了市場供給，從而起到了平抑房價的效果。

　　從住房供需上看，中央的三劑猛藥旨在促使存量房銷售，去庫存化，而不是促使房價報復性反彈。

　　從落實上，關鍵在于落實地方政府的主體責任。救助房地產市場的政策，地方政府有落實甚至加碼政策力度的積極性。首付款比例大幅度下調，商業銀行執行和落實上要比降低利率有主動性和積極性。降低房貸利率的話，是讓銀行讓利給購房者，銀行不會有主動性和積極性。而降低首付款比例，是擴大銀行房貸規模，給其增加收入和利潤的。銀行當然樂意和積極貫徹落實。

　　在這里提醒購房人，特別是認為六部門組合拳、三劑猛藥出臺后房價就要暴漲，倉促入市購房者，一定要防止不動產登記和房產稅的“黃雀在后”。

　　二套房首付比例降到40%，二手房營業稅由五年降到2年免稅，促使更多人貸款買房，所謂的改善型住房。等待房子買到手后，不動產登記使其房產一清二白，接著房產稅開證了，負擔更加重了。了解更多關于房地產行業的資訊請查閱宇博智業市場研究中心發布的2015-2020年房地產行業市場競爭力調查及投資前景預測報告。

　　趁三劑猛藥之機買房在前，緊接著不動產登記和房產稅的黃雀在后。這一前一后，促使官員包括腐敗官員加速拋售手中房屋;促使普通城市工薪階層手中兩三套住房也開始拋售，市場供給反而會擴大，可能會起到平抑市場價格的作用。六部門救市大放水把你圈進樓市里，然后征稅“宰殺”，讓你哭笑不得。

　　不過，六部門組合拳確實是重拳，超出市場預期。如果房地產和房價仍然救不起來，猜測還會打出更重的組合拳，比如：在放水支持所謂改善型住房的基礎上，開始出臺信貸、稅收、公積金以及過戶登記等組合拳，支持投資性住房需求等。

　　看來，不把房地產救起來，房價不漲起來，是不會罷休的。什么經濟轉型、結構調整都得給房地產讓路。

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